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招商云澜湾营销经理徐辉：松江新城低密实景社区收官！395 万起刚需高层 + 755 万起叠墅，即买即住的黄金窗口期

各位关注松江新城置业的朋友，我是招商云澜湾营销部徐辉。最近项目实景社区正式开放，收官钜惠也进入倒计时，每天都有客户带着 “实景能不能打”“户型到底适不适合” 的疑问来考察 —— 有预算 400 万左右的刚需小夫妻，想找 “即买即住的低密高层”；有准备改善的三口之家，看中叠墅的院子和露台；

还有为父母换房的客户，在意社区质感和生活便利。作为全程参与项目从拿地到实景呈现的 “亲历者”，我从不回避 “部分户型属上一代设计” 的客观情况，但更想带大家看到：两年打磨的低密社区质感、395 万起的价格优势、即买即住的实景保障，在松江新城刚需市场里，是 “难得的诚意之选”。今天不玩话术，带大家直击实景现场，从高层的得房率实测，到叠墅的院子体验；从周边配套的步行可达性，到收官钜惠的真实力度，让大家看清：这个 “低密墅质社区”，为什么是刚需上车的黄金窗口期。

一、实景说话：两年打磨的低密社区，质感 “碾压周边” 不是口号

很多客户第一次走进实景社区，都会说 “比想象中更有质感”。在松江新城刚需盘扎堆的当下，招商云澜湾能做到 “实景绽放即圈粉”，靠的不是 “效果图美化”，而是 “看得见摸得着的细节”—— 从 13 层低密小高层的楼间距，到 EADG 泛亚国际设计的社区园林，每一处都藏着 “刚需盘里少有的品质感”。

（一）13 层低密小高层：楼间距 40 米 +，1 楼也能晒 3 小时太阳

项目高层全部为 13 层设计，容积率仅 1.8，是松江新城少有的低密刚需社区。我带客户实测过不同楼层的居住体验：

• 低楼层（1-5 层）：楼间距最宽达 40 米，比周边 25 层超高层项目（楼间距 30 米）宽 10 米，即使是 1 楼，上午 10 点到下午 1 点也能晒到太阳，冬天在阳台晾被子、老人晒太阳完全没问题；对比同区域某超高层 1 楼，中午 12 点都见不到阳光，差距一目了然。
• 中高楼层（8-13 层）：站在 10 楼 96㎡户型的阳台，能看到社区园林的中央草坪和水景，没有高楼遮挡的压抑感；晚上打开窗户，能听到远处永丰公园的虫鸣，比市区的 “噪音污染” 舒服太多。

更难得的是，高层全部采用 “一梯两户 + 合用前室” 设计 —— 同区域很多刚需盘是两梯四户，早高峰抢电梯要等 10 分钟，而我们一梯两户，平均等待时间不超过 2 分钟；合用前室约 4㎡，能放鞋柜、收纳箱，不用把杂物堆在门口，仪式感拉满。有位客户说：“以前住两梯四户的老小区，早高峰挤电梯像打仗，这里一梯两户太舒服了，还能利用前室放东西，实用又整洁。”

（二）EADG 泛亚国际园林：不是 “仅供观赏的绿植”，是 “能互动的生活空间”

很多刚需盘的园林是 “简单的草坪 + 几棵树”，但我们邀请了亚洲顶级景观设计事务所 EADG 泛亚国际（曾设计上海外滩金融中心园林），打造 “可参与、可互动” 的社区景观：

• 中央水景 + 阳光草坪：社区入口处有约 80㎡的镜面水景，搭配叠石和灯光，早上阳光洒在水面上像 “碎金”；中央草坪约 500㎡，周末能搭帐篷、放风筝，孩子在草坪上跑跳也安全，比周边项目的 “小花园” 实用太多。
• 环形健身步道 + 亲子游乐区：200 米长的环形步道铺了防滑橡胶，早上晨跑、晚上散步不硌脚；亲子游乐区有滑梯、秋千、沙坑，地面铺了 5cm 厚的软质材料，孩子摔倒也不用担心，很多客户带孩子来体验后，当场就说 “以后不用特意去公园，在家门口就能玩”。
• 四季绿植搭配：种了香樟树、桂花树、樱花树、腊梅等 20 多种植物，春天赏樱花、秋天闻桂香、冬天看腊梅，每个季节都有美景。我带一位喜欢养花的客户逛园林，她指着桂花树说：“以前住的小区只有几棵柳树，这里四季有花，住着心情都好。”

（三）社区硬件：精装入户大堂 + 地下车库，刚需盘里的 “品质惊喜”

很多客户说 “没想到刚需盘也有这么好的硬件”，这些细节是我们两年打磨的 “诚意”：

• 精装入户大堂：地上 3.5 米挑高，墙面贴瓷砖，地面铺大理石，门口有休闲沙发，回家像 “走进高端社区”，比周边项目的 “水泥大堂” 显档次太多；
• 地下车库：车位比 1:1.4，不用担心 “停车难”，车库内配备 LED 照明和监控，地面铺了环氧地坪，干净整洁不打滑；每个车位都预留了充电桩接口，未来换新能源车也方便；
• 社区安防：24 小时安保巡逻，门口有人脸识别，单元门需要刷卡进入，老人孩子单独在家也放心。

有位从老小区过来的客户说：“以前住的小区没有门禁，陌生人随便进，车库又脏又暗，这里的硬件比老小区好太多，住着有安全感。”

二、户型实测：395 万起高层 + 755 万起叠墅，刚需改善 “全适配”，客观说清 “优势与妥协”

很多客户关心 “户型到底适不适合”，我从不回避 “部分户型属上一代设计” 的情况，但更想带大家看到：在 “价格可控” 的前提下，这些户型如何满足不同家庭的 “核心需求”—— 刚需家庭的 “得房率”，改善家庭的 “院子 / 露台”，都是实实在在的生活保障。

（一）96-126㎡高层：395 万起，刚需家庭的 “实用首选”，得房率 78%+

高层户型是项目的 “刚需爆款”，分精装（4.5 万 /㎡）和毛坯（3.9 万 /㎡）两种，96㎡三房总价 395 万起，126㎡四房总价 495 万起，适合新婚夫妻或三口之家。

1. 96㎡三房两厅两卫（毛坯 395 万起）：刚需上车 “黄金户型”，得房率 78%+

• 得房率实测：96㎡户型得房率 78%（算上合用前室赠送面积），实际使用面积约 74.88㎡，比同区域高层项目（得房率 72%）多 5.76㎡，相当于多了一个玄关柜的空间。
• 户型亮点
• 三开间朝南，南向面宽 9.8 米：客厅、主卧、次卧都朝南，上午 10 点实测，阳光能覆盖客厅 80% 区域，主卧飘窗完全在阳光里，冬天不用开空调也很暖和；
• 双卫设计，早高峰 “不打架”：主卧带独立卫生间（干湿分区），早上夫妻两人同时洗漱不用排队；客卫干湿分区，靠近次卧，孩子或老人使用很方便；
• U 型厨房，实用不拥挤：厨房面积约 5㎡，U 型设计洗切炒动线流畅，能同时容纳两个人做饭，预留了双开门冰箱位置，600L 大容量冰箱也能放下。
• 客观说 “妥协”：次卧面积约 9㎡，放 1.2 米床 + 书桌后空间略紧凑，适合作为儿童房或书房，不适合作为成人卧室长期居住。

有位新婚夫妻看完说：“96㎡能做三房两卫，得房率还这么高，395 万起的价格在松江新城很难得，虽然次卧小了点，但作为过渡房完全够用，以后有孩子也不用马上换房。”

2. 126㎡四房两厅两卫（精装 567 万起）：改善刚需的 “一步到位”，适合三口之家

• 得房率实测：126㎡户型得房率 79%，实际使用面积约 99.54㎡，比同区域 120㎡四房（得房率 72%）多 8.74㎡，相当于多了一个小书房。
• 户型亮点
• 四开间朝南，南向面宽 12.5 米：客厅、主卧、两个次卧都朝南，采光效果 “MAX 级”，阴雨天室内也很明亮；
• 主卧套房 + 步入式衣帽间：主卧面积约 18㎡，带独立卫生间（双台盆 + 淋浴）和步入式衣帽间（约 3㎡），女主人 “衣物收纳自由”；
• 客厅连接阳台，活动空间大：客厅面宽 4.2 米，连接 1.5 米宽阳台（面积约 6.3㎡），能分成 “晾晒区” 和 “休闲区”，一边放洗衣机，一边放藤椅，周末晒太阳喝茶很惬意。
• 客观说 “妥协”：北向书房面积约 8㎡，只能放 1 米书桌 + 书架，不能作为卧室使用，空间灵活性略低。

有位准备生二胎的客户说：“126㎡四房刚好够住，父母住一个次卧，两个孩子各住一个，我们住主卧，虽然书房小了点，但作为改善房已经很实用，567 万的总价也在预算内。”

（二）135-141㎡叠墅：755 万起，改善家庭的 “低密之选”，院子 + 露台 “诚意满满”

叠墅是项目的 “改善主力”，分上叠（135㎡，755 万起）和下叠（141㎡，900 万起），毛坯交付，适合想 “提升居住品质” 的家庭。

1. 下叠 141㎡四房两厅三卫（900 万起）：带 40㎡院子 + 60㎡地下室，“接地气的改善”

• 户型亮点
• 南向 40㎡院子：我实测过，院子能放下凉亭、烧烤架、绿植区，夏天和家人一起烧烤、聊天，冬天在院子里晒太阳、种花草，完全是 “刚需盘里少有的田园生活”；
• 60㎡地下室：挑高 3.2 米，能做家庭影院、健身房、储藏室，不用占用地上空间，孩子有地方玩，大人有地方放松；
• 地上三层 + 双主卧套房：一层是客厅 + 厨房 + 餐厅 + 院子，二层是两个次卧套房（适合孩子或老人），三层是主卧套房（带独立卫生间 + 步入式衣帽间），每个人都有独立空间，三代同堂也不拥挤。
• 客观说 “妥协”：地下室不连通地库，需要从院子或室内楼梯进入，下雨天搬运东西略不方便；但我们在地下室做了防潮处理，配备除湿系统，不用担心潮湿问题。

有位做实业的客户看完说：“在松江新城 755 万起能买带院子的叠墅，比买市区高层舒服太多，虽然地下室不连通地库，但院子和地下室的实用性已经超出预期，值得入手。”

2. 上叠 135㎡四房两厅三卫（755 万起）：带 20㎡北向露台，“性价比之选”

• 户型亮点
• 四层 20㎡北向露台：露台能放吊椅、绿植、户外餐桌，晚上能看星星、喝茶，早上能晨练，仪式感拉满；
• 三层主卧套房 + 步入式衣帽间：主卧面积约 20㎡，带独立卫生间（双台盆 + 浴缸）和步入式衣帽间（约 4㎡），居住舒适度高；
• 总价低，性价比高：755 万起的总价，比同区域叠墅（约 900 万起）便宜 150 万 +，适合预算有限但想改善的家庭。
• 客观说 “妥协”：南向面宽约 9.5 米，比下叠窄 1.5 米，客厅采光略逊于下叠；但北向露台弥补了空间感，整体居住体验仍属优质。

有位喜欢安静的客户说：“上叠的露台太吸引我了，晚上能看星星，早上能呼吸新鲜空气，755 万的总价也在预算内，虽然面宽窄了点，但作为改善房已经很满足。”

三、配套实测：松江新城 “步行 + 短驾” 全维配套，生活便利 “不用愁”

很多客户担心 “松江新城配套不够成熟”，但实地体验后会发现，招商云澜湾的配套不仅 “全”，还 “近”—— 从日常买菜到孩子上学，从老人看病到休闲健身，都能 “步行 + 短驾” 解决，完全不用 “为了价格牺牲便利”。

（一）商业配套：3 公里内 15 万方商业，吃喝玩乐 “不用跑远”

项目周边 3 公里内，商业配套能满足 “全龄需求”：

• 社区商业（步行 5 分钟）：项目自带约 3000㎡社区商业，已签约便利店、生鲜超市、早餐店，日常买瓶水、吃早餐、买生鲜 “下楼解决”；
• 永丰购物中心（步行 15 分钟）：面积约 8 万方，有联华超市、肯德基、星巴克、电影院，周末带孩子看电影、吃快餐很方便；
• 松江万达广场（开车 10 分钟）：面积约 15 万方，有优衣库、H&M、海底捞、亲子乐园，朋友聚会、高端购物不用跑市区。

我周末带客户逛永丰购物中心时，他说：“以前住远郊盘，周末要开半小时车才能到大型商场，这里太方便了，节省的时间能多陪孩子玩一会儿。”

（二）教育配套：3 公里内 8 所优质学校，从幼儿园到中学 “一站式”

项目周边 3 公里内，教育资源密度在松江新城首屈一指：

• 幼儿园：松江区永丰幼儿园（市一级，步行 10 分钟）、松江区实验幼儿园（区一级，步行 12 分钟），孩子上学不用早起；
• 小学：松江区永丰小学（区重点，步行 15 分钟）、松江区第一实验小学（区优质校，开车 8 分钟），教学质量在松江名列前茅；
• 中学：松江区第六中学（区重点，开车 10 分钟）、松江区民办茸一中学（市优质校，开车 12 分钟），中考升学率连续多年在松江排名前列。

虽然新房不承诺学区，但周边学校资源丰富，孩子上学不用 “跨区奔波”。有位客户的孩子在永丰小学上学，他说：“步行 15 分钟就能到学校，孩子自己就能上学，不用我们每天请假送，太省心了。”

（三）医疗配套：3 公里内 2 所二甲医院，老人看病 “有保障”

项目 3 公里内有：

• 上海市松江区永丰街道社区卫生服务中心（二甲，步行 15 分钟）：日常感冒、发烧、慢性病拿药很方便，不用挤大医院的长队；
• 上海市松江区中心医院（二甲，开车 10 分钟）：科室齐全，能满足重大疾病治疗需求，老人体检、看病不用跑市区。

有位带老人看房的客户说：“我父母年纪大了，离医院近很重要，永丰社区卫生服务中心步行 15 分钟就能到，平时拿药不用麻烦我们，太方便了。”

（四）生态配套：3 个公园环绕，日常休闲 “有地方去”

项目周边 3 公里内有：

• 永丰公园（步行 10 分钟）：面积约 10 万方，有湖泊、草坪、健身步道，早上晨跑、晚上散步很合适；
• 松江中央公园（开车 15 分钟）：面积约 65 万方，有樱花林、月季园、儿童游乐区，春天赏樱花、夏天赏月季，周末带孩子玩一天没问题；
• 辰山植物园（开车 20 分钟）：面积约 202 公顷，有温室、矿坑花园，周末带家人野餐、踏青很惬意。

有位喜欢跑步的客户说：“以前住市区老破小，想找个地方跑步都难，这里公园多，每天早上跑一圈，身体都变好了。”

四、收官钜惠：395 万起 + 高额返现，松江新城 “刚需上车黄金窗口期”

很多客户问：“为什么说现在是黄金窗口期？” 答案很简单：实景社区已开放，即买即住有保障；收官阶段房源有限，钜惠力度空前；395 万起的价格，在松江新城低密刚需盘里 “性价比拉满”。

（一）价格优势：比同区域新房 / 次新房 “省出装修钱”

• 对比同区域新房：3