沪京新政楼市回暖，“金九银十”来了吗？中国楼市已进入啥阶段

谭浩俊

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过去相当一段时间，听到“金九银十”几个字，很多居民都会焦虑，担心房价又要涨了。于是，一些居民也就只能硬着头皮，赶在九、十月份前购房，从而让“金九银十”的含金量虚旺。

随着市场步入低迷状态，尽管政府、银行、房企等都在等待着“金九银十”的到来，在九、十月份来临之际，地方政府、房企等也会使出浑身解数，想促成“金九银十”的回归。但是，从效果来看，并不明显，连续几年，都没有出现“金九银十”行情，形成政策归政策、促销归促销、观望归观望的“三不靠”格局。

今年的九、十月份又已经来临，会不会出现“金九银十”呢？“金九银十”的含金量会怎样呢？能给地方政府和房企带来一份久违的喜悦吗？

据澎湃新闻报道，上海楼市新政以后，安居客上海监测数据显示，8月，上海二手房（含商业）累计网签成交19912套，同比提升11.34%，为2021年以来同期最高。其中，新政后6天网签成交4450套，较新政前6天的3802套增长17%；上海中原地产数据显示，8月25日—8月31日，上海新建商品住宅成交面积11.34万平方米，环比增加35.25%；上海链家数据显示，新政周对比前一周来看，二手房线上浏览量增长了11%，新房线上浏览量增长19%；二手房咨询量增长15%，新房咨询量增长33%。

也就是说，政府为了推动楼市恢复，或者帮助开发商促销，也是费尽心思，动足脑筋，把新政推出的时间放在了8月份的后半个月，目的也很明确，就是想制造出一轮“金九银十”的行情来，从而有效提升广大居民的购房热情，推动楼市的全面恢复。而从房产中介提供的数据来看，似乎新政产生了一定作用，市场的人气、关注、咨询、交易等都有所提升和恢复。

不仅如此，按照澎湃新闻的报道，北京市场同样受政策作用的影响，市场活跃度有所提升。中原地产研究院统计数据显示，8月，北京新房累计成交3135套，二手住宅成交13331套，较上月增加547套。

虽然效果比不了上海，交易量也仍处于相对低迷状态，但是，也呈现出一定恢复迹象，感觉政策对市场还是具有一定作用的。

需要注意的是，自楼市进入政策刺激阶段以来，类似现象也不是首次了，每次新政出台，媒体也都报道，新政产生了怎样怎样的作用，住房交易扩大了，房价也稳定了。但是，很快地，政策的刺激作用就消失了，市场继续回归低迷。特别是三、四线城市和一般二线城市，政策的作用更加难以见效。

这也意味着，“金九银十”能不能到来，含金量多少，已经不取决于政策力度的大小，而在于居民的购房信心、收入预期。在银行持续降低存款利率的大背景下，指望居民在购房方面有大的动作，看来是难度不小的。

这也意味着，管理层和地方政府在政策的协同方面，还是存在不协调问题的，是没有能够有序衔接和有效配合的。地方政府为了楼市的恢复，用尽了力气，也把政策放到了极点。但是，管理层却不管不顾，持续通过降息来维护银行利益，从而导致广大居民的财富出现贬值现象，不仅达不到刺激广大居民消费的目的，反而让很多居民更加惜钱，更加不愿消费，形成恶性循环。地方政府想通过政策来刺激楼市的目的，也无法达到。

中指研究院数据显示，8月，百城新建住宅均价为16910元/平方米，在部分城市改善项目入市带动下，环比结构性上涨0.20%，同比上涨2.73%。分城市梯队来看，一线城市新建住宅价格环比上涨0.48%，较上月扩大0.12个百分点，同比上涨6.88%；二线城市环比上涨0.21%，较上月收窄0.02个百分点，同比上涨1.64%；三四线代表城市环比下跌0.25%，较上月扩大0.06个百分点，同比下跌1.06%。

从数据不难看出，三四线城市的楼市情况不仅没有好转，还在进一步恶化。如此，指望“金九银十”出现，估计也会失望。最有可能的现象是，一线城市和部分热点二线城市有些“金九”迹象，特别是上海与北京，在新政刺激下，出现一小波市场行情，给人以“金九”的感觉，一般二线城市和三四线城市，就不要指望了。至于“银十”，可能性就更小了，甚至可以说肯定没有。在消费问题上，还是应当把希望更多寄托在文旅、体育、养身、健身、餐饮等方面，楼市则应当是顺其自然。

对，楼市已经到了顺其自然的时候了，不要再用政策刺激了。目前的楼市，就算政策能够起到刺激作用，也是拔苗助长，透支了后几个月的市场需求，接下来，就会用更加低迷来回报。与其浪费政策，不如顺其自然。什么“金九银十”，也不要再指望了。政府要做的，就是通过一定的手段，帮助房企稳住资金链，不要出现资金链严重断裂风险。在此基础上，用顺其自然来推动市场平稳有序，让广大居民也放平心态。

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作者｜谭浩俊

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