实探！上海楼市新政首周观察：郊区新盘成交翻倍，二手房带看量激增

来源：华夏时报

本报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道

8月25日，上海出台楼市新政，聚焦市场结构性问题精准施策，将外环外区域符合条件居民家庭不限购、提升公积金贷款额度等举措作为核心内容，迅速引发市场广泛关注。

新政落地首周，记者实地走访发现，政策红利快速传导至市场端：外环外新盘售楼处人气爆棚，单日成交量较新政前翻倍，更有2个项目新政首日即实现“日光”；二手房中介咨询量、带看量大幅攀升，市场回暖信号显现。

8月31日下午，招商时代潮派销售主管王会雷向《华夏时报》记者表示，新政落地后，成交量明显增长，“昨天周六（8月30日）单日卖了12套，和上周六（8月23日）单日卖了6套对比，提升还是特别明显的。”

招商时代潮派售楼处。 李贝贝/摄

受访人士预计，随着“金九银十”临近，上海新政效应将持续释放，推动市场活跃度稳步回升。保利虹桥和著案场销售经理王盼告诉记者，“接下来结合‘金九银十’的市场定律，（新政）必定会有非常积极的拉动作用。”

郊区新盘热度立竿见影

此次上海楼市新政直击市场痛点，明确“符合条件居民家庭在外环外购房不限套数”，叠加公积金贷款额度提升、商业贷款利率不再区分首套与二套等利好，显著降低了购房成本，为外环外新盘市场注入强劲动力。

上海楼市新政正式实施首日（8月26日），位于宝山区杨行镇的金茂棠前项目便迅速实现开盘“日光”佳绩。上海金茂棠前营销总监王丽萍向《华夏时报》记者介绍说，该项目此次共推出160套房源，均价为5.39万元/平米，有效认筹率高达162.5%。开盘当日，认购现场座无虚席，所推房源在短时间内即售罄。

金茂棠前开盘现场。 项目方供图

“外环外放开限购、公积金贷款额度提升、商业贷款利率不再区分首套与二套等新政，显著降低了购房者的置业成本，这极大提振了市场信心，让项目热上加热，效果立竿见影。”王丽萍透露，早在8月25日新政发布当天，项目销售团队人均就接待了超过十组客户的电话及微信咨询。

表现同样亮眼的还有闵行梅陇板块的保利海上印项目。8月25日新政消息发出，该项目随即推出“今夜不打烊”活动。8月26日，保利海上印开盘推出168套建面108—150平米的小高层房源，备案均价81846元/平米，认筹组数286组，认购率达170%，成为今年上海外环外首个两次触发积分的楼盘。

周末两日，记者在走访中获悉，新政落地不足一周，嘉定江桥、松江泗泾等外环外区域多个新盘的来访量、咨询量及成交量均实现显著增长。

保利虹桥和著项目案场销售经理王盼向记者介绍说，客户对于此次新政的关注度较高，而政策也有力地缩短了购房者的置业周期。新政后，该项目来访量及成交量相比之前一周均翻倍增量：“我们这个项目属于外环少有的绿色建筑二星建筑，购房者可享受最高公积金额度，‘又提又贷’对于购房者来说还是比较兴奋的。”

保利虹桥和著成交业主砸金蛋。 李贝贝/摄

招商时代潮派项目同样人气高涨，记者看到，前来看房的客户挤满了沙盘前，不少客户甚至需要排队等待讲解。项目销售主管王会雷透露，新政一出，该项目的来访量、咨询量就有较大提升。比如，项目来访量从新政前工作日的平均20余组，新政（落地）后已经接近40组，周末的来访量从之前的100组提升到150组左右。成交方面，“本周六单日成交量（12套）较上周六（6套）翻倍。”

招商时代潮派售楼处。 李贝贝/摄

保利西郊和煦领墅项目置业顾问向记者介绍说，新政落地后，项目周度来访量提升了近40%：“随着限购政策优化，此前受限于购房资格的改善型客户重新获得‘房票’，这部分人群近期集中回流看房，成为案场新增客源的重要组成部分。”该置业顾问表示，在来访和咨询双双升温的带动下，项目成交量也实现同步增长。8月26日，该项目二批次开盘当日即完成九成销售，成交同步升温。

保利西郊和煦领墅售楼处。 项目方供图

二手房市场信心回暖

新政不仅拉动了新房市场，也为二手房市场带来积极变化。记者从上海链家、太平洋房屋等主流交易平台了解到，新政落地后，中介门店的咨询量、带看量直线上升，市场信心稳步回升。

据上海链家提供的数据，尽管新政正式实施当天为工作日且是房产中介的公休日，但当天该平台二手房浏览量环比上涨了17%，同比上涨22%；咨询量环比上涨14%，同比上涨26%。对比前一周（8月18日—8月24日），新政落地一周（8月25日—8月31日）二手房线上浏览量增长了11%，新房线上浏览量增长了19%；二手房咨询量增长15%，新房咨询量增长33%。

“新政后我司基础数据情况，新增房源未见明显增加趋势，新增带看略有增加。”9月1日当天，太平洋房屋提供给记者的数据显示，8.25新政后，在各环线新增客（购房者）中，外环以外依然占主要位置，内中环间新增客则同比环比均有上升。8月25日—8月31日这一周，外环以外区域门店新增带看同比增长42.6%，环比增长5.1%。

值得一提的是，新政的利好也波及了中外环等区域。周末2天，在位于浦东三林的某小区，尽管烈日炎炎，但记者注意到不断有经纪人陪同客户看房。

位于小区不远处的一家链家门店，刚刚带看返回的经纪人小曹来不及喝口水，就接到了新的带看安排。记者与小曹简单交流后得知，从8月25日下午开始，其所在的门店咨询量就差不多达到此前的3倍。周六、周日更是带看的高峰，平均每个经纪人每天需要带看十几组客户。

“新政会降低购房门槛，缓解一部分客户资金压力。”小曹分析说，此次新政针对的客群以刚需为主，限购放开且公积金贷款额度大幅提升、商贷利率不再区分首套二套等利好政策，都有力地提升了刚需客户的信心。

不过，小曹也直言，截至目前二手房市场仍处于“以价换量”状态。据其观察，尽管二手房咨询量是有明显的提升，带看量也是明显提升的，但成交量暂未出现明显增长，“我个人认为是因为此次新政主要针对新房，二手房市场的反应还需要一段时间。”

业内分析认为，二手房成交滞后主要源于买卖双方议价博弈周期较长。预计随着房源的供应增加，成交有望逐步跟进。太平洋房屋谨慎地表示，从该平台的数据来看，目前房价未见明显回升，只是略有平稳，“止跌回稳”待举证，还需要一段时间的数据观测。

传统旺季临近预期向好

回顾今年7月，上海商品住宅市场表现平淡。据克而瑞上海统计，受季节性淡季叠加市场情绪持续低迷双重因素影响，2025年7月上海房地产市场出现显著降温。当月仅有24个商品住宅项目入市，环比减少12个；最终成交新房2799套，环比下降38.6%。

而新政仅仅出台一周，上海楼市活跃度便明显提升。9月1日上午，上海中原地产披露，上周（8月25日—8月31日）新建商品住宅成交面积11.34万平米，环比增加35.25%。其中奉贤区排名第二，成交1.75万平米；闵行排名第三，成交1.73万平米，“外围区域成交释放相对活跃。”

显著的政策效果，也让业内对即将到来的“金九银十”充满期待。上海中原地产市场分析师卢文曦认为，上周上海等来了楼市利好举措，市场焦虑心态得到缓解。政策对刚需和改善都释放友好，而且在传统销售季档口公布，有助于稳定预期：“短期政策到位，市场预期再度回升，叠加供应到位，成交有望看高一线。”

王丽萍也向记者介绍说，金茂棠前作为一个拥有超千套房源的大型住宅项目，前期开盘去化情况良好。基于新政落地前的市场表现，团队曾预判项目中期及后期将面临客户量不足、去化速度放缓的压力。而此次上海新政的及时出台，预计将为项目带来20%以上的增量客户，“政策红利有望覆盖至项目今年9月、10月及12月的后续开盘批次，为项目持续热销注入强劲动力”。

“目前新政才刚出，来访和成交均有提升，接下来结合‘金九银十’的市场定律，必定会有非常积极的拉动作用。”王盼建议：“有置业需求的客户们可以抓住这次上车机会。”

记者观察到，随着传统销售旺季的到来，在新政落地后，近期上海多个新盘纷纷加大了营销力度，采取多种类型的促销手段释放潜在需求。例如，上海新政刚刚发出，招商时代潮派项目就对新政进行了海报宣发，并结合项目现场活动对符合新政条件的到访客户和成交客户专门设置了成交礼品。同时，项目对需要提取公积金支付首付的客户放宽了首付款的支付时间，以便客户足够周期提取公积金。

而在二手房市场方面，尽管当前成交量未明显起色，但小曹依然对楼市旺季回暖充满信心，“预计‘金九银十’市场会回温。”太平洋房屋的看法则较为严谨，认为按照新政影响，从新增客户上来看，“金九银十”预测依然会到来，只是政策影响周期和影响力度暂时未能预测。上海市房屋成交体量会有上升趋势，更多的业主也是借政策更快地完成置换，价格走势预测可以维持平稳。

需要注意的是，因为项目区位、产品定位、定价等因素差异，市场分化的现象依然存在。在一些楼盘成功“日光”的同时，也有楼盘表现遇冷。例如，8月28日，象屿天宸雅颂开盘推出64套房，有效认筹33组，认筹率仅有51.6%。

上海易居房地产研究院副院长严跃进建议，面对销售旺季，房企应优化推盘和定价策略，尤其是把握政策对不同区域板块、不同产品的影响，深入落实去库存战略，积极促进销售业绩提振。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁