研报评论区话题：关于租售比和房价收入比的解释

开这个号大半年了，随着关注数逐渐增加评论区也逐渐热闹了起来，继上次解释了经济学预测的意义和人口对房地产的实际影响后，这次继续针对评论区提出较多的问题进行解释，这次选的是看的眼睛都起茧子的租售比和房价收入比问题。之前热点问题的解释是附在研报上，而本次开始会以单独文章的形式进行，这样可以保证篇幅长度从而解释的尽量清楚些。

其实这两个问题我在之前的文章里已经零散的解释过很多次，但每次都还是会收到关于这两个问题的留言，这类留言毫无意外的都有同一个特点，就是没有看过文章，仅凭一个标题或者看一个结论就直接上来给你来一句房价收入比和租售比不合理，所以还没跌到位。事实上这种说法相当单线程且缺乏经济学常识，即使是一个没有接触过经济学的人，只要具备正常的逻辑能力就很容易意识到仅凭房价收入比和租售比根本无法对房产进行合理估值。

就比如我可以随便抛出一个问题来证明我的说法，既然你们认为只需要看房价收入比和租售比就可以判断房价是否合理，那为什么从1998年房改开始到2021年房价可以长期上涨呢？以你们的标准来看，这23年里的房价收入比和租售比一直都很不合理，那为什么房价没有因此跌下来而是涨了23年？所以即使你不懂经济学，仅凭逻辑推理也应该知道只看房价收入比和租售比根本不能判断房价是否合理，相反这种思维会把你甩下车，现在大多数因为眼红而唱跌的人就是当年被甩下车的。那么接下来我们详细分析下为什么光看这两个指标无法对房产进行合理估值。

房价收入比

房价收入比指标的公式是“房价收入比=住房总价÷家庭年总收入”，从这个公式我们可以清楚的看出房价收入比取决于两个因素，即住房总价（分子）和家庭年总收入（分母），住房总价这个分子很容易理解，而这里最容易让人陷入误区的是家庭年总收入这个分母。

我们先静态的看这个公式，这里需要问大家一个问题，房子是哪个阶层在买？很明显的，即使房价跌到今天这个地步，买房的依然是中产及以上阶层（有些城市目前是中低收入家庭趁房价深跌而买低总价刚需房），所以上面公式里的家庭年总收入这个分母其实并不是很多人理解的城市人均收入，而是城市中产及以上阶层的人均收入。这很容易理解，一个商品的价格只取决于它目标客户的购买力，和买不起的人的收入是没关系的。这里可能有很多人跃跃欲试的要问，那老百姓的居住权怎么保证？那你首先要明白居住权和商品房产权的区别，人人都有居住权不代表人人都有商品房产权，目前正在铺开的公租房不就是对居民居住权的保障？有钱谁不想住大别野呢？但现实就是只有头部人群可以住大别野。

在明确了以上两点以后，修正后的房价收入比公式就出来了：房价收入比=住房总价÷中产及以上群体的家庭年总收入，有兴趣的可以去本地统计局看看收入统计明细，一般城市都有列出五个档位各占20%的收入情况，比如头部收入人群（头部20%）、中高收入人群（中高20%）等。城市的本地房价基本和头部和中高收入人群的收入相关，这里还需要注意的是这些收入都是统计入表的收入，而实际上还有很多收入并不入表（特别是头部人群），所以统计局的收入统计普遍是低估的。

经过以上分析我们可以得出清晰的结论，正确的房价收入比公式里的分母（中产及以上群体的平均收入）比简单按照全体人均收入统计出来的要大得多，分子不变分母变大则房价收入比自然就变得合理甚至低估了。

我们再来动态的看房价收入比这个公式，上面公式里分子和分母本身也是有相关性的。也就是说住房总价的下跌也会引起家庭年总收入的下降，因为房价下跌拖累了经济，社会总需求收缩自然就业困难收入降低，这不就是我们现在正在经历的？所以房价下跌可以让老百姓买得起房的说法十分无知，因为房价下跌导致的连锁反应同样会让大家的收入下跌，而收入下跌的幅度会大于房价下跌的幅度，别说买房就是过日子都越来越困难。

租售比

租售比指标的公式是“租售比=月租金÷住房总价”，从这个公式我们可以清楚的看出租售比取决于两个因素，即月租金（分子）和住房总价（分母），这次我们先说说分子月租金。炒股的应该都知道一个道理，就是为什么会有一些股票可以长期保持高市盈率？原因很简单，就是预期这只股票未来的年盈利能力增速很高，所以它现在的市盈率就能一直保持在很高的位置，那按照单线程的说法是不是又不合理了呢？在他们眼里是不是所有股票都要和银行股一个市盈率？那么租售比不就和市盈率一个道理，月租金就相当于股票的年盈利能力，正是因为看好高线城市未来的发展，预期未来的租金可以快速增长，所以房价先行涨了上去。这就是为什么房价能在所谓不合理的房价收入比基础上长期上涨达23年之久的主要原因之一。当然这也是我一直对有投资购房需求的粉丝唠叨选城市重要性的原因，未来城市的发展好坏完全可以决定本地的租金和房价。

再来看看分母住房总价，因为我国的房产绑定了学区等公共资源，你买来给子女念书的学区房租掉可能租金很低但学位价值很高，而住房总价里包含的学位价值不能体现在租金上，这也造成了分母住房总价变大导致的租售比变小，但显然这种情况下的租售比变小不能说明房价不合理。

再加上租售比只能衡量用于出租的房产的价值，而我国用来出租的房子大多是比较破的，价值相对于自住房来说本身就低很多，再加上出租率远低于欧美，所以租售比这个指标在中国本身就水土不服度。

同样的再动态的看租售比这个公式，分子和分母也是有相关性的，住房总价下跌也会引起租金下跌，因为因为房价下跌拖累了经济，社会总需求收缩自然就业困难收入降低，那么租金当然也会跌了。所以你会发现房价跌了这么多租售比却变化不大，原因就是相关性导致分子分母同步下跌。

说了这么多可能大家有点看晕了，但没办法经济学有时候就是会让人头晕，因为你必须用动态的眼光去综合看待问题，只看一两个静态指标简单是简单，蓝鹅却一点卵用都没有，还会让你错过机会成为怨妇。最重要的，你想要在这个市场里捞钱就必须要学会不带感情的客观分析，而大多数买了就唱多，买不起眼红别人就唱跌的行为毫无意义，市场并不会因为你的唱多就涨起来，也不会因为你眼红唱跌就跌下去。

另外还有很多人问我是不是凯恩斯学派的，因为我的分析中政策的权重放的比较大，蓝鹅事实上并不是。因为我是搞投资的，搞投资的人一般都很现实，因为我国的经济运行更接近凯恩斯，那我自然也是以凯恩斯那套思路为主去分析。而且所谓学派一般都是层次比较高的学者才有资格去研究的东西，我区区一个硕士也仅对各个学派之间的争论焦点有所了解，要说参与争论一来我层次太低了，二来我也没兴趣，我的兴趣只在投资上，哪个理论符合现实情况我就用哪个。

最重要的是，我写的分析都属于最简单的基础经济学分析，绝大多数是没什么争论的，有学派争论的东西我不会写出来，毕竟我这里是搞投资实操而不是搞学术。最后回答那些问我倾向于哪一派，其实我内心更倾向于奥派（即自由经济），其实做投资的大多倾向于奥派，理由很简单，因为对投资来说对资本流动的管制肯定是越少越好。