房贷利率，历史性突破

文/乐居财经 张林霞

上海房贷利率新一轮调整落地，不再区分首套和二套住房。

近期，上海市6部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》。上海“8·25”楼市新政落地四天后，多家银行迅速对商业性个人住房贷款利率工作进行优化调整。

工商银行、中国银行、农业银行等超20家银行的上海市分行通过官方微信公众号发布《关于优化调整商业性个人住房贷款利率定价机制的公告》，宣布调整房贷利率，该政策于9月1日正式实施。具体调整内容如下：

新增房贷方面：上海商业性个人住房贷款利率不再区分首套和二套，每位客户商业性个人住房贷款的具体利率水平，将根据上海市市场利率定价自律机制要求，并结合银行经营状况、客户风险状况等因素合理确定。

存量房贷方面：存量房贷利率加点值高于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP的，可申请调整加点值，重新约定的加点值不低于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP。

以中国人民银行8月20日发布的5年期以上LPR为3.5%计算，即利率高于3.36%就可以申请调低存量房贷利率。

CRIC数据显示，步入8月，上海房地产市场季节性淡季特征持续凸显。2025年8月上海新房供应面积19.12万平方米，环比下降49%，成交面积28.54万平方米，环比下降28.32%，成交均价84193元/平方米，环比上升6.7%。

从区域市场表现来看，分化格局进一步加剧。核心区域高端市场表现强劲，价格坚挺，去化速度较快；大部分外围区域仍面临去化压力，价格调整幅度相对较大。

从产品结构看，改善型及高端房源成交占比持续提升，刚需产品则相对减少，反映出市场需求结构正加速向品质化、改善型转变。

上海易居研究院副院长严跃进表示，此次政策调整恰逢“金九银十”销售旺季，有望进一步激活市场交易。同时，取消首套房和二套房的利率差异，不仅降低了购房成本，还体现了对改善型住房需求的支持。

严跃进还指出，上海房地产市场近年表现优于全国基本面，新政有望进一步活跃市场。

招联首席研究员董希淼认为，未来一段时间，上海市二套房贷利率将会有所下行，更加接近首套房贷利率。这将有助于进一步减少居民房贷利息支出、减轻居民住房消费负担，进而提振居民住房消费的意愿和能力，从需求侧发力促进房地产市场止跌回稳。

金融监管政策资深专家周毅钦表示，上海此次优化调整商业性个人住房贷款利率定价机制，不再区分首套和二套，一定程度上继续减轻居民的购房利息负担，特别是即将迎来“金九银十”销售旺季，对促进房屋成交量有积极影响。

上海金融与发展实验室首席专家、主任曾刚表示上海取消首套、二套利率定价差异，意味着把此前的“利率加点的结构性门槛”改为了“更市场化的逐笔定价”。

监管通过“自律机制 机构自主”取代一刀切差异化，意在稳定预期、规范竞争、留给银行更大风控与报价空间。这是一次“以市场化定价替代标签化差别”的微调，有助于优化价格机制与客户体验，对成交影响温和正向。