中报观察 | “中铁系”走到分岔路口

观点网 2025年上半年，中国房地产市场仍处于调整周期。

一方面，在一揽子政策的刺激下，是商品房销售降幅不断收窄，楼市呈现边际改善态势，但市场信心不足、需求端仍旧疲软，行业整体仍处于筑底阶段。

另一方面，“城市更新”写入总体要求，加快构建房地产发展新模式、稳步推进城中村和危旧房改造等成为城市工作重点任务，这些政策导向，都为行业的发展提供了新的方向。

在充满不确定性的当下，部分房企选择敛翼待时，但也有房企借势转型，发力新业务。作为“老对手”的中铁建地产和中铁置业亦是如此。

前者在行业下行周期当中收敛聚焦，采取“以住宅开发为主、其它产业为辅”的经营模式，参与政府保障房、回购房开发建设；而后者向“地产+基建”、“地产+产业”转变，不断发力康养文旅、产业地产等。

思路决定出路，策略谱写结局。近日，中铁建地产与中铁置业接连发布2025年半年度报告，从数据来看，不同的发展路径，也引领着两家企业走向截然不同的光景。

营收与利润

从最新披露的数据来看，上半年，中国铁建实现总营收下探5.22%至4891.99亿元，其中房地产开发业务实现收入207.55亿元，同比减少34.21%。

综合来看，地产开发业务是中国铁建所有业务版块当中，降幅最为明显的一个。

此外，根据债券年报，中国铁建的旗舰地产开发平台中铁建地产在期内实现营收121.48亿元，降幅亦达到33.1%。

对比之下，同期，中国铁建的“老伙计”中国中铁却跑出了正增长的行情。

财报透露，2025年上半年，中国中铁的地产开发业务实现营业收入156.14亿元，同比增长7.83%。

这一走势与其地产开发主要平台--中铁置业的情况一致。期内，中铁置业同样录得正增长，涨幅为6.41%至74.35亿元。

在营收表现方面，中铁建向左，而中铁置业向右，两者交出了截然不同的成绩。不过，在盈利表现方面，由于市场的持续下行，楼市销售价格持续承压，两家企业均面临利润缩减与毛利下探的挑战。

数据来源：企业公告、观点指数整理

期内，中国铁建地产业务实现利润总额165.1万元，同比大幅减少99.87%，该业务毛利率减少1.76个百分点至9.68%；其中，中铁建地产实现净利润9077.42万元，其中，归母净亏损为2.23亿元。

而中国中铁的地产业务则实现毛利率9.15%，同比减少3.42个百分点；中铁置业于期内录得净亏损9.93亿元，归母净亏损10.13亿元。

查阅发现，中铁建地产、中铁置业的利润下行主要受减值损失影响。

一方面，前些年土地市场火热之下，各大开发商抢地抢红眼，而这些“面粉”在如今的市场行情下，难以继续维持高价，这也导致企业的利润一点点被蚕食。

另一方面，近两年，楼市持续下挫，开发商不得不通过打折促销、以价换量来回笼资金，这也导致行业利润不断压缩。

更重要的是，在地价、楼价下降的当下，房企手中“存货”的价值也难免面临缩水，大额计提之下，企业的账面利润岌岌可危。

从上半年的情况来看，中铁建地产面临信用减值损失3212.66万元，同比减少51.77%，资产减值损失增长5%至1.05亿元。

而中铁置业的信用减值损失为3228.67万元，而去年同期为收益1011.94万元；期内该公司的资产减值损失及2.26亿元，同比扩大8.13%。

信用减值损失主要受坏账影响，而资产减值损失则主要受存货跌价影响，房企对存货计提大额减值，也是当下行业深陷亏损阴霾的重要原因。

销售与土储

一直以来，二季度和四季度是中铁建地产每年的销售旺季。

不过，由于上半年中铁建地产整体新入市项目不多，导致其销售不及预期。

观点新媒体查阅发现，今年4月及6月，中铁建地产位于上海浦东新区的国贸中国铁建·西派海上迎来四批次、五批次加推，均实现日光售罄。

除此之外，其在西安首开并加推了越秀铁建樽樾、越秀铁建高新璞悦以及中国铁建花语博悦等项目，在安徽蚌埠、内蒙古包头、河北保定也有不少项目，不过整体热度并不算高。

在这一推盘节奏下，上半年，中铁建地产累计实现合同销售额362.7亿元，同比减少8.8%，累计实现合同销售面积240.1万平方米，同比减少7.48%。

中铁置业在上半年推盘亦有所放缓，期内在贵阳新开高端改善住宅中铁阅山湖项目，其次在昆明、苏州等地加推了部分项目。报告期内，该公司实现销售额183.5亿元，签约面积103.6万平方米，分别同比增加38.5%、9.1%。

数据来源：企业公告、观点指数整理

销售表现迥异，在新增土储方面，两家企业同样南辕北辙。

实际上，前几年曾经大手笔抢地的民营企业们纷纷隐身，而中铁建地产与中铁置业等国央企、城投公司则成为了当下的拿地主力，纷纷逆势加码。

以2021年为例，中铁建地产新增64个项目，新增土储总建面共计2115万平方米；同年，中铁置业新增土地储备530.2万平方米，也是近五年来最多的一次。

不过，而后几年，两家企业的拿地积极性明显减弱。

2024年，中铁建地产新增房地产项目22个，权益总计容面积为199.8万平米，权益合计土地价款为147.32亿元，获取土地平均溢价率为5.16%。期内，中铁置业公司新增土地储备41万平方米。

从上半年情况来看，中铁建地产在拿地方面更显谨慎，年内，其在北京通州梨园、上海送交、成都成华及武侯等地补仓，新增土地储备10.96万平方米，与去年同期相比减少79.41%。

数据来源：企业公告、观点指数整理

相比之下，中铁置业却隐隐有发力之势。财报透露，上半年该公司新增土地储备25.6万平方米，同比增长59%，而这一数值是去年全年六成。

1月，其与招商、华润以91.52亿元的代价拿下北京海淀朱房村0029地块；2月抢得成都天新麓山板块的两宗纯住宅地块；5月以10.3亿元的价格摘得西安曲江65.217亩住宅用地，成为西安楼面价地王……

谨慎稳健的布局或许步履坚实，发力奇袭也可能一战功成……不同的发展思路，决定了两家企业不同的走势，但行业仍在发展，企业仍在向前，2025年期中考只代表阶段性的成果，中铁建地产与中铁置业的前路几何，仍充满未知数。

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