龙湖董事会主席陈序平：中长期看好楼市“韧性底色”

8月29日，龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平、执行董事兼首席财务官赵轶、执行董事兼地产航道总裁张旭忠、龙湖智创生活首席执行官宋海林、龙湖集团商业航道总经理包伟出席2025年中业绩发布会。

今年以来，龙湖累计兑付债券本息145亿元，年内到期债券已全部清偿，无境外债偿付压力。

中房报记者 李红梅 北京报道

“到今年底，境内债仅剩68亿元，负债高峰就过了。” 龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平表示，过去三年负债已降400亿元。

8月29日，龙湖集团召开2025年中期业绩发布会。2025年上半年，龙湖实现营业收入587.5亿元，经营性收入占比提升至22.6%，成为行业深度调整背景下少数保持盈利的房企之一。

针对当下楼市基本面的判断，陈序平在回应记者提问时分析称，短期市场走势受政策影响显著，但中长期仍看好中国房地产市场的韧性。他指出，龙湖提前三年调整债务结构，未来三年计划每年降负债100亿元，并强调“在一二线城市核心地段提供优质产品和服务是长期业务方向”。

上半年营收入587.5亿元 经营性收入占22.6%

“上半年多轮政策持续助力房地产市场止跌回稳，但我们看到挑战依然存在。”龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶在会上介绍龙湖上半年整个经营情况时表示，“龙湖持续压降债务规模，优化资产结构，以安全的财务基本面应对环境挑战。”

从整个房地行业来看，这确实是一份稳健的成绩单。报告显示，2025年上半年，龙湖集团实现营业收入587.5亿元，其中运营及服务业务组成的经营性收入达132.7亿元，同比增长明显，占总营收的22.6%。这一成绩在行业深度调整背景下尤为突出。据Wind数据，截至8月15日，74家发布业绩预告的房企中，46家预计亏损，占比超六成。

地产开发业务仍是龙湖营收的核心支柱。上半年实现合约销售金额350.1亿元，一二线城市销售占比达90%，回款率超100%。龙湖执行董事兼地产航道总裁张旭忠表示，公司聚焦高能级城市，23座城市销售进入当地TOP20，15座城市跻身TOP10，北京观萃、成都上城观萃等项目逆势热销，印证了产品力与市场需求的精准匹配。

运营业务板块中，龙湖商业新增运营1座天街，累计开业商场89座，覆盖24个城市，上半年租金收入同比增长4.9%至55亿元，出租率保持97%高位；资产管理航道涵盖长租公寓、活力街区等六大业态，收入15.1亿元，其中冠寓开业房源12.7万间，出租率95.6%，稳居行业前列。服务业务方面，龙湖智创生活实现收入55.3亿元，在管面积约4亿平方米，外拓占比60%，客户满意度连续16年超90%。

“经营性业务的盈利表现抵消了开发业务盈利承压的影响。”摩根大通分析师指出。龙湖集团股东应占溢利32.2亿元，核心溢利13.8亿元，毛利额74.2亿元，毛利率12.6%，在行业普遍亏损中保持盈利韧性。

对于外界关注的债务和资金安全问题，龙湖管理层进行了详细的解答。

“龙湖的资产负债表优化进展顺利，安全性获银行认可。”赵轶在业绩会上强调。截至报告期末，龙湖有息负债较2024年底压降65.3亿元至1698亿元，其中银行融资占比87%，三道红线继续稳居绿档：剔除预收款后的资产负债率为56.1%，净负债率51.2%，现金短债覆盖倍数1.74倍。

据龙湖管理层介绍，公司债务结构持续优化：1年内到期债务占比降至15.1%，外币债务占比降至14%且100%做掉期对冲，平均融资成本降至3.58%，平均合同借贷年期拉长至10.95年，实现“规模与成本双降”。今年以来，龙湖累计兑付债券本息145亿元，年内到期债券已全部清偿，无境外债偿付压力。

“龙湖提前三年踩刹车，2022年启动降负债，未来三年每年计划降100亿元。”陈序平表示，公司坚持“以销定支、量入为出”的财务策略，确保现金流安全。截至报告期末，龙湖在手现金446.7亿元，为跨越周期提供坚实支撑。

聚焦一二线城市 择机获取优质地块

在土地投资策略上，龙湖延续“优中选优、深耕核心”的纪律，也是目前市场上活跃的民营房企代表之一。

2025年上半年，中国土地市场投资金额分化现象加剧，央企国企持续占据绝对主导地位。据中指研究院数据，全国300城住宅用地成交面积同比缩量，但在核心城市优质地块供应增加带动下，土地出让金实现明显增长。拿地金额前十强企业中，8家为央国企，市场格局高度集中。

民企阵营呈现显著的区域化特征。滨江集团、邦泰地产等企业依托重仓城市楼市回暖，在杭州、成都等地区积极补仓。新希望地产于2月经过58轮竞价，竞得成都一环内26亩优质地块。龙湖集团成为少数仍保持全国拿地能力的民营房企，上半年于上海、苏州、重庆、成都等高能级城市共获取5宗地块。

随着“好房子”被纳入政府工作报告，行业进入产品力竞争阶段，核心优质地块资源稀缺性凸显。

龙湖集团执行董事兼地产航道总裁张旭忠表示：“市场需要时间恢复，但核心城市优质地块仍是稀缺资源。”他透露，下半年龙湖将继续坚守投资纪律，弹性供货，聚焦高能级城市优中选优。

此外，产品创新成为龙湖应对周期的重要策略。2025年，其全新“峯萃”产品线落地昆明，以“负公摊、空中院馆”等创新设计实现首开销售额3.6亿元。同时，龙湖通过升级在售项目配套、整合生态资源，持续提升资产价值和客户体验。

“好的产品才能形成好的转化。”龙湖商业投资航道总经理包伟在回应中国房地产报记者提问时表示。截至6月30日，龙湖商业累计合作品牌超7300家，战略合作品牌超400家，通过“一店一策”差异化运营，推动营业额同比增长17%，日均客流增长11%。

面对行业深度调整，龙湖以“低杠杆、强运营、正现金流”为核心，构建了经营性业务与开发业务协同发展的新模式。陈序平表示，中长期对中国房地产市场的韧性抱有信心，“在一二线城市的核心地段修好房子，提供好产品好服务，仍是一门值得长期去做的业务。”