楼市8月的低迷，与金九银十的若干期待

文｜邓浩志

8月份全国楼市表现低迷

一方面延续了4月份以来的下行态势，另一方面环比7月份进一步下滑。这是宏观经济数据不佳和市场预期疲弱的双重结果。

宏观上，7月份消费、投资增速较上月明显回落；CPI同比持平、PPI同比降幅与上月相当；新增社融、信贷均低于预期。

信心方面，国际贸易、利率、外汇等方面均存在较大不确定性，整个投资市场观望情绪浓厚。

房地产政策方面：虽然北京、上海出台新一轮支持楼市政策，但力度有限，其他城市跟进的也不多；国务院虽提出要采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，但尚未见具体强力措施出台。

8月广州新房网签，某机构统计数据显示约为4600套，环比7月下滑约10%，较6月份下滑约25%。近期楼市的低迷也与新增供应减少有关，8月全市仅6个项目推出新盘，总量不足700套。多数项目都计划集中在9、10月推新。成交低迷的另一原因在于促销力度不足。绝大多数楼盘在7、8月份，无论是折扣、特价单位还是针对中介的佣金均不高，直到8月下旬才开始出现促销政策加码的迹象。而促销政策的高潮预计将集中在“金九银十”。

细分市场特征方面有几点值得留意：

超高使用率户型是新房市场最受追捧的产品类型，这类楼盘不但开盘去化率明显更高，后续持续销售情况也更理想，价格也相对稳定。在禁止“偷面积”的相关消息传出后，此类产品更受市场关注。

虽然全市库存稳定在相对高位，甚至近期还有所增长，但部分区域的部分房源出现紧张态势，比如荔湾区400万以下产品，天河区600万以下产品。这一现象既与住房消费降级有关，也和片区拆迁所释放的购买力有关。

黄埔和从化是目前广州楼市去化难度最大的两个区域，前者近期供应持续放量，未来新盘依旧源源不断，而后者的需求则明显不足。处于第二梯队的去化压力依次为：南沙、增城、花都、白云、番禺，这些区域压力虽不小，但较黄埔和从化仍轻一些。而天河、海珠、荔湾三个核心区虽然新盘数量大增，但多为小规模项目，加之核心区需求旺盛，实际去化压力总体不大。老城越秀则依然是市场“心头好”，无论买方还是卖方都不急于交易，更愿意等待合适时机。

二手房方面，最大特征在于降价幅度明显大于新房，新房与二手房在使用率方面的显著差距是造成这一现象的根本原因。8月份二手房网签量环比轻微下降，二手带看量则大幅下滑11.8%。

金九银十广州楼市

作为传统销售旺季，加快推盘速度、加大促销力度从而带动市场相比8月有所反弹，是惯常操作和普遍预期，但市场反弹力度更大程度上仍取决于政策支持力度。目前北京、上海均已出台新政，广州也很可能于近期推出相应政策。但在限购已基本全面取消的背景下，还有什么政策可用？敢推出哪些措施？成为最关键的问题。

另外，由于近期股市表现较好，向我咨询购房的客户也明显增多，股市能否持续稳定甚至进一步上涨，也是一个重要影响因素。从长期来看，经济表现才是决定楼市走向的根本，但其作用周期较长，并非今年“金九银十”就能彻底缓解的问题。