稳健增长的背后逻辑：中国金茂近七成投资重仓布局京沪

在中国房地产行业深度调整、市场分化加剧的背景下，企业战略的前瞻性眼光与投资能力是决定成败的关键因素。

近日，中国金茂以一份亮眼的半年报，再次验证了其聚焦高能级核心城市投资策略的有效性卓有成效，为行业提供了一个穿越周期的范本。

多空博弈后，一线城市已率先筑底回暖

在具体分析中国金茂数据之前，我们先看一看当下市场发生了哪些变化值得我们关注。事实上，也正是基于当前的市场环境，中国金茂早就做了一系列应对举措、提早布局，才得以让业绩有良好的表现。

首先，市场特别是今年以来，一线城市地产市场，出现了筑底反弹的迹象。统计显示，今年上半年，一线城市新房价格同比降幅收窄0.4个百分点，半年累计降幅从2.1%缩减至1.7%，特别是上海，更以0.7%的环比涨幅逆势上扬。

有分析指出，当前上海和北京继续以绝对优势稳居前两位，无论是在供给侧还是需求侧，这两座超一线城市都表现出极强的韧性和增长潜力。其共同特征包括：高人口净流入、强劲的购买力、严格的土地供应控制以及活跃的改善型需求，这些因素共同构筑了楼市的“安全垫”。

尤其是在当前行业整体承压的背景下，一二线城市与三四线城市之间的分化愈发明显。北上等城市因具备稀缺资源和完善的基础设施，成为资金避险和价值沉淀的首选地。因此，越来越多的房企重新审视投资布局，将资源向确定性更高的核心区域倾斜。

其次，从土地市场来看，核心区域土地价值仍保持较强韧性。以北京市场为例，"强者恒强"特征愈发明显。海淀永丰、丰台丽泽等核心板块地块平均吸引多家房企参与竞拍，全部达到最高限价；而房山窦店等远郊区域则遭遇流拍。

同样在上海，前滩21号地块以15.6万元/平方米的楼面价刷新纪录，彰显核心资产价值，但临港新片区多宗地块则需政府回购托底才能成交。

可见，在行业逻辑生变的背景下，企业的风险偏好也发生了跟以往不同的变化，这种分化反映出房企对区位价值的极致追求。“聚焦核心城市、深耕优质区域”已成为绝大多数规模房企的共同选择。盲目扩张的时代已经结束，精准投资、控制风险、提升运营效率成为新主题。

成绩背后，金茂的投资逻辑

在上述的大趋势下再来看中国金茂的布局，就不难发现其背后的决策逻辑：自2024年以来，中国金茂共获取41个项目，且100%位于一二线核心城市。2025年上半年，公司新增6个项目，总土地款492亿元，全部集中在北京、上海、杭州等高能级城市。

投好投足，成为企业核心战略——在北京和上海这两大战略市场，金茂投资额高达324亿元，占总投资比例的66%。在新增项目中，“府系”和“璞系”两大高端产品线占比达68%，显示出公司坚定推进产品升级、匹配高端需求的决心。重仓京沪，是基于对城市基本面的深刻理解、对人口流向的准确判断、对产品竞争力的不断锤炼。只有将资源投入最具确定性的地方，才能在波动中稳健前行，在行业新阶段中赢得主动。

据中国金茂高级副总裁张辉表示：“截至2025年6月末，公司总土储规模可支持未来两年稳健发展。尤其值得强调的是，土储中未售货值69%位于华北、华东等经济发达区域，较2024年底提升6个百分点；一线城市未售货值占比提升9个百分点。”

中国金茂管理层在业绩发布会上

不仅如此，在聚焦一线核心城市已成为行业共识的背景下，中国金茂通过对客户需求的精准把控、通过挖掘土地的价值，不断提升产品力来差异化优势。

中国金茂表示，“公司以一个好房子标准贯穿住宅开发全周期，秉持‘懂客户、懂生活、懂艺术’的理念，优选配套、做优服务，通过‘金玉满堂’四大产品线提供全周期高品质的生活体验。”

市场的认可度一向项是检验产品的核心标准，也是中国金茂有能力持续拿地、敢于拿地的底气所在。

今年上半年以来，金茂多个新项目首开入市并获得热烈地市场反响。上海润雲金茂府首开当日售罄；长沙湘江金茂府首开114套房源售罄，成为6月长沙单盘销冠。璞系项目代表作西安璞逸东方首开摇号热销13亿，郑州璞逸云湖首开成为当地豪宅销冠。满系代表北京金茂满曜自开盘以来蝉联朝阳区普宅网签套数冠军；棠系项目成都东城金茂晓棠上半年六开六罄，成为本城现象级红盘......

拿结果说话，业务增长“量、质”双提升

产品的热销也实打实的体现在了财报数据中，据中国金茂发布的2025年中期业绩报告显示，公司实现营业收入251亿元，同比增长14%；归母净利润同比增长8%，达到10.9亿元。若剔除投资物业公允价值变动的影响，这一利润指标甚至达到11.23亿元，显示出主营业务强大的造血能力。

更值得关注的是盈利质量的提升：上半年公司毛利为40.59亿元，同比增幅14%，同期毛利率16%，其中开发板块毛利率较去年同期提升1个百分点。这些数据表明，中国金茂不仅在“量”上实现增长，更在“质”上持续优化。

销售方面，1-6月中国金茂累计实现签约销售额534亿元，同比增长20%，行业排名历史性进入前十、位列第9。此外，具中国在业绩会上表示，上半年公司住宅平均签约单价2.6万/㎡，较2024年（2.2万/㎡）、2023年（2.1万/㎡）提升显著。这些成绩与其坚持高端产品线和核心城市策略密不可分。

发布会上，管理层也向市场传递了明晰的未来发展蓝图：“2025-2027年，极致盘活存量、加速新项目利润贡献，实现“活得好”；2028-2030年，实现全面焕新金茂，使中国金茂真正成为一个具有核心竞争力，可持续发展、健康的公司”。

中国金茂的案例说明，在中国房地产市场从增量扩张转向存量运营、从普涨时代进入结构分化的背景下，企业欲实现可持续增长，必须重新定义自身的投资逻辑。在不确定的环境中，做最确定的投资。中国金茂已为同行提供了一条值得借鉴的发展路径。