刘晨光：读懂房地产的“变与不变”

2025

2025年8月期《晨光地产行研》正式发售

欢迎点击小程序试读

晨光地产行研

-少谈主义，多解决具体问题-

长风破浪会有时，直挂云帆济沧海。

经过3个月的沉淀和淬炼，我们对房地产的研究和认知，又更进了一步。

最新研究成果在2025年8月期的《晨光地产行研》里，有完整展现。

两个月前，我们对今年市场的真实体温、城市运营的基本逻辑进行了梳理与论证，为大家找到了一些房地产投资开发值得信任的锚点。

这次，我们继续在“少谈主义，多解决具体问题”的研究主旨下，对通缩之下企业的投资策略和打法进行了聚焦研究，更具体拆解了若干个或投资很成功、或解题很巧妙、或操盘很丝滑的项目进行了完整投 资复盘，从真实的实践中，总结出真正“值钱”的宝贵经验。

更重要的是，本期《晨光地产行研》不仅仅包含鲜活的项目，更包 含对行业性质与价值的重新思考。 当下，行业既处于最后一跌的通道之中，又处于中央的治理思路开始变更的关键时刻，行业的真正价值是什么？未来行业发展的“第一性原理”是什么？ 房地产政策的核心目标又是什么？ 企业该如何保证自己的发展空间？

这些问题，在本期《晨光地产行研》中，都可以找到答案。

新的货币周期已经启动，周期轮动“先股后房”，对于企业或个人而言，最重要的，不仅要看到未来，更要看到机会！

1

国家对房地产行业的定位变了吗？

今年的730政治局会议上，首次没有直接提及房地产，而是把房地产换成了“高质量开展城市更新”。

先一步召开的中央城市工作会议上，又明确我国城镇化从大规模增量扩张进入存量提质新阶段。

这些信号是不是表明房地产，要变天了？

其实不然。我们分析认为，其实国家对房地产行业的定位、房地产行业的价值并没有发生变化。

首先，房地产为地方政府筹资的功能并未改变，房地产依然是股市、债市、楼市、汇市四大资本市场中的支柱之一，而且是中国最大的资本市场，在城市发展中将长期承担筹资功能。

其次，房地产增量开发依旧是一个“暴利”行业，有的项目即便表面利润率只有几个点，但是内部收益率（IRR）也可以做到20%-40%，部分优质项目甚至能突破100%

第三，增量住宅仍具备较强的金融属性，一旦市场预期得到修复，住宅的金融投资属性会重新呈现更多活力。

所以，在定位和价值未变的背景下，企业对待房地产的初心也应不改。

但是，政策的方向变了。

下一步，房地产政策的核心目标，会从“限房价”转向“保房价”，政策路径大概率会围绕三大主线展开：

1、增量开发减量提质，重新定义市场价格；

2、短期呵护市场、稳定预期，中长期持续发力城市更新；

3、REITs。

核心结论——房地产，已经正式回归到被政策“支持和鼓励” 的积极发展轨道。

2

企业如何保证未来的发展空间？

尽管房地产增量开发规模的绝对水平会收缩，但房地产增量开发的底层背景和基础条件并未发生变化。

当下，如果单个项目能做到“快销+少投”，完全可以实现较高的自有资金回报率以及较高的安全边际。而企业求生存、谋发展的关键在于：

1、投资策略需因地制宜。

2、认清自身优劣势及风险承受能力。

3、“稳中求进”是王道。

所以，摒弃过去的冒进思维，灵活捕捉机会，坚持 “做一成一、做一赚一”，在当前弱势行情下，发挥好风险驾驭能力与灵活调整能力，埋头赚钱、低调发展。

本期《晨光地产行研》中，我们提供了数个在这些方面表现突出的企业案例和操作亮眼的项目做具体参考，企业完全可以“照抄作业”。

在未来，房地产企业的本质角色，则是为地方政府筹资服务、为区域企业的资产增值服务。企业围绕这两大目标，核心工作是输出专业能力。

核心结论——房地产开发企业，坚守经营初心，无需悲观。

3

房地产，来到一个全新的发展纪元！

尊重行业规律，借势地产周期，在不确定中寻找确定性。

2025年8月期《晨光地产行研》，既有宏观的行业定位思考、行业价值探寻，也有中观的经济指标更新，更有微观的典型城市运营、企业通缩应对、高收益项目复盘！

少谈主义，多解决具体问题。

这一期的《晨光地产行研》，思路延续过往6年的沉淀，包含6大部分：

时代大变局之年，一切皆有可能发生。无论是企业还是个人，我们都应当敬畏规律以及历史的不确定性，在前行路上，保持敏锐的洞察力，随机应变，唯有如此，才能在复杂多变的环境中生存和发展。

在这里，我们也诚心期待：我们一系列的研究成果能发挥甚至创造更大的价值！ 此刻在看文字的你，能与我们有更多互动和共同进步的契机，继而共同推动行业复苏，并一同捕获更大的发展机会！

《晨光地产行研》8月期已经全新亮相，希望获得更多朋友的关注，也获得更多企业的合作、采购和支持，这是对我们价值的最大肯定。

欢迎点击小程序试读晨光地产行研

以上，期待和大家一起创造知识流动的乐趣！

期待朋友们的反馈和交流，做听众是最幸福的，欢迎联系我们。

《晨光地产行研》

行业调整仍在深入，危机如影随形。伴随危机，我们一直在和企业复盘，也一直在思考和迭代。

调整筑底之时，机遇会先于宏观浮出水面。这个时候前行需要信心和勇气，更需要方法论！需要国际对比的视野，需要辨识机会的智慧，也需要对政府施政的理解，更需要自身运营的优化。

期待一起前进，也期待更多的合作，这是对我们价值的最大支持！

【以上内容仅为个人观点，不代表所在企业观点。】