上半年营收增长 中交地产进入重组收官倒计时

观点网 发布2025年半年度报告之后，中交地产的“退房”事项也迎来新进展。

9月1日晚间，中交地产发布重大资产出售暨关联交易实施情况报告书，中交地产拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东中交房地产集团有限公司（以下简称“地产集团”），后者以现金方式支付交易对价1元，由地产集团在交易合同生效后30日内一次性向中交地产支付。

据此前发布的草案，本次交易拟转让标的资产包括中交地产持有的房地产开发业务相关股权、债权等资产及相关债务，具体包括中交地产持有的从事房地产开发业务的公司的全部股权；

中交地产与开展房地产开发业务相关的应收款项，以及中交地产本部与房地产开发业务相关的其他资产；中交地产本部短期借款、长期借款、应付债券以及其他应付款项等债务。

而最新消息显示，中交地产与地产集团签署了《资产交割确认书》，确认以8月31日为本次重组交割日，交易双方确认已实质完成了资产交接，且地产集团已完成向中交地产支付交易对价1元。

这也意味着，中交地产的战略重组进入收官倒计时。

化解退市风险

市场关于中交地产“退房”的讨论，从今年1月延续至今。彼时，与《关于筹划重大资产出售暨关联交易的提示性公告》一同发布的，还有中交地产的2024年度业绩预告，以及《关于公司股票可能被实行退市风险警示的提示性公告》。

实际上，对于实施本次交易的背景，中交地产曾提到三方面原因。其中就包括“房地产开发业务持续亏损，2024年末归母净资产为负数，面临退市风险”。

具体而言，中交地产主要从事房地产开发业务，但自2023年以来持续处于亏损状态。数据显示，于2022年、2023年及2024年，中交地产实现归属于母公司的净利润分别为3393.95万元、-16.1亿元及-51.79亿元。房地产开发业务持续对中交地产整体经营业绩造成不利影响。

在此情况下，2024年末中交地产经审计的归母净资产为-35.79亿元。根据《股票上市规则》的有关规定，中交地产股票于2025年4月16日被实施退市风险警示（*ST），也就是俗称的“披星戴帽”。

此外，中交地产过往主要通过债务融资方式筹集资金开展房地产开发业务。总体来看，近年来为满足项目建设的需要，公司债务融资规模较大，资产负债率水平较高。

截至2022年末、2023年末、2024年末，中交地产合并口径资产负债率分别为86.13%、85.45%、89.75%。截至2024年末，合并口径融资余额合计为576.44亿元，面临较大偿债压力。

在市场的筑底调整时期，中交地产显然已无力依靠自身从泥沼中迅速脱身。

从2025年半年度报告来看，截至期末中交地产的资产负债率进一步提高至90.23%，合并口径融资余额合计约579.1亿元。

而借助此次资产重组，上市平台的资产得以回正，后续退市风险有望解除，由此实现弯道“保壳”。

9月1日公布的若干公告中还提及，中交地产相关公司债清偿义务转移完成。地产集团承继中交地产发行的“21中交债”、“23中交06”、“25中交01”、“25中交02”和“25中交03”，债务主体由中交地产变更为地产集团。

本次债务承继完成后，中交地产不再承担“21中交债”、“23中交06”、“25中交01”、“25中交02”和“25中交03”的清偿义务，地产集团承继上述公司债的清偿义务，原地产集团对“21中交债”提供的担保增信措施解除。

据统计，上述公司债券发行规模合计为38亿元，将陆续于2025年12月，以及2026年至2027年到期。

数据来源：债券公告

根据此前披露的交易草案，以截至2024年度的数值为基数，在重组之后，中交地产的资产总额将减少98.11%至约20.36亿元；负债总额大幅减少99.15%，整体负债 规模由966.6亿元降至8.18亿元。与此同时，资产负债率降低49.58个百分点至40.17%。

不过，房地产开发业务是中交地产的主营业务，置出后不可避免的直接造成营业收入的减少，变动幅度为94.01%，但净利润及归母净利润均实现扭亏。

通过本次交易，中交地产将名下房地产开发业务相关资产负债置出，相关标的资产将不再纳入上市公司合并报表范围，从而实现“由重转轻”，资本结构和盈利情况都将得到有效改善。对于中交地产而言，这将是一个新的发展起点。

后续，中交地产将聚焦于物业服务和资产管理与运营（包括商业管理及自持物业租赁）等轻资产业务，实现向轻资产运营模式的战略转型。

重组收官倒计时

随着中交地产重大资产重组完成及资产交割，这份发布于8月的半年度报告，或许也成为中交地产最后一份将房地产开发作为主业的“成绩单”。

今年上半年，中交地产实现营业收入132.46亿元，同比增加41.3%。不过，归属于上市公司股东的净利润同比下降20.9个百分点，约为亏损11.8亿元；扣非净利润为亏损11.87亿元，同比减少18.55%。

分业务来看，房地产开发业务的收入占比达95.28%，期内实现营业收入126.2亿元，同比增加42.09%。

期内，中交地产全口径实现签约销售面积33.7万平方米，较上年同期减少27.9%；实现签约销售金额61.19亿元，较上年同期减少30.5%；实现销售回款68.63亿元，较上年同期减少42.6%。权益口径实现签约销售金额41.38亿元，较上年同期减少34.2%；实现销售回款46.2亿元，较上年同期减少50.2%。

截至报告期末，中交地产持有房地产项目117个，土地总面积1045.1万平方米，与上年末持平，在建及待建面积由771万平方米减少至690.33万平方米。

物业管理业务实现营收4.85亿元，同比提升70.77%，占总营收比重为3.66%。该项业务期内新拓物业面积313.89万平米，在管面积5576.69万平方米。

图片来源：企业公告截图

上述之外，房产租赁、代建项目管理费收入以及其他收入均录得同比下降。

其中，房产租赁业务营收6101万平方米，同比下降22.94%。报告显示，中交地产在深圳、重庆、北京、盐城等地区持有深圳百门前工业区、中房·那里、华通大厦B座、中交美庐天地购物中心等项目，覆盖工业厂房、商业、写字楼、购物中心等多元业态。

除了中房·那里的权益占比为40%之外，其余项目均由中交地产100%持有。截至报告期末，上述项目平均出租率分别为88.4%、63.04%、97.42%、95%。

代建项目管理费期内实现收入约1769.69万元，同比减少36.7%；其他收入6121.96万元，同比减少39.45%。

以上半年营收来看，剔除房地产开发业务之后的营业收入达6.26亿元，占总营收的比重仅为4.72%。

显而易见的是，在资产重组之后，中交地产亟需构建并增厚新的营收来源。去年下半年对中交服务100%股权的成功收购，也使得物业管理有望成为中交地产“退房”之后支撑业绩增长的重要抓手。

实际上，中交地产也在半年度报告中明确，未来坚持高质量发展总基调，打造服务型新质生产力，走轻资产运营道路……逐步形成以“物业管理+资产管理与运营”为核心的业务格局，不断提高服务质量和运营管理能力，持续提升品牌影响力。

不过在此之前，对于已经进入的下半年，中交地产提到，将推进重组收官，轻装上阵。

“房地产开发业务整体置出，转型为物业服务、资产运营的专业轻资产平台。依托中交集团资源禀赋，公司将以'交心服务'链接多元场景，打造全生命周期美好生活解决方案，开启稳健、可持续的发展新篇章。”

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