负扣税要来了？降息后，澳洲房价持续涨！春季售房季将至，房屋拍卖升温！

01

8月份全国房价上涨0.7%

在联邦政府宣布将提前为支付5% 首期付款的第一次买房者提供担保后，随着买家涌入春季市场，澳洲房价在经历了几个月的温和增长后预计将跃升。

根据地产数据提供商Cotality（前身为CoreLogic）公布的最新数据，8 月份全国房价上涨0.7%，创下自5 月以来最强劲的月度涨幅，而全国各首府城市平均房价上涨0.8%。随着自2 月央行开始降息以来楼市增长势头逐渐增强，这一上升已将全国年房价上涨提高到4.1%。

Cotality 的研究主管罗列士（Tim Lawless） 说：「如果我要设身处地为潜在的首次购房者着想，我会尝试在扩大的首期付款担保生效之前立即进入市场，只是为了试图从可能流经的资本收益浪潮中获益。」

他说：「这就是供需的复杂性，无论你想以哪种方式衡量，供应仍然非常低，而且需求正在逐渐上升，尽管住房仍然非常昂贵且难以负担。」

悉尼的住宅涨价幅度由7月份的0.6% 加速到8月份的0.8%，并实现了2.1% 的稳定年增长率。墨尔本的房价也继续摆脱低迷稳步上涨，8月份为0.3%，在各首府城市中仅好于侯巴特的-0.2%，这座维州首府城市的房价年增长率为1.4%，

8月房价升势最强劲的三个首府城市中，布里斯本高涨1.2%，柏斯上涨1.1%，阿德雷德上涨0.9%，继续引领全国房价的上涨势头。

布里斯本的价值中位数正在接近一百万澳元大关，目前其中位数为949,000 澳元。

工党政府上周宣布将提前三个月，从至10 月1 日开始兑现选举承诺，通过由政府担保，让首次购房者可以以低至5% 的首期付款买房屋，而无需支付贷方的抵押贷款保险，专家现在预计在进入春天的9 月份房价将上涨得更快。

工党政府还将扩大提供担保的名额，从35,000 名首次购房者，扩大到无限人数的首次购房者，但须遵守房价上限。

分析师预测，与新冠疫情大流行期间经历的显著增长相比，价格将上涨，但将受到负担能力限制的影响。

根据Cotality 的数据，过去一周全国住房拍卖清拍率高达70%，这是自去年2 月以来的最高水平，比十年平均水平高出约4 个百分点。

罗列士说：「我的猜测是春天将是一个非常活跃的季节。这是我们预计每年都会看到的季节性趋势，但考虑到销售条件看起来非常好，我认为今年会更加明显，我认为买家也会感受到进入市场的紧迫感。」

根据经济研究机构SQM Research 董事总经理克里斯托福（ Louis Christopher）提供的数据，房价的增长刚刚开始高于前几个月。

他说：「我认为我们看到房价增长加速只是时间问题。事实上，我们预计今年剩余时间都会如此，这是在多次降息以及提前给支付5%首期付款的首次买房者提供担保的激励措施背景下。」

租房市场仍然极度紧张，8 月份全国租房空置率为1.5%，接近历史低点。根据Cotality 的数据，2020 年之前的五年平均空置率为3.3%，是当前水平的两倍多。

克里斯托福认为，租房市场可能有助于预期的房价加速。

他说：「如果可以的话，多年来基本上已经受够了租金上涨的租房者会咬紧牙关，跳入房地产市场。」

02

报告指出短租房负扣税令财政少收入数亿

根据 Everybody’s Home的新报告，用于短期出租的住房的税务优惠可每年让澳洲纳税人负担数亿。

短租补贴报告估计本财年因为短租房的负扣税，预算少收入1.11-5.56亿之间。

政府上周宣布了让首次置业者入市的举措，但是经济学家和租客们说如果政府想要见到更多人拥有住房，政府应该考虑改变给助长房产投资的税务优惠。

在全澳约有16万7955套房子作为短期住宿而不是长期租赁整租，而房东仍然可以申报负扣税和资本利得税的折扣。

尽管没有关于短租物业中有多少是负扣税的官方数据，但澳洲税务局报告说任何一年内所有投资房东中有一半是负扣税。

新的报告说哪怕根据保守估计，那么只有10%的短租房是负扣税，那么财政每年要少收入1.11亿。如果有一半负扣税的话，财政少收入5.56亿。

自从1966年达到71%的顶峰以来，澳洲的房屋拥有率已经从1981年的70%降到了2021年的67%。

主要原因是房价上涨。世纪初房屋中位价为17万8，是平均收入27600澳元的5倍；而去年的房屋中位价为93万3，已经是澳洲成年人平均收入约73000的12.8倍。

Everybody’s Home的数据系列显示澳洲几乎任何一个地区的中低收入者都需要用远超收入的30%，甚至超过50%来支付房租。

03

澳洲春季售房季将至，房屋拍卖升温

在春季首周到来前，全国拍卖活动升温，本周有逾 2200 套房源上拍——为 6 月初以来单周最多。研究机构 Cotality 的数据显示，八大首府城市的初步成交率较前一周上升 1 个百分点，在 2251 场拍卖中达到了 76.3%。

这是自阿尔巴尼斯政府宣布把政府担保首房计划提前三个月到 10 月并放宽申领条件后的首个拍卖周，意味着更多买家可受益于该计划并入市竞购。

Cotality 研究总监 Tim Lawless 表示，墨尔本本周有 1124 套住宅入市拍卖，较上周增加 14.1%；悉尼有 825 套，环比增加 13.2%。

“（墨尔本）初步清盘率小幅回落至 74.9%，低于前两周 75%+ 的早期读数，”Lawless 说。“（悉尼）初步清盘率自 2024 年 4 月以来首次突破 80%，达到 80.3%。”

在中小首府城市中，布里斯班本周拍卖量领先，共有 124 套（较上周大降 27%），初步清盘率 64.5%；阿德莱德有 106 套，清盘率 75%；堪培拉（ACT）有 63 场拍卖，清盘率 76.7%。

Lawless 称：“下周拍卖活动可能略降，预计约 2150 场；再下周回升至约 2400 场。”

周四，一套位于墨尔本内东南的三居室公寓在董事会议室拍卖中，以 616 万澳元成交，显著高于其 450–495 万澳元的指导价。该房位于 South Yarra 的 Domain Park 大楼14 层，由著名建筑师 Robin Boyd 于 1962 年设计，可眺望皇家植物园、Fawkner 公园与城市天际线。挂牌中介 Marshall White 的 Mark Harris 与 Fiona Counsel 均拒绝置评。

知名买方代理 David Morrell 称这一结果“令人瞠目”，尤其是这套未经翻新的公寓按面积折合每平米约 3.3 万澳元。“整个冬季我们没见过这样的结果，”他说。

Ray White 集团董事总经理 Dan White 指出，各州与 ACT 的拍卖活跃度（尤其是供给量）分化明显。“（新州）的拍卖量显著低于去年，这可能导致买家面临选择更少。”他表示，昆士兰与南澳“非常强劲”，维州在改善，悉尼“相对平稳”。

White 补充说，预计更多卖家将入市，上市前订单充足；随着联邦政府首套房担保将于 10 月 1 日启动，买家涌入也在增加。新政取消了收入门槛，更多首次置业者可用 5% 首付购房。“看看实际效果会很有意思。首置客是市场的重要组成部分，”他说。“到圣诞前，市场应会相对稳健，而这些激励在一定程度上会为市场托底。”

04

珀斯房价创新高，增幅领先全国

珀斯中间房价增长到$881,867，年度增幅已达6.3%。

根据“Cotality 房价指数”，独立屋和单元房的月度总涨幅最高的是布里斯班(1.2%) 和珀斯(1.1%)。

珀斯现在是全国第五最贵城市，落后于悉尼($122万)、布里斯班($949,583)、堪培拉($872,957) 和阿德莱德($851,125)。

过去五年间，珀斯房价已经增长了8.9%，领先全国。同一期间的西澳乡村房价增长了86.9%，也是全国纪录。

在珀斯市区，增长最猛的是Belmont 和Victoria Park，年度增幅为10.5%。

单元房的增幅也有10%，其中间房价达到了$624, 821。

*本文图片均源自网络，如有侵权，请联系后台删除

01

09-2025

31

08-2025

30

08-2025