北京买房：理清思路，购房建议1641

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我人一直在外地，北京人，早年在海淀牡丹园买的房，户口和孩子户口都在花园路。原本奔着个院里有个师大实验幼儿园牡丹分园，能分流到北师大附小，可今年一搬回来去报名，倒闭了。

现在三个规划：

1找人跨区上北师大附小比较相隔1公里，孩子现在明天一幼中班4岁，等看看孩子表现还行就在西城买德胜，现在买也可能别调剂走。

2不行就在本院上北医附小和民族一个对口北医附中一个北交大附中，孩子放弃鸡娃，快乐平庸。

3现在就买德胜，赌了。

第二规划问了人，人家说普通小学很难出头，在补课也没用，上了就等于放弃，我有点对不起孩子。我本想抓紧点，不行初中德胜，过几年房价也稳定了。

3就是现在就买德胜片区，赌了调剂也认了。再调剂也比民族好。

A：

1、找人跨区，真要有这人脉那就办呗，最省钱的手段了。但不好办，否则谁还花几百万买学区房啊？

4岁早了点儿，一般都是5岁以上能看出表现，到时候做个智商测试吧，大多数都还算准确。

德胜现在买也可能“别调剂走”，是“被”还是“别”啊？无所谓，这没人敢做保证，只能看到时候的政策。

2、是否快乐平庸跟是否鸡娃没直接关系。任何事情要想不平庸都得是天分+努力，天分决定上限，老天爷赏饭吃，姚明这种身高想平庸都难。努力决定下限，不鸡娃就跟上班之后躺平混日子一样，什么时候都有可能得到快乐，只看自己选择的生活方式。

3、赌德胜，那就考虑好成本就行。主要是溢价率，现在占坑房40%吧，豪宅的低，1500万以上的也就最多20%，2000万以上的就更低了。

4、普通小学才好出头儿呢，小学课程又不太靠智商，稍微鸡娃就能在普校冒尖儿。越是牛校才越是牛娃如云呢，很多孩子+家长都能被虐出阴影。另外看看今年的各区中考分段线吧，看完了就知道哪里更难出头了。

这我建议找朋友拉进几个虎妈群看看吧，少说话多观察，有几天就能初步了解了。不过做好心理准备，估计以您现在的想法能被毁了三观。

想抓紧点儿是指小学是吧？不行初中德胜，好大的口气啊！只能说理想很丰满，但现实或许很骨感，试试吧，真等到了德胜就知道竞争的残酷了。

另外谁说过几年房价就能稳定啊？有这预测本事直接炒BT币好不好啊？我也希望过几年世界和平，甚至曾经去西天问我佛，佛说，我也没辙。

德胜不是普通学区，北京家长也不至于全体躺平，所以德胜至少溢价部分没那么容易就平稳。我能理解您这想法，谁都想躺赢，但是否能得到就看运气了，只是别幻想别人都让着自己，凭什么啊？

5、赌不赌的看自己。但建议还是多了解些常识吧，别盲目的赌。推牌九至少得知道规则，弄懂了黑鬼子扛枪为什么能打皇上再上牌桌吧。总之是磨刀不误砍柴工，反正孩子刚四岁，别着急，一步一步来。

仅供参考。

二

Q:

请问，我毕业工作3年，目前在亮马桥工作，准备购进首套房，预算600万以内，目前收入税前40+，职业相对稳定、收入可合理预期逐步升至60-100，目前对远洋新干线的88平房源相对中意，想请问：

1、远洋新干线的保值增值能力和流通性如何，是否值得为后续置换预备？

2、远洋新干线配套学区如何？是否值得长期持有？

A：

1、远洋新干线，听这名字就说明了性质呗，典型的70年产权商务公寓，到目前为止的保值增值能力一般。或者说曾经很受追捧，但供大于求了，2008年奥运之后的大部分塔楼公寓都走弱，新干线算是比较典型的。

流动性普通吧，出手的时候价格别报高了就好卖一些。商品价格是由供需关系决定的，既然价格不高，就说明流动性不是太好呗，追捧这种产品的家庭不是太多，也不太愿意出高价。

2、值不值的没标准，看自己更重视哪方面了，然后也看将来想置换什么产品。老公寓的优势是地段儿好+产品档次高，居住的性价比和租金收益也都高。劣势是价格走势普通，最好成绩是不再落后大盘，逆袭的可能性没有。

将来如果是置换同等性质的公寓那就合适，毕竟新干线的地段儿好，维护的也还不错。置换普宅的话看情况了，一般来说是至少不占便宜。

3、配套学区我还真不清楚，应该是多校划片的吧？反正肯定不算学区房，价格中也就不带溢价，居住的性价比正常。朝阳学区好的都是单校对口名校的，不是太多。

4、是否值得长期持有？一般不是太建议，因为这种产品的优势是品质高，所以才居住的性价比高。那如果想维持住优势，就得是物业水平不降低。但这谁敢保证啊？

参考国际的经验，公寓要想维持高品质，那物业费就得贵，而且还得随着设施老化而逐年调整。这在内地的难度很大，所以大部分公寓的价格和性价比都是下降的趋势，不太好逆转。

不过也不会永远走弱，一旦成为老小区也就平稳了。所以也看自己吧，真要是不愿意换了就长住，等到各小区都老了也就无所谓了。

5、总之房子是用来住的，商务公寓在居住的性价比上明显占优，所以如果是自住为主的话就挺合适的，其他方面别期望值太高就行。甘蔗不能两头甜，看自己的需求和取舍了。

仅供参考。

三

Q:

请问，入学的人口高峰期之后，如果真的完全执行“租购同权”，对学区房是利空还是利好？也就是如果租房也能进入对口的好学校了，学区房的价格是涨还是降？

A：

1、如果真的执行租购同权，那对学区房肯定是利好啊。道理很简单，因为这属于降低了争夺资源的门槛，那必定吸引来更多的竞争者。而商品价格是由供需关系决定的，甭管是买房还是租房都是吸引来了客户+资金，那就等于是给价格提供了支撑呗。

2、比如现在东西海的学区房溢价率是30%，一套房本来应该价值700万，但在学区加持下涨到了1000万。但是，因为只有业主的孩子才能获得学位，那租客在享受不到学位的情况下就不会为溢价部分交租金，所以别看学区房价值1000万，但只能收到700万部分的租金。

那如果真的执行租购同权了，只要租房就能上学，那必定吸引来大量租客。经济方面的后果是什么？房租上涨呗，因为租客能使用学位了，自然要支付租金。

而租金既然上涨，租售比和租金回报率自然向平均值靠近，就等于为房价提供了支撑，这就是利好。

3、不过即便是租售同权了，房价是涨是降我不知道。毕竟现在30%的溢价率挺高的，我不敢说是再增加溢价还是降低。看到时候租金的增长幅度吧，如果没上涨30%，那房价中的溢价率就有可能下跌。而如果租金涨幅超过30%了，那溢价率就有可能上涨，一切皆有可能。

仅供参考。

四

Q:

咨询一下资产配置的问题，我家目前有六套房，北京三套外地三套。但北京的除了小西天自住的这套三居，另外两套一个是南三环老破小（已购公房），一个是东四环的50年公寓，两套加起来不到400万，有些鸡肋，似乎只有收房租的作用。

外地三套是济南一套，我老婆他们系统内部开发的，目前价值70多万吧，名义上是赚了点儿，但租不出去也卖不掉，让人头疼。另外两套都是准备的养老房，一套葫芦岛的（非海景房），一套张家口沽源的，都赔了，还一次都没住过，当初都是40多万买的，现在都价值20多万吧。

A：

1、外地这三套房是不是都不好出租啊？就算租出去估计也没多少钱，尤其是葫芦岛和沽源的，按房价来说估计一年也就万把块钱的事儿。那房子是用来住的，如果自住用不上，又不好出租，还不算投资房，留着这房子就没什么意义了。反正要是我就套现了，否则属于资金闲置。

或者说这两套房都是为了避暑买的吧？那可以留一套，哪个预计能住的上留哪个。沽源的应该更凉快，如果留下的话就甭考虑什么投资了，只当做消费为好，相当于买了一辆车。

2、北京的两套出租房怎么说呢？如果图租金收益高就留着，想更注重房价升值就都卖掉，换到地段儿好的板块。

现在公寓的租金收益率应该在3%，老破小的应该是2.5%左右。如果换成房龄新点儿的普宅，那平均收益率在1.8%左右，看自己觉得值不值了。或者说图短期的收益那就留着，图长期的升值那再置换。

3、其他没什么建议，其实就是个算账的事儿，自己也计算一下吧。

仅供参考。

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