“踩刹车”的龙湖，商业后劲更大了

来源：市场资讯

（来源：WIN商业地产头条）

龙湖重新出手

撰文 | 黎浩然、陈晶

主编 | 付庆荣

头图来源 | 项目官方

　　跨过债务最高峰，龙湖终于松了一口气。

　　“三年半的时间降了600亿有息负债……把龙湖债务的最高峰度过去了。”2025中期业绩会上，董事会主席兼首席执行官陈序平再次向外界展示了龙湖高超的“财务技巧”。

　　时间回到2022年中，龙湖已察觉到行业调整会重构企业底层经营逻辑，主动提出“通过经营现金流来压降负债”战略。到2023年，则开始用经营性物业贷去置换信用债。

　　双管齐下，清醒克制的龙湖，依靠稳健的财务盘面跳出行业洗牌泥潭，活成了“别人家眼中的尖子”——平均融资成本降至3.58%的历史低点。

　　主动“踩刹车”，不是停滞，而是为了更好加速。

　　商业板块，成为龙湖现金流及核心净利润的压舱石。今年上半年，其商场租金收入达55亿元，出租率保持96.8%高位，销售额、客流双双实现两位数增长。89座开业商场、7300家合作品牌，构筑高护城河。

　　龙湖用业绩证明：真正的强者不是一味扩张，而是懂得在适当的时候深踩刹车，在别人谨慎时换挡前行。

　　这份中期答卷，展现的不仅是数据增长，更是一家千亿级企业战略定力的胜利。

01

商业板块

龙湖业绩增长的“稳压器”

　　2025年上半场，龙湖的营业收入为587.5亿元，同比增长25.4%；拥有人应占溢利32.2亿元，剔除投资物业及其他衍生金融工具公平值变动影响后拥有人应占核心溢利为13.8亿元，同比上年降幅约为71%，主要因开发物业毛利率急剧恶化。

　　聚焦在运营业务板块（主要包括商业投资、资产管理），上半年运营业务不含税租金收入70.1亿元，较上年增长2.5%，商业、资产管理占比分别为78.5%和21.5%。运营毛利率为77.7%，较上年增长2.3%，其中商业、资产管理分别增长3.0%和0.5%。

　　反差的数据对比中，清晰可知，龙湖的商业板块已成为龙湖业绩增长的“稳压器”，是其穿越行业周期的核心引擎。

89座商场，半年收租55亿元

　　截至2025年6月，龙湖商业在营商场为89座（包含75座重资产、14座轻资产），已开业商场建筑面积为943万平方米（含车位总建筑面积为1256万平方米），半年租金收入55亿元，较上年增长4.9%，整体出租率为96.8%。

　　此外，营业额及客流双升。期内，商业销售额达402亿元，整体增幅约17%；日均客流量为328万人，整体增幅约11%；合作品牌数量超7300家，凸显强品牌吸引力。

　　亮眼的数字背后，是龙湖新开商场与存量调改的合力，以及“一店一策”的精细化运营。

“一店一策”，洞察区域需求

　　经营性收入的稳定性源于“空间即服务”战略的落地。龙湖商业通过深度洞察不同城市、区域的市场需求，以“一店一策”的运营思路为每个项目量身定制差异化的发展路径，实现商业价值与城市发展的深度融合。

//南宁青秀天街开业，

高人气品牌、首店矩阵惊艳

　　5月30日，龙湖上半年唯一新开项目——南宁青秀天街开业，出租率96%、开业率92%。按照青秀天街官微，项目在开业的前三天里，客流量达到68万+，营业额2790万+，35家招商品牌实现业绩广西第一。

　　充分考虑到板块内传统中产、多孩家庭以及年轻客群画像，集合“一店一策”的经营理念，青秀天街精准定位“区域头部购物中心+青秀东餐饮高地”，带来“8家华南首店、20家南宁首店、7家南宁城市旗舰店”。

　　高人气品牌、首店矩阵惊艳南宁，包括吾记顺味、松山棉店、萌呀、VVC的广西首店；博纳、GAP、骆驼、巴蜀王婆大虾、WOW BEAUTY的南宁首店；还有鹿岛会员店青秀首店、广西首家Mall内双层千平华为智能生活馆等。

//苏州狮山天街焕新，

“山上”登场、“山谷”跨层改造

　　空间设计：上半年，全面改造升级的B1下沉广场，以美食主题街区“山下”的面貌开业，从名称、场景设计、品牌组合、营销活动多个方面营造极具松弛感、游逛性的生活方式空间。

　　6月，启动5至6层“山谷”跨层改造，打造集品牌、社交、生活空间于一体的沉浸式自然景观主题场所，成为继“山下”后的又一例街区样本，预计在今年四季度亮相。

　　品牌组合：上半年引入lululemon、YSL、DECATHLON、VANS、本来BENLAI、毛戈平等品牌，MUJI无印良品，华为智能生活馆、轻食西餐brunch餐厅豆库、达美乐(DOMINO'S)等多品类新店。

//重庆北城天街，

室内外空间全面改造，透明盒子焕新生

　　品牌组合：22岁的重庆北城天街，对原远东百货区域进行整体改造，升级成北城天街B馆，引入超100家头部品牌，打造户外运动首店矩阵、时装旗舰店集群及沉浸式社交餐饮空间，打出“西南首店+品牌旗舰店+网红餐饮”的组合拳。

　　空间设计：A馆的吊顶与地砖焕新为奶油风色调的明亮场景，标志性的沐光穹顶同样进行了翻新；室内部分，透过多部电梯的挪位或拆除配合L1部分区域的小中庭打造，优化动线，提升游逛体验。

　　B馆将原有的流线型设计建筑立面更改为大面积玻璃幕墙的透明盒子造型，提升整体的现代感和时尚感，更为跨层旗舰店铺提供了展示空间。

　　户外街区部分则重新设计了沿线景观，并适度增加餐饮外摆，以引入更多连锁茶咖、轻餐等品牌。

　　外围广场区域更新为榕树广场、中心广场两大开放式主题空间进行了重点升级。榕树广场将下沉广场、古树阳光与建筑线条交错融合，营造慢生活氛围；中心广场则通过多首层入口，并增设下沉式街区，打造形成多维度串联。

//成都西宸天街升级,

“公园+天街里+MALL”新场景

　　2025年1月，龙湖成都西宸天街的天街里主题街区升级改造完成，形成了“公园+天街里+MALL”的新场景。

　　空间改造：一方面，打造POD通道，在天街、公园、住宅的交接点及必经路段更新场景和景观，填补公园与天街的场景空白；另一方面，通过植入景观，引入潮流餐饮品牌，增加二层人流驻足，形成双首层设计，使得天街里成为内外引流的“中枢”。

　　品牌组合：“天街里”借助天然社交场景，引入WEHOUSE、sawasawa、良木缘、store by.jpg、正谈炸鸡、WHEAT&BAKER、李山山茶事、QIDI栖地、帕帕拉兹一众城西首店。

　　此外，以HOKA、Lululemon、Spyder等国际运动品牌，配合B1层改造形成8000㎡精品生活街区，招来盒马鲜生、迪卡侬两大主力店，打造精品生活零售和精致一人食的“宸里”主题街区。

　　据悉，截止目前，为适配主流客群对场景创新及体验感的要求，龙湖商业持续推动体系内头部项目的改造升级，单就存量改造、项目焕新已经投入费用近3亿元，以保持项目生命力、提升资产价值。

　　老项目被持续“打磨”，不仅没有被市场边缘化，反而成为龙湖商业的长期业绩增长的主力支撑。

02

“百MALL”在即

轻资产加速与多生态协同

　　综上，不难看出，龙湖的商业板块已远超单纯的业务组成部分，成为龙湖在行业深度调整期最可靠的现金流与利润来源，亦是推动其战略转型与模式突围的关键力量。

　　截至年中，龙湖商业累计运营89座商场。按计划，下半年还要新开10座商场，分布在杭州、西安、武汉、重庆等城市，轻重并举迈向“百MALL时代”

　　这不仅是一个数量里程碑，更意味着龙湖的品牌影响力和网络效应将跃升至新层级。

01

轻资产加速：输出管理与价值创造

　　面对行业变革，龙湖商业通过轻资产模式实现能力溢出，开辟了新的增长曲线。据赢商大数据中心独家获悉，截至目前龙湖商业已拓展30个轻资产项目，其中已开业14座，占总开业项目近16%。

开业时间：后发加速，

第一个高点出现在2023年

　　龙湖的轻资产扩张战略明显在2022年及以后开始集中发力，其中第一个开业爆点在2023年。这年，开业7个轻资产项目，占当年开业项目总数的一半，标志着轻资产模式成为龙湖明确的战略方向，并开始规模化复制。

　　2024年之后，龙湖的轻资产项目上新速度，保持每年5个左右，模式运用愈发成熟。这清晰地反映了龙湖在行业转型期，从依赖重资产开发转向轻重并举、以轻促重的战略新番。

城市分布：轻资产聚焦高能级市场，

试探下沉区域

　　透视龙湖30个轻资产项目，城市布局策略呈现“网格化”特征。

　　*绝对核心：长三角城市群，占比43%，密集分布于上海（4个）、杭州（5个） 等核心城市，以及苏州、宁波、南京、无锡等经济强市。将最优质的轻资产资源投入到中国经济最活跃、消费能力最强的区域，最大化品牌影响力和收益。

　　*战略根基：西部区域，占比33%。以重庆（6个） 和成都为核心，持续加密布局，巩固其“根据地”市场的绝对领先优势。同时进入西安、乐山等城市。

　　*区域性试探与补充：在环渤海（北京、石家庄、烟台）、华中（长沙、郑州）、华南（汕头）等区域，选择性地通过轻资产模式进入重点城市或全新城市（如汕头、烟台），以较低成本测试市场、扩大版图。

合作模式：以“承租经营”为主，

“管理输出”为辅

　　龙湖根据项目风险和收益预期，灵活采用了多种轻资产合作模式。据悉，目前30座轻资产项目（包含已开、未开）中，“承租经营”是绝对的主流模式。

　　龙湖通过支付租金或参与收益分成，获得项目的运营权。这表明龙湖更倾向于深度掌控运营并获取更大收益，同时也承担相应的经营风险。

　　此外，还有部分项目以“管理输出”方式展开。龙湖纯靠输出品牌和管理能力收取管理费，资产最轻，风险最低，但收益也相对有限。这类项目通常用于特殊资产（如苏州、上海的存量改造项目）或战略性的市场切入。

　　值得一提的是，近年龙湖打造的“政企合作”轻资产样本，已成为其加速快跑的又一醒目标签。

　　*西安未央天街：龙湖西安首个轻资产天街项目，由龙湖商业与西安未央城建集团合作打造，是目前龙湖商业西北地区最大的商业综合体。

　　项目通过“政企村协同机制”，由区属国企未央城建集团作为政府授权平台，先行与村集体签订租赁协议，统一获取商业经营权。随后再根据企业需求，开展定制化设计与施工。

　　项目建成后，交由龙湖集团负责装修与运营，实现“统一规划、统一设计、统一运营”的全链条闭环。这不仅打破了传统的安置商业运作模式，而且在全市首创区属国企搭桥的合作模式。依托政府与国企双重背书，龙湖集团可有效降低前期投资风险，缩短城更项目漫长的建设周期。

　　*重庆云领天街：龙湖体系内首个净地轻资产合作项目，是龙湖与地方国企渝高集团共同打造。重庆云领天街开业3天客流超50万人次、销售额超3000万元，运营一年多日均客流超4万人次。

　　在运营中，渝高集团负责对云领天街硬件设施、公共空间及外部环境进行优化升级，同时构建覆盖消防、设备运行等的全方位安全管理体系；龙湖商业则通过专业的商业运营能力，以高度适配的消费内容、打造特色消费场景，来满足周边常住居民以办公族群的需求。

　　龙湖的轻资产扩张是一条风险可控、目标清晰、且具备持续性的第二增长曲线，正有力地推动其从“开发商”向“资产运营管理者”的战略转型。

02

网格化深耕：聚焦高能级城市与生态协同

　　龙湖的商业布局并非简单“铺点”，而是强调在核心城市的深度渗透和多航道协同。

• 聚焦高能级城市，凸显“网格化”布局价值：龙湖约90%的销售额来自一二线城市，其商业项目也聚焦于此。这类城市消费基础好、抗风险能力强，能为商业项目提供持续的消费力支撑。

　　在重点城市进行“网格化”布局，意味着龙湖可以通过多个项目形成品牌合力，覆盖更广泛的客群，降低单项目运营成本，实现区域内的规模效应。

• 多航道协同赋能，未来最强竞争护城河：龙湖的开发、运营、服务三大板块形成了良好协同，一如商业综合体（天街）能带动周边住宅溢价和物业管理价值；长租公寓（冠寓）和活力街区（欢肆）则能与其他业态形成互补，共同构建城市生活生态圈，增强整体竞争力。

　　2025年上半年，龙湖新开放式街区产品线“欢肆”的首批项目——成都武侯欢肆、合肥欢肆正式开业，出租率超90%。

　　“欢肆”归属龙智资管旗下，定位为活力街区，以龙湖冠寓租户为主要客群，是龙湖集团业务交叉赋能的体现。龙湖资管航道的前身是长租公寓，2024年升级为“龙智资管”品牌。

　　其中，成都武侯欢肆前身为龙湖武侯星悦荟，本身定位就是小区购物中心，与周边居住客群协同度高。更名之后，成都武侯欢肆更加强化对青年客群情绪需求的呼应。

　　一层的传统的摊位市集升级为品质胶囊车集群，三层平台改造打通与冠寓的连接，品牌上引入store by.jpg咖啡、Luke&Leia零零挞轻餐烘焙等社交属性品牌，以及烤匠、竹涟烧肉、久藏·横膈膜烧肉、菌彩云南野生菌火锅等，将街区往全时段美食社交场打造。

　　美食之外，引入脱口秀厂牌集聚的重卡剧场、音乐房子民谣酒吧等全时段消费品牌，强化体验业态。

　　龙湖合肥欢肆定位相近，以“日咖夜酒、精致烟火、松弛乐活”为主题，分层规划消费场景，引入多个区域首店及知名连锁品牌，包括果仁餐厅、红猪Bistro意餐、几十有创意干粮店、爱烧鸟日式居酒屋、新派湘菜禾田记。

　　为强化街区商业的户外特性，龙湖合肥欢肆在空间上下功夫：在一层户外与三层天台，分别打造出了网红公园及屋顶运动主题公园这两大特色空间，并利用楼梯、连廊的搭建连通各功能区。

　　龙湖不仅在物理上将欢肆和冠寓进行打通，还通过会员系统积分将两项业务进行了连接，从而强化两项业务的协同关系。

　　无疑，多航道协同效应，使得龙湖的商业板块不再是孤军奋战，而是嵌入在一个强大的支持网络中。这个网络为其提供了持续不断的“养分”、忠实的客户基础和巨大的效率提升，这才是龙湖商业未来最深的护城河和最确定的增长引擎。