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松江恒都云湾实测：230 万上车现房两居，“目送式上学” 的宝妈幸福生活有多香？

各位关注松江楼市的朋友，我是房产博主大胖。最近后台被松江恒都云湾的咨询刷屏了：“230 万买松江新城现房两居，还能目送娃上学，真有这么好？” 作为踩遍上海 500 + 楼盘的 “楼市老炮”，我太懂宝妈们的痛点 —— 既想让孩子上学近，又怕预算不够；既想住现房省心，又担心装修麻烦。于是，我带着三组不同需求的粉丝（二胎宝妈、刚需小夫妻、养老夫妻）蹲了三天恒都云湾，从清晨 7 点记录 “阳台目送娃上学” 的真实场景，到深夜体验万达商圈的烟火气，从丈量 73㎡两居的每一寸空间，到核算

“毛坯送硬装” 的省钱账，今天就用这篇实测报告，带大家看清这个 “戳中宝妈心窝子” 的刚需宝藏盘。

一、二胎宝妈实测：阳台目送娃上学，每天多睡 10 分钟的幸福谁懂？

粉丝李姐是两个孩子的妈妈，大女儿上小学一年级，小儿子刚上幼儿园，之前住松江老城区，每天早上要 6 点半起床，开车 20 分钟送孩子上学，堵车时还要更早，用她的话说 “每天像打仗”。这次看中恒都云湾，核心就是 “小区大门对着上师大附小”。

（一）“目送式上学” 实录：从阳台到校门，3 分钟搞定出门

我们特意在周一早高峰记录了李姐的 “送学日常”：

• 7:30：李姐在厨房做早餐，大女儿自己穿好校服，站在阳台就能看到上师大附小的校门，兴奋地喊 “妈妈，同学已经到啦”；
• 7:45：吃完早餐，李姐牵着女儿从小区西门出发，过马路就是学校门口，全程仅 3 分钟，路上还能遇到女儿的同班同学，两个孩子手拉手进校门，李姐站在原地目送，直到女儿走进教学楼才转身回家；
• 8:00：回到家时，小儿子刚睡醒，李姐笑着说 “以前这个点早就堵在送学路上了，现在还能慢悠悠给小儿子喂早餐，太轻松了”。

李姐给我算了一笔 “时间账”：“以前每天送学来回要 1 小时，现在 3 分钟搞定，每天多出来 57 分钟，能给孩子做顿丰盛早餐，自己还能练会儿瑜伽，再也不用像以前那样蓬头垢面出门。” 更让她安心的是 “安全”：小区门口到学校门口的马路有斑马线和红绿灯，还有志愿者护送，“不用怕孩子过马路危险，也不用请假接送，工作带娃两不误”。

（二）教育配套实测：从幼儿园到小学，1 公里内搞定 “全龄教育”

除了上师大附小，恒都云湾周边的教育资源完全能满足宝妈需求：

• 幼儿园：小区 1 公里内有松江区荣乐幼儿园（公办一级）、上师大附属幼儿园，李姐的小儿子明年就能上荣乐幼儿园，步行 10 分钟可达，不用再跨区找幼儿园；
• 小学：上师大附小是松江新城的优质公办小学，师资由上海师范大学统筹，硬件设施完善，有足球场、图书馆、艺术教室，李姐实地考察后说 “比老城区的小学环境好太多，孩子能在操场撒欢跑，还能学画画、弹钢琴”；
• 中学：距离小区 2 公里内有上师大附属实验中学（区重点），以后大女儿升初中也不用愁，大概率能在家门口完成 “小学到初中” 的教育（注：新房不承诺学区，最终以教育局划分为准）。

“以前为了让孩子上好学，差点咬牙买老城区的学区老破小，现在住这里，学校近、环境好，房价还比老破小便宜，真的选对了。” 李姐说，她已经加入了小区的宝妈群，发现很多业主都是冲着 “目送式上学” 来的，以后孩子们能一起上学、一起玩耍，宝妈们也能互相帮忙带娃。

二、刚需小夫妻实测：230 万买现房两居，毛坯送硬装省出 10 万装修费

粉丝小张夫妻刚结婚，预算 250 万内，想在松江新城买套 “不用等、不用愁装修” 的房子，看了十几个期房后，最终锁定恒都云湾的 73㎡两居现房（总价 235 万）。

（一）现房优势：买完就能装，比期房少等 2 年 “过渡费”

小张夫妻最怕 “期房烂尾” 和 “长时间等待”，恒都云湾的现房直接打消顾虑：

• 即买即住：我们陪小张夫妻看的是 10 号楼的现房，实地验房时，墙面、地面、水电、门窗都已完工，开发商承诺 “付款后 1 个月内交房”，小张说 “比期房‘买完等 2 年’强太多，不用再租房子过渡”；
• 品质看得见：现房最大的好处就是 “所见即所得”，小张夫妻当场检查了窗户密封性（下雨天不渗水）、墙面平整度（没有空鼓）、水电接口（位置合理），还试了小区的电梯（速度快、无噪音），比期房 “只能看样板间” 放心；
• 省过渡费：小张夫妻之前在松江租两居，月租 4500 元，要是买期房，2 年过渡费就要 10.8 万，现在买现房，交房后就能装修入住，直接省下这笔钱，“相当于房价又降了 5%”。

（二）“毛坯送硬装” 实测：省时间省精力，配软装就能入住

很多人觉得 “毛坯房麻烦”，但恒都云湾 “毛坯送硬装” 的政策，让小张夫妻直呼 “太贴心”：

• 送硬装明细：开发商免费做墙面找平、刷乳胶漆（立邦品牌）、地面铺瓷砖（客厅和卧室）、卫生间和厨房做防水、安装门窗（断桥铝材质，隔音隔热），还预留了空调、热水器的安装接口，小张夫妻算了算，这些硬装自己做要花 10 万 +，还得跑建材市场、盯施工，至少耗时 3 个月；
• 装修省钱账：现在开发商统一施工，不仅省了 10 万材料费和人工费，还省去了 “请假盯装修” 的时间成本，小张夫妻计划 “交房后花 2 万买家具家电，再花 1 万买窗帘、挂画，总共 3 万就能入住，比买精装房省了至少 15 万”；
• 风格自己定：比起精装房 “千篇一律的风格”，“毛坯送硬装” 既能省麻烦，又能按自己的喜好设计，小张夫妻打算把客厅刷成奶油色，卧室做悬浮吊顶，“花小钱装出自己喜欢的样子，比精装房有归属感”。

（三）73㎡两居实测：空间利用率高，小夫妻住得舒服

小张夫妻最担心 “73㎡两居太小”，但实地看完现房，直接打消顾虑：

• 客厅 + 餐厅一体化：面宽 3.6 米，连接南向阳台（3.6×1.5 米），实测能放下 2.8 米沙发 + 1.2 米餐桌，小张夫妻计划 “阳台一边放洗衣机，一边摆休闲桌椅，晚上能看夜景”；
• 主卧 “新婚友好”：14㎡主卧带南向飘窗（宽 1.8 米），能放下 1.8 米大床 + 衣柜，飘窗铺软垫后，还能当 “休闲角”，小张说 “以后有孩子，飘窗能改造成婴儿看护区，不用额外占空间”；
• 次卧 “可变儿童房”：10㎡次卧现在能做书房（放 1.2 米书桌 + 书柜），以后放 1.2 米儿童床 + 玩具架，窗户朝南（全明户型），孩子写作业有自然光，比暗卧舒服；
• 厨房 “一字型设计”：操作台面长 2.6 米，虽然是一字型，但预留了冰箱、油烟机、燃气灶的位置，小张夫妻说 “我们平时做饭简单，两个人一起操作也不挤”。

“以前觉得 230 万在松江新城只能买老破小，现在能买 73㎡现房两居，还送硬装，空间够住，以后有孩子也不用换房，太值了。” 小张夫妻当场交了定金，他们已经开始规划装修：“客厅做投影，主卧装智能灯光，次卧留着当儿童房，年底就能住进自己的家了。”

三、养老夫妻实测：双河景 + 近万达，退休生活比想象中惬意

粉丝张叔张阿姨退休后，想从市区老破小搬到松江，目标是 “环境好、购物方便、看病近”，看中恒都云湾的 74㎡两居（总价 240 万），主要是 “双河景和近万达”。

（一）双河景实测：饭后遛弯像逛公园，空气比市区好太多

恒都云湾被沈泾塘和通波塘两条河流环绕，我们陪张叔张阿姨体验了 “河边生活”：

• 晨练：早上 6 点半，小区东侧的河边步道已经有不少业主晨练，张叔跟着大家打太极，张阿姨在河边散步，她说 “这里的空气有青草香，比市区‘满是汽车尾气’舒服太多，晨练完神清气爽”；
• 傍晚遛弯：傍晚 7 点，夕阳照在河面上，波光粼粼，步道旁的柳树随风摆动，还有业主在河边钓鱼，张叔张阿姨坐在长椅上聊天，看着孩子们在草坪上玩耍，“像住在公园里，退休生活就该这样”；
• 小区绿化：小区绿化率达 35%，种植了香樟、银杏、樱花等树种，还有休闲凉亭和健身器材，张阿姨说 “平时不用走远，在小区里就能散步、聊天，认识了不少同龄邻居”。

（二）商业配套实测：10 分钟到万达，购物看病不用愁

张叔张阿姨最在意 “生活便利”，实测周边配套后很满意：

• 购物：步行 10 分钟到松江万达，里面有永辉超市、优衣库、星巴克等，张阿姨说 “买衣服、买日用品不用跑远，超市的生鲜很新鲜，比市区的菜市场便宜”；小区门口还有沿街商铺，有便利店、早餐店、药店，早上买个包子豆浆，晚上买瓶酱油，下楼就能解决；
• 看病：步行 15 分钟到松江区中心医院（三级乙等），能看常见病、配药，张叔有高血压，每月来配药很方便；开车 20 分钟到上海市第一人民医院（南院，三级甲等），大病就医不用去市区；
• 交通：小区门口有松江 14 路、松江 24 路公交，3 站到地铁 9 号线松江新城站，张叔张阿姨想去市区看孙子，坐公交转地铁很方便，“不用麻烦子女开车送”。

“以前住市区老破小，下楼连散步的地方都没有，买个菜要走 20 分钟，现在住这里，环境好、购物方便、看病近，退休生活太惬意了。” 张叔说，他们已经把市区的老破小卖掉，“卖的钱刚好够买这里的现房，还剩点钱养老，压力小，日子过得舒服”。

四、价格与性价比：230 万上车松江新城现房两居，刚需的 “最优解”

很多人纠结 “恒都云湾值不值”，我们对比了松江新城的新房和二手房，发现它的性价比真的 “吊打同级”。

（一）同板块对比：比期房便宜 20 万，比二手房省税费

• 同板块新房：松江新城其他期房项目，70-75㎡两居总价普遍 250-270 万，还需等 2 年交房，恒都云湾现房两居 230 万起，比期房便宜 20-40 万，还省了 2 年过渡费（约 10 万）；
• 同板块二手房：周边房龄 5 年的次新房，70㎡两居挂牌 240 万，还需支付 10-15 万税费中介费，总花费 250-255 万，恒都云湾 230 万起买现房，送硬装，比二手房省 20-25 万，还不用买 “别人住过的房子”。

（二）跨区域对比：230 万在松江买现房两居，在市区只能买老破小

• 市区老破小：230 万在徐汇、静安只能买 30-40㎡的老破小，没电梯、没绿化，还得重新装修，居住体验差太远；
• 远郊新房：230 万在奉贤、金山能买 80㎡两居，但通勤到松江新城要 1 小时，配套不完善，不如恒都云湾 “近商圈、近学校”；
• 松江恒都云湾：230 万买 73-74㎡现房两居，送硬装，近学校、近商圈、近地铁，居住体验直接 “升维”。

（三）长期价值：松江新城 EBD + 教育配套，未来潜力看得见

恒都云湾位于松江新城 EBD（生态商务区），周边有不少企业总部和写字楼，未来会吸引更多年轻人来工作，租房需求大，房子保值增值有保障；加上 “目送式上学” 的教育优势，在刚需市场上很受欢迎，以后想换房也容易出手。

“230 万在松江新城买现房两居，还能目送娃上学，这样的性价比真的难找。” 李姐说，她已经推荐了 3 个宝妈朋友来买房，“大家都觉得这里戳中了刚需的痛点，住得舒服，还没压力”。

五、客观评价：恒都云湾的 “优劣势” 与 “适合人群”

没有完美的房子，恒都云湾也有需要客观看待的地方，我们帮大家梳理清楚，方便判断是否适合自己。

（一）优势：刚需家庭的 “心头好”

1. 目送式上学：小区大门对着上师大附小，1 公里内有幼儿园和中学，宝妈带娃超省心；
2. 现房 + 送硬装：即买即住，不用等期房，送硬装省 10 万 +，还能按自己喜好装修；
3. 价格亲民：230 万起买松江新城两居，比同板块新房和二手房都便宜，刚需能承受；
4. 配套完善：近万达、近医院、近地铁，双河景环绕，生活便利又宜居。

（二）不足：需要接受的 “小遗憾”

1. 户型选择少：目前在售的主要是 73-74㎡两居，没有三房户型，二胎家庭想一步到位可能不够；
2. 地铁稍远：距离 9 号线松江新城站 2 公里，步行要 25 分钟，主要依赖公交接驳，没车的年轻人通勤稍麻烦；
3. 商业能级有限：虽然近万达，但比市区的大型商圈能级低，高端消费需要去市区。

（三）适合人群：这三类人闭眼入

1. 有孩子的年轻宝妈家庭：看重 “目送式上学”，想让孩子上学近、自己更轻松；
2. 预算 230-250 万的刚需小夫妻：想在松江新城买现房，怕装修麻烦，追求高性价比；
3. 退休养老夫妻：喜欢环境好、购物方便的地方，想从市区老破小搬到松江，享受退休生活。

（四）不适合人群：这两类人慎选

1. 二胎及以上家庭：73-74㎡两居不够住，项目没有三房户型，建议选更大的楼盘；
2. 在市区（如静安、徐汇）工作的上班族：通勤时间长（地铁 + 公交要 1.5 小时以上），建议选近市区的楼盘。

六、结语：230 万在松江新城，给生活多一份 “轻松与安心”

恒都云湾最打动人的，不是 “参数有多亮眼”，而是 “精准戳中了刚需的痛点”—— 让宝妈不用早起送学，让刚需不用为装修发愁，让老人能在舒适的环境里养老。230 万在松江新城买现房两居，送硬装、近学校、近商圈，这样的性价比，真的能给生活多一份 “轻松与安心”。

如果你是刚需家庭，想在松江新城安个家，又怕预算不够、怕麻烦，不妨来恒都云湾实地看看。在这里，你会发现：原来 “目送娃上学” 的幸福，“不用等现房” 的省心，“230 万上车” 的轻松，真的能同时拥有。