太阳宫王炸地块上线，京西两对双子星正面刚 | 北京楼市周记

8.25-8.31，北京楼市哪些动态值得关注？来看北京进深汇总整理的重点消息。

1、宝山双子，海淀新盘赠送天花板

①东侧金隅地产0017地块先公示方案。

项目占地2.86公顷，地上建面6万㎡，容积率2.1。

规划13栋6-11F洋房，总计458户，套均面积120㎡ 。

相较于海淀动辙140㎡起步的大平层豪宅，金隅宝山项目打了个差异化。面积段预计105/130/145㎡，定位刚需 刚改客群。

②西侧中建壹品0016地块，占地约2.4公顷，地上建面约5.04万㎡，容积率2.1。

规划11栋7-11F洋房，主力建面100㎡-120㎡区间，少量140㎡-180㎡大户型产品。

两个项目仍然没有阳台，但飘窗尺度惊人，目测进深要比常规的半米飘窗更深一些。

端户有一整面的侧边飘窗，大转角设计，得房率在海淀来看应该也算高的了。

其中，中建壹品项目南向是通面宽飘窗，赠送面积更大。

另外部分楼栋北侧有顶退设计，即便不能上人，做个花台也不错。

中建壹品项目部分楼栋周围还有大量窗井，不排除首层下跃户型。

层高方面是近期新盘里比较低的，两个项目都有一部分楼栋的层高没达到3米标准，差距不是很大，或可通过首层下沉设计等方式解决。

两个项目都没做架空层，但有大面积的中央下沉庭院，据说园林和会所规模不小。

2、每平米均价涨近千元！招商朝棠揽阅东区256套取证

8月29日，朝棠揽阅二期取得预售许可证。

备案价6.6万元/㎡，较一期每平米高了将近1000元。

准售范围为东区6044地块上除2#、6#楼以外的5栋，共256套，总建面约2.05万㎡。

按照规划，东区推出建面约69-89㎡灵动三居及建面约110㎡舒适四居，共计7栋楼，约394户。

三居：69/72㎡104套，占比26%；86㎡154套，占比39%；89㎡64套，占比16%。四居：110㎡，平3 1居72套，占比18%。

延续高扩展空间优势，实现使用率约90%，满配精装交付。

朝棠揽阅所在地块今年4月8日完成出让，成交总价27.08亿元，折合楼面价3.12万元/㎡，溢价率超过16%。

由招商蛇口竞得，后续引入贝好家、中海地产合作开发。

一期（西区6049地块）规划建面5.35万㎡，7栋11-18F住宅楼，共540户。目前501套取证，拟售均价6.5万元/㎡。

面积段69/86/89/101/124㎡五种户型，产权得房率在76.2%-80.2%区间。

7月20日开盘，目前网签265套，去化率53%；成交均价5.81万元/㎡

3、中海长安源境二期取证，均价7.47万/㎡、得房率69%-80%

8月29日，中海长安源境二期取证，备案名：源颂苑。

首批1#、6#、7#三栋楼，共208套，总建面约2.5万㎡，均价74650元/㎡。产权得房率68.5%-79.9%区间。

1#楼为错层洋房，1单元为12F小高层，建面约130㎡户型产权得房率68.5%；135㎡户型产权得房率74.2%；2单元为4F洋房，建面约103户型产权得房率79.9%；110㎡户型产权得房率79.9%。

6#楼为18F小高层，包括建面108㎡和125㎡两种户型，产权得房率76.7%。

7#楼为17F小高层，包括建面112㎡和127㎡两个户型，产权得房率75.7%。

长安源境一期共7栋住宅334套房源，户型面积段为105-145㎡，南北双阳台。2024年9月21日首开，目前网签158套，去化率约47%，成交均价6.16万元/㎡。

二期规划面积段108㎡/112㎡/119㎡三居，145㎡/149㎡四居。扩容空间主要为南北双阳台，南向飘窗，均为结构为外建筑，不计入建面。

4、东三环太阳宫地块正式挂牌，住宅楼面价6.77万元/㎡

8月28日，预申请次日，太阳宫0627地块正式挂牌。将于9月30日开拍，起价31亿元，综合楼面价约6.13万元/㎡。其中：

居住部分起始价29.22亿元，楼面价约6.77万元/㎡；

公建部分起始价1.78亿元，楼面价约2.4万元/㎡。

项目为二类城镇住宅用地，占地1.94公顷，地上建筑规模5.06万㎡，容积率2.6，限高80米。

地上建筑规模包含 0.74 万㎡的商业设施，地下应建设不少于0.55 万平方米的商业设施。

太阳宫堪称朝阳压箱底的宝藏级地块，东北三环 双轨交汇，交通便利，城市界面好，高品质次新扎堆。

配套在整个朝阳区也算是数一数二的。北边就是红极一时的神盘中建玖合府，南侧紧邻凯德mall，叠加人大附学区。

经过调规后，地块降低了商办比例，开发难度减少，估计会有不少房企参与竞争。

5、门头沟临铁宅地转正，9月30日开拍、起价9.57亿

8月28日，门头沟区S1线区域组团0605-0006地块正式挂牌。

项目占地2.04公顷，规划地上建面4.07，容积率约2.0，限高45米。

起始价9.57亿元，折算楼面价约2.35万元/㎡。将于9月30日下午开拍。

地块位于门头沟区永定镇，西六环外，紧邻地铁S1线四道桥站。

周边有西长安中骏世界城、龙湖长安天街、门头沟区中医医院、绿海运动公园等，东侧临近永定河，生活配套成熟、生态环境优美。

六轮供地清单的5宗地块，呼家楼、门头沟、太阳宫地块均已被激活，目前仅剩海淀西郊机场的两宗地块了。

这一轮土拍海淀居然成了拖后腿的一个，猜测与近期京西新项目频出不无关系。供地西移，但节奏上可能要稍微控制一下。

宝山双子刚出图，中海西黄村两个盘虽然在石景山地界，但距离海淀也就2公里左右。

6、璟橒二期来了！懋源10.3亿元底价摘得顺义薛大人庄地块

8月26日，懋源控股以10.3亿元底价摘得顺义薛大人庄6017地块，折合楼面价2.8万元/㎡。

这是本月唯一成交的住宅地块。占地2.3公顷，建筑控制规模3.68万㎡，容积率1.6，限高40米。

拿地主体北京懋源鸿竺房地产开发有限公司，即6017地块隔壁懋源璟橒的项目公司。

三年前的懋源璟橒地块，懋源是以19.55亿元上限价 3万㎡现房竞得，成交楼面价约3.36万元/㎡，销售指导价7.3万/㎡。

懋源璟橒地上建筑约5.8万㎡，容积率也是1.6，限高30米。由平墅、叠墅以及合院产品组成，共217户，户均建面300㎡ 。2023年3月底开盘，目前网签128套，成交均价7.3万/㎡。

本次出让地块比懋源璟橒略小，但容积率一致，建筑高度拉到了40米，预计会有洋房产品出现。

7、中海西黄村双子浮出：玉華玖章+瑞文里

石景山首个带花池的新盘，同时也是距离海淀最近的好房子项目。

6月5日，中海地产以底价45.23亿元摘得西黄村“宅产配”组合地块。

①648、650地块定名为中海瑞文里，以当下最受热捧的刚需小户型出道。

主力面积段90㎡/110/131㎡，三居起步，小户型居多，总价可控。

总建面12.9万㎡，其中地上9.87万㎡，容积率1.6-1.7。规划16栋5-15F洋房和小高层，约820户，层高3米 。

南北双阳台，1.8米的大进深，边户有大面积飘窗，与阳台形成270度转角视野，采光拉满。

90㎡边户三居赠送面积约12㎡；110㎡中间户三居赠送约10.8㎡；110㎡边户四居赠送约15㎡；131㎡四居赠送高达17㎡。

赠送缩水的当下，且看且珍惜。

②中海玉華玖章，北边640公建地块的住宅部分。

主打改善大平层，主力面积段130-300㎡，另有2套500㎡的顶跃户型。

虽然只有5栋楼不到2万平米的住宅规模，但中海玉華玖章却拿出一套纯改善的设计方案。

一梯两户纯洋房，坡屋顶设计，单层楼高约3.45米。总计百余套房源，户均建面约190㎡。

中间3#楼顶配300㎡，顶层挑空设计，可做跃层或复式产品。南排4#、5#楼首层全部架空。北排1#、2#楼可享北侧永定河引水渠的河景资源。

5栋楼各有特色，这也是小盘的均好性优势所在。

此外，景观庭院、室外健身区，架空层，应有尽有，整体给人一种精美华贵感。

赠送尺度超大，南北双阳台 外接花池 飘窗，这也是石景山首个带花池的楼盘。

8、观宸二期户型图流出，起步就是三面宽四叶草

8月27日，北京规自委丰台分局通告：丰台槐新NY-030（南区）-02地块项目规划设计方案公示期间未收到公众反馈意见。

户型图（过程稿）也已流出，首期推出小区南侧5栋楼，大约200套房源。两个面积段：113㎡中间户/116㎡边户，134㎡中间户/136㎡边户。

二期规划12栋住宅楼，含6-17F洋房和小高层产品。

与一期相比，砍掉了110㎡三居产品，起步就是三面宽的四叶草户型。户型格局、得房率等与一期基本一致。

赠送方面，南向通面宽阳台 北向设备平台，边户有侧边/转角飘窗。

观宸一期今年3月底开盘，共479套房源，面积段111-165㎡。产权得房率在75.1%-80.4%。加赠后实际使用率在83%-91%区间。

目前累计完成网签270套，全盘去化56%；成交均价7.84万元/㎡。

加上地下室房源，项目网签金额总计26.26亿元，地价覆盖率108%。

9、中建运河玖院规证到手，反馈意见没提及赠送面积

88月26日，中建玖合通州新盘运河玖院一期项目方案的公众反馈意见出来了。

共5条，涉及6个方面，包括建筑布局与沿河景观、日照、消防车登高操作场地、过街天桥标高等。最受关注的赠送面积反而没人关注。

采信情况通告当日，三块地均已取得建设规划许可证。而在此之前的8月16日，项目样板间已对外开放。

运河玖院首期3幅地块总占地5.28公顷，建筑规模约18.13万㎡。 共规划16栋楼，包括：1栋11F洋房、3栋25F高层，其余均为17F小高层。

户型方面高低配，不沿河的0705、0706地块以小户型为主，0708沿河地块，四面宽大平层。上能博弈朝阳豪宅，下可对子通州流量盘。

加赠后得房率88%-95%。特别是沿河的0708地块，边户房源三面有赠送，各种大大小小的台子让人眼花缭乱。

南向内嵌阳台 北向设备平台，算是常规操作。

通州首个花池项目：朝南的阳光花池，不封闭，面积全赠送。这是通州楼市首次出现花池。

③北京首个转角花池：部分边户做出了270度弧形转角花池，目前在全北京还是独一份。

奇偶阳台：在大兴比较流行，通州近年的新盘中还是头一回出现这个玩意儿。这种环绕式倒角阳台，之前只在一些别墅项目里见过。

与传统的直条阳台相比，无论是外观还是功能性都更胜一筹，颇有空中花园的意思了。

10、每平米直降1万！中铁建花语璟云开盘首周网签7套

上周末（8月24日），中铁建花语璟云开盘。

首批推售房源113套，官宣开盘去化率80%，也就是90套左右。

截至8月31日，已完成7套网签，签约面积758.12㎡。

签约速度是非常快的，代价是让利。

均价最高的3#楼出货最快，目前已签约3套，其中还包括次顶层房源。

7套房的成交均价5.88万元/㎡，约为预售价的86折，相当于每平米优惠了将近1万元。

花语璟云所在地块由中铁建地产4月29日摘得，5月20日公示总平图，6月20日取得建设工程规划许可证。

然而，就在规证到手后，项目进度突然慢了下来。

比它早拿地20天的招商朝棠揽阅，已开盘40天，网签265套，去化率53%；成交均价5.81万元/㎡。

花语璟云东侧一街之隔的云璟揽阅，也是招商新作，去年10月底拿地，今年3月开盘，共367套房源，目前网签232套，成交均价5.81万元/㎡。

从成交均价来看，花语璟云略高。

但朝棠揽阅和云璟揽阅都是200多套房源的均价；花语璟云则是楼王栋和次顶层房源的均价，后续能否扛住这个价格还不得知。

从利润角度来看，云璟揽阅楼面价是2.86万/㎡，花语璟云的楼面价达到3.58万/㎡——与“运河八子”不相上下。

一路之隔，地价差出7000多。按照云璟揽阅5.8万/㎡的成交均价，如果追求差不多的利润水平，花语璟云至少需要卖到6.5万元/㎡。

理想丰满，现实骨感。3套高预价房源的率先网签，均价仍然未能站上6万。

11、元启“重启”首月网签179套，地价回款率20%

8月初，调规后的中建壹品元启重新开始网签。

截至8月31日，已签约179套，目前排在北京新盘8月成交套数榜首位。

成交总建面约1.8万㎡，网签金额约9.57亿元，约为拿地金额的18%。

成交均价5.33万元/㎡，约为销售指导价81折。

元启所在大兴区西红门镇6035地块成交于2024年2月底，由中建壹品以48.76亿元摇中。

2024年8月28日取得预售证，3天后正式开盘，共计19栋楼1052套住宅，销售指导价6.6万元/㎡。

开盘之后，元启的网签情况并不理想，截至今年4月调规前，元启原预售证下网签数量为66套，成交均价5.35万元/㎡。

2025年4月14日，元启调整了设计方案，主要是在原有飘窗基础上，增加了南向奇偶阳台、北向挑空平台等当下新规产品的扩容利器。

重新报规后，项目网签清零。7月16日，项目重新取得建设工程规划许可证。

规划21栋4-15F洋房和小高层，总户数增至1065户，户型面积段仍是88-168㎡。