北京楼市，最后的阳台之战

每一个楼花，都是独一无二的。

前不久，北京石景山楼市一不小心，出了个网红盘。

它就是中海瑞文里。

不为别的，是因为它的阳台：南北双阳台，进深都是1.8米，阳台计入一半面积。

这个赠送尺度，十分打眼。

即便是在平原多点地区，如此赠送面积，也是十分罕见的。更何况，它身在城六区的石景山。

当然，中海瑞文里也只是一个跟随者。石景山楼市的首个突破者，是首钢璟悦长安，业已开盘。

只不过，中海瑞文里赶上了一个好节点，北京楼市收紧了阳台赠送，导致它突然变成了稀缺品。

在过去的半年里，北京的开发商们惶惶不可终日，总是担心产品被后来者背刺。因而，不断底挖空心思去挑战规则的底线。

石景山地头蛇首钢地产是带头大哥，中海新城也不甘示弱。

如果阳台规划收紧，首钢璟悦长安和中海瑞文里，将成为南北进深1.8米户型的绝版。

正所谓是：时势造英雄。

8月22日，中海瑞文里的西区——648地块率先领取了规划证，而东区650地块，除了公示了总平图之外，尚没有新进展。

与它们一同拿地的640地块，案名为中海玉华玖章，据说花池被砍掉了。

如此一来，石景山楼市的阳台大战，一定是在首钢璟悦长安和中海瑞文里两者之间打响。

最后的1.8米阳台

一年里，北京南向阳台进深1.8米的楼盘并不多。

可以枚举的是：

丰台金茂璞逸丰宜、顺义龙湖宸翰、华润置地后沙峪项目，以及懋源云纪——3.5米宽奇偶阳台。

大兴新城的兴创沐春墅、梧桐府，以及大兴集地的0021、0022地块，也可能在1.8米。

除此之外，就是石景山的首钢璟悦长安和中海瑞文里。

这两个盘还很特殊，北向没有设备平台，也是阳台设计，这算是十分罕见。一般来说，北向为设备阳台，进深约1米，全赠送。

为何大家卡在1.8米呢？

今年2月12日，北京规自委下发了《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点》，里面明确写道：每户阳台水平投影面积不大于套内建筑面积的10%，进深不大于1.8米。

但是，北京楼市有一个潜规则，如果是内嵌式阳台，开发商都会用于偷面积，报规为开敞阳台，待验收后，请第三方机构封闭，等于送了一半室内阳台面积。

阳台成为了北京偷面积的温床。

也正是这一潜规则，导致北京楼市举报成风，老盘担心新盘的降维打击。

很幸运，随着阳台规划收紧，那些踩着1.8米底线的楼盘，成为最大的受益者。

石景山阳台之战

首钢璟悦长安和中海瑞文里，一南一北，相距3.7公里。

加上两者皆为石景山的赠送面积大王，很自然地成为对手。

首钢璟悦长安先走一步。

它于2025年7月领取预售证，供应700套，截至目前网签136套，成交均价6.12万元/平米，成交金额8.46亿元。

一个多月，19.4%网签率，在石景山楼市算是蛮不错的。

但在北向阳台赠送上，首钢璟悦长安绝大部分户型，稍弱于中海瑞文里。

以璟悦长安133平米和瑞文里131平米户型举例：

1、两者南向三面宽，客厅及主卧都有南向内嵌式阳台、会封闭，南向一个次卧送了飘窗。在面宽上，瑞文里多了30厘米，意味着赠送稍微多了点；

2、北向都是内嵌式阳台，瑞文里北面两个房间都有阳台，而璟悦长安只在厨房设计了一个进深1.7米阳台，一个卧室送了侧面飘窗。

3、在侧面，两者所送的飘窗面积差异不大。

从整体上看，中海瑞文里的赠送比例，要强于首钢璟悦长安。

此外，中海瑞文里的舒适度也会强于首钢璟悦长安，它们的容积率分别为1.6和2.71，实际上，后者的容积率远高于此。（详见《石景山好房子，用力过猛了》）

中海瑞文里定价猜想

和赠送面积相比，中海瑞文里的价格有点神秘。只有等到网签成绩出来，它的价格才是最真实的。

有人甚至将它和东面2公里外的海淀宝山村双子楼盘去比较。

尽管大家都主打刚需，但花姐觉得这种对比毫无意义，因为这是石景山和海淀的区位差异，没法比。（详见《海淀楼市，燃起刚需战火》）

6月5日，中海新城以45.23亿元底价拿下西黄村四个地块。分三组：640混合地块里的住宅部分起拍价4.31亿元，648地块起拍价9.34万元，649地块+650地块起拍价27.88亿元，整体的楼面价2.85万元/平米。

花姐测算，剔除640地块（中海玉华玖章），中海瑞文里的实际楼面价约3.77万元/平米；璟悦长安为3.2万元/平米。

如果以璟悦长安的网签价6.12万元/平米来推算，中海瑞文里的定价，约在6.5万元/平米左右。

但市场上传出，中海瑞文里的实际成交价，约为5.5万元/平米，有点不可思议。

对于向来追求利润极致的中海地产，不太可能拿地只是为了争夺市场占有率。

反倒是中海玉华玖章，主打150平米以上大平层，售价至少应该在7万元/平米以上，因为扣除酒店地价成本等，楼面价约4万元/平米。

这次中海瑞文里率先推西区，采取的应该是低开高走策略。

因为，西区地块太小了，占地1.5万公顷，规划建面2.4万平米，只有4栋6-15F住宅楼，而且地块不规则。