青岛“一线豪宅”交付考砸？

曾被誉为西海岸一线海景豪宅项目的唐岛湾君汇，于近日迎来交付，然而现场状况却引发大量业主不满。该项目自拿地之初就备受瞩目——2022年12月，唐岛湾HD2022-3141地块以“唐岛湾最后明珠”之誉挂牌出让，起拍楼面价9098元/㎡，总价超13亿元，最终由精通、荣泰及海控联合体以13.74亿元竞得，成为西海岸年度总价地王。

其底价成交背后，实为“产业勾地”操作的支撑。为锁定该地块，荣泰集团提前引入产业方精通卡替和资金方海控集团，并借助严苛的产业与税收条款排除竞争对手。根据约定，拿地企业需引进高级技术专家超100人、科研团队300人以上，创造就业岗位不少于800个，全产业链达产后前三年度纳税额不低于2000万元，之后则需超过3000万元。

然而这些条件与纯住宅用地属性之间存在明显偏差，引发外界质疑。随着项目推进，海控集团于去年4月退出，精通卡替也于今年6月撤出，唐岛湾君汇转为荣泰独立运营。

从实际运作来看，项目面临严重的销售压力。2023年9月开盘时据传仅成交不足20套，截至交付前官方口径去化300余套，但房产网数据显示网签仅约190套，去化率未达50%。项目总户数约796户，若依当前流速，完全去化需8年时间。

尽管开发商宣称如期交付，业主却普遍反映项目远未达到交付标准：绿化、景观、公区精装均未完工，外立面铝板残留缺失，现场环境混乱，与承诺品质相去甚远。

问题早在产品定位阶段就已显现。起步户型150㎡，195㎡以上占比超30%，明显高于崂山前海同类型项目。这一过于自信的定位，导致客户接受度低。此外，虽曾引入金地参与工程及营销管理，却未使用其品牌背书，后期金地全面退出，进一步影响项目信誉。物业方面也未选用品牌物业，而是通过合资形式与龙湖合作，反映出了合作机制中的信任难题。

唐岛湾君汇目前的困境——销售滞缓、交付失信、品牌受损，也为行业带来警示。类似情况如崂山王家村地王项目，楼面价高达39516元/㎡，但因市场遇冷及竞品包围，至今未敢入市；西海岸建大悦海同样面临高价拿地、慢销困局。

盲目追高拿地、硬做高端，缺乏系统化操盘能力，正在成为越来越多区域房企的沉重负担。值得一提的是，唐岛湾君汇土地出让条款中规定，如未达产业承诺需支付土地总价10%的违约金。这笔费用是否被追缴，将成为观察地方政府土地监管执行力的一个案例。

来源：青岛房产