前夫售婚前承租房，前妻诉分房款，法院驳回 北京房产买卖律师讲

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夫妻离婚后，前夫出售婚前承租、婚后购得的房屋，前妻以 “离婚协议约定矛盾” 为由起诉 “要求分 30 万售房款”，前夫抗辩 “协议明确房屋归己”，法院最终驳回原告诉求！近日，北京市朝阳区人民法院的判决，为 “离婚协议财产约定争议” 纠纷提供了清晰指引。

一、案情梳理

1. 2000-2018 年：婚前承租房屋，婚后共同居住，协议离婚

1999 年 9 月，周明（被告，胜诉方）与甲公司（物业公司）签订《北京市公有住宅租赁合同》，承租朝阳 “一号房屋”（涉案房屋），该房屋是周明婚前单位分配所得。

2000 年 8 月，周明与蒋婷（原告）登记结婚，婚后两人及女儿周彤（2001 年出生）一直居住在 “一号房屋” 中。

2018 年 6 月 22 日，双方在朝阳区民政局协议离婚，签订《离婚协议书》，对子女抚养、财产处理作出约定：

子女抚养：女儿由蒋婷抚养，周明称 “已将全部财产给蒋婷”，故子女费用由蒋婷承担；

财产处理：① “一号房屋” 归周明所有；② 周明名下轿车归蒋婷，车牌归周明（蒋婷无指标前可使用）；③ 夫妻共同存款、债权归蒋婷所有。

2. 2019-2021 年：周明购得并出售 “一号房屋”，前妻起诉

2019 年 6 月，周明与乙公司（房屋出售方）签订《房屋买卖合同》，以 7.6777 万元购得 “一号房屋” 产权；2019 年 11 月，“一号房屋” 登记在周明名下（建筑面积 58.59㎡）。

2021 年 8 月，周明与案外人签订《北京市存量房屋买卖合同》，以 330 万元出售 “一号房屋”，房款由周明持有。

蒋婷得知后起诉主张：《离婚协议书》约定矛盾（第二条称 “周明将全部财产给蒋婷”，第三条称 “一号房屋归周明”），周明未实际 “给房屋” 致其无房，要求周明支付 30 万售房款作为补偿。

周明辩称：离婚协议第三条单独明确 “一号房屋归己”，第二条 “全部财产” 指除房屋外的其他财产，无需支付售房款。

二、案件分析

1. 争议焦点

《离婚协议书》中关于 “一号房屋” 的约定是否明确？蒋婷是否有权要求周明支付 30 万售房款？

2. 胜诉关键：离婚协议约定明确，“具体条款优先于笼统表述”

（1）离婚协议对 “一号房屋” 的约定清晰，无矛盾

法律依据：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第八条（离婚协议中关于财产分割的条款，对男女双方具有法律约束力）；《婚姻法》第三十九条（离婚时夫妻共同财产由双方协议处理）。

事实推导：① 《离婚协议书》第二条虽有 “周明将全部财产给蒋婷” 的笼统表述，但未明确 “全部财产” 包含 “一号房屋”，且未注明房屋坐落；② 第三条 “财产处理” 部分单独、明确约定 “一号房屋归周明所有”，内容具体（注明房屋位置）、指向清晰，是双方对房屋归属的专门约定，应优先于第二条的笼统表述，故 “一号房屋” 归周明所有的约定无争议。

（2）蒋婷无证据证明 “损失” 及 “生活困难”，诉求无依据

法律依据：《民事诉讼法》第六十七条（当事人对自己的主张，有责任提供证据）。

事实推导：蒋婷主张 “周明未给房屋致其无房、生活困难”，但未提交证据证明 “生活困难”（如收入证明、无房证明、支出凭证等）；且 “一号房屋” 是周明婚前承租、婚后个人购得，离婚协议已明确归周明，其出售房屋的房款与蒋婷无关，蒋婷诉求 30 万售房款无事实及法律依据。

（3）“一号房屋” 本质是周明个人财产，与蒋婷无关

事实推导：“一号房屋” 最初是周明婚前单位分配的承租房，2019 年由周明个人出资购买产权，登记在周明名下，不属于夫妻共同财产；离婚协议进一步确认 “房屋归周明”，蒋婷自始对房屋无所有权，无权主张分割售房款。

三、裁判结果

驳回原告蒋婷的全部诉讼请求（即不支持蒋婷要求周明支付 30 万元售房款的诉求）；

本案诉讼费用由原告蒋婷负担。

四、案件启示

1. 离婚双方（如周明）避坑：3 个关键动作

明确财产约定，避免笼统表述：签订离婚协议时，对房屋、车辆等重要财产，需注明 “具体位置、产权人、归属”，避免 “全部财产”“所有资产” 等模糊表述；若有多个条款涉及财产，单独列明 “关键财产归属”，确保优先性。

留存协议原件及购房凭证：保留《离婚协议书》备案原件、房屋承租合同、购房合同、付款凭证，证明财产 “婚前来源”“婚后个人购买”，避免后续争议。

按协议履行，及时办理权属登记：若协议约定财产归己，尽快办理产权登记（如本案中周明购得房屋后及时过户），固定所有权，降低被主张分割的风险。

2. 原权利人（如蒋婷）警示：2 个 “要注意”

签订协议时核对细节：离婚协议签订前，逐项核对财产条款，确保 “笼统表述” 与 “具体条款” 无冲突，若有疑问及时修改，避免事后以 “约定矛盾” 主张权利（法院优先认可具体条款）。

起诉需提交充分证据：主张 “损失”“生活困难” 时，需提交收入证明、无房证明、消费记录等证据，无证据支撑的诉求难以获得法院支持，避免盲目起诉浪费时间。

3. 核心提醒：离婚协议财产约定，“具体、明确” 是底线

本案中周明胜诉的核心，在于《离婚协议书》明确约定 “一号房屋归己”，且有充分证据证明房屋是 “婚前承租、婚后个人购得”。离婚财产分割关乎切身利益，双方需谨慎对待协议条款，必要时咨询律师审核，确保约定清晰、无歧义，才能避免离婚后再起纠纷，保障自身权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）