买房使用 9 年未过户，卖方原因被查封，诉解封获支持

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公司用材料款抵购房屋，占有使用 9 年后，房屋因原房主债务被法院查封，公司起诉 “停止强制执行、解除查封”，第三人缺席应诉，法院最终支持公司诉求！近日，北京市房山区人民法院的判决，为 “以房抵债后房屋被执行” 纠纷提供了典型指引。

一、案情梳理

1. 2014-2015 年：材料供货 + 以房抵款，签订合同并收房

2014 年 7 月至 11 月，恒通建材公司（原告，胜诉方）为盛达地产公司（被告二，化名）供应 “世界名园 D 项目” 水电材料，累计产生材料款 156.8 万元。2015 年 12 月，因盛达地产公司无力支付材料款，双方达成 “以房抵款” 协议：

2015 年 12 月 3 日，签订《材料款支付协议》，约定盛达地产公司将 “一号房屋”（房山区窦店镇汇丰街 xxx 号，123.37㎡）以 135.707 万元价格抵给恒通建材公司，抵扣部分材料款；

2015 年 12 月 23 日，签订《以房屋抵偿材料款补充协议书》，明确 “抵款后材料款尾款为 0”，并签订《商品房现房买卖合同》，约定房屋总价款 135.707 万元，盛达地产公司需协助办理过户；

2015 年 12 月 7 日，盛达地产公司交付 “一号房屋”，恒通建材公司法定代表人张明（化名）于 12 月 27 日交纳产权代办费、装修管理费等费用，随后装修入住，开始长期占有使用。

2. 2015-2023 年：多次催过户无果，起诉获调解书

2015 年至 2023 年，恒通建材公司多次催促盛达地产公司办理 “一号房屋” 过户登记，盛达地产公司始终拖延。2023 年 1 月，恒通建材公司起诉至房山法院，要求盛达地产公司协助过户，法院于 2023 年 4 月 19 日作出调解书，确认 “盛达地产公司于 2023 年 10 月 1 日前协助恒通建材公司办理过户”。

但调解书生效后，盛达地产公司仍未履行，恒通建材公司申请强制执行时发现，“一号房屋” 已被另案查封，无法过户，执行程序终结。

3. 2023-2024 年：房屋被查封，提起执行异议与诉讼

2023 年 7 月，因盛达地产公司拖欠李刚（被告一，化名）100 万元借款，房山法院作出调解书，确定盛达地产公司分期还款；2023 年 11 月，李刚申请强制执行，2024 年 1 月 18 日，法院查封 “一号房屋”。

恒通建材公司向法院提出执行异议，主张 “一号房屋系以房抵款所得，已合法占有，应排除执行”，2024 年 2 月，法院裁定 “驳回异议请求”。恒通建材公司不服，提起本案诉讼，要求 “停止对一号房屋的强制执行，解除查封”。

盛达地产公司同意恒通建材公司的诉讼请求；李刚未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。

二、案件分析

1. 争议焦点

恒通建材公司对 “一号房屋” 是否享有足以排除强制执行的民事权益？是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条的四个要件？

2. 胜诉关键：完全符合排除执行的四个法定要件

（1）查封前已签订合法有效的书面买卖合同

法律依据：《执行异议复议规定》第二十八条第一项（查封前签订合法有效的书面买卖合同）。

事实推导：2015 年 12 月 23 日，恒通建材公司与盛达地产公司签订《商品房现房买卖合同》，明确房屋位置、价款、过户义务，合同内容不违反法律强制性规定，合法有效；签订时间（2015 年）远早于房屋查封时间（2024 年 1 月），符合 “查封前签订” 的要求。

（2）查封前已合法占有该房屋

法律依据：《执行异议复议规定》第二十八条第二项（查封前已合法占有）。

事实推导：恒通建材公司提交的证据充分证明 “合法占有”：① 2015 年 12 月 7 日盛达地产公司交付房屋的记录；② 张明 2015 年至 2023 年期间交纳物业费、垃圾费、燃气费、电费的收据（如 2017 年 1 月、2018 年 1 月、2023 年 8 月的缴费凭证）；③ 社区居委会出具的《居住证明》，确认张明长期居住于 “一号房屋”；④ 房屋装修及使用照片。上述证据形成完整链条，证明 “2015 年起合法占有，早于 2024 年查封”。

（3）已支付全部购房款（以材料款抵扣）

法律依据：《执行异议复议规定》第二十八条第三项（已支付全部价款）；《民法典》第五百六十八条（互负债务可抵销）。

事实推导：恒通建材公司与盛达地产公司约定 “以 135.707 万元材料款抵扣购房款”，属于 “债务抵销”，符合法律规定；补充协议明确 “抵款后材料款尾款为 0”，且 2014 年盛达地产公司已支付 20 万元材料款，剩余 135.707 万元全部以房抵偿，应认定 “已支付全部购房款”。

（4）非因自身原因未办理过户登记

法律依据：《执行异议复议规定》第二十八条第四项（非因买受人自身原因未过户）。

事实推导：未过户的责任完全在盛达地产公司：① 2015 年至 2023 年，恒通建材公司多次催促过户，盛达地产公司拖延；② 2023 年恒通建材公司起诉后，法院调解书已确定盛达地产公司的过户义务，但盛达地产公司仍未履行；③ 2024 年申请强制执行时，因房屋被查封无法过户，恒通建材公司无任何过错，符合 “非因自身原因” 的要求。

三、裁判结果

停止对位于北京市房山区房屋（即 “一号房屋”）的强制执行；

四、案件启示

1. 以房抵款的债权人（如恒通建材公司）避坑：3 个关键动作

及时签订书面合同，明确权利义务：以房抵款时，需签订正式的《商品房买卖合同》，明确房屋位置、价款、过户时间、违约责任，避免仅以 “抵款协议” 替代，确保合同合法有效；

尽快占有房屋并留存证据：房屋交付后，及时办理入住手续，留存缴费凭证（物业费、水电费、燃气费）、居住证明、装修记录等，证明 “合法占有”，形成权利公示；

积极催促过户，必要时起诉确权：若对方拖延过户，需通过书面形式（函件、微信、邮件）催促并留存记录；超过合理期限仍不配合的，及时起诉 “要求协助过户”，通过生效法律文书固定权利，避免因时间过长导致风险。

2. 房屋出卖人（如盛达地产公司）警示：2 个 “不可为”

不可拖延过户，违背抵款约定：以房抵款本质是 “替代付款”，出卖人需按约定履行过户义务，拖延过户可能导致债权人无法取得房屋所有权，还需承担违约责任；

不可隐瞒房屋状态，损害债权人权益：出卖人需如实告知房屋是否存在抵押、查封等权利瑕疵，若因自身债务导致房屋被执行，需对债权人承担赔偿责任。

3. 申请执行人（如李刚）提醒：查封前核查房屋实际状态

申请强制执行前，需通过实地调查、查询房屋使用记录等方式，核查房屋是否存在 “他人占有、以房抵款” 等情况；若发现房屋已被第三方长期使用，需谨慎申请查封，避免因 “第三方享有排除执行权益” 导致查封被解除，影响自身债权实现。

4. 核心提醒：以房抵款需 “合同 + 占有 + 过户催促” 三同步

本案中恒通建材公司胜诉的核心，在于 “2015 年起签订合同、合法占有、持续催促过户，完全符合排除执行的四个要件”。以房抵款交易中，债权人需注重 “合同合法性、占有及时性、过户主动性”，通过完整的证据链固定权利，才能在房屋被执行时有效维护自身权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）