园区！免租！

2025年3月，深圳打出”只要梦想，不要租金“，号称”10万平方“资产空间予以免租合作，打响对小微科创企业实施“零租金”入驻第一枪。此后，全国各地区域如雨后春笋般开始爆发各式”免租“政策。

2001年，我在科创中心工作，科创中心作为高新区的刚性配置，承担着孵化培育初创企业成长的重任，所以像房租“一免二减半”类扶持政策都是标配。那时都是政府主导的国资园区作为培育载体，还没有民营园区啥事儿。

所谓“一免二减半”就是执行第一年租金减免，二、三年租金减半。当然能享受政策的都是有门槛的，也就是各孵化器的入孵门槛，“科技研发型”、 “成立时间年限”及“注册资金金额”等都是能否顺利入孵的基本要求。成长好的企业在毕业时已有充分的自我造血能力，所以第四年就有能力用正常租金租赁了； 当然，创业成功毕竟不是大概率的事，也有部分企业可能还没到第四年，就撤场了。优胜劣汰，是正常的市场竞争结果。政府补助创新，做的是有耐心的长期主义者。

忘了从哪年起，政府对孵化器的免租政策开始调整为“先租后补”，即企业正常租赁并支付租金，政府根据相关政策条款约定给予租金补助。民营孵化器，也因为政府一视同仁的政策覆盖开始正式走上舞台。

2013年，我们团队管理某大型政府科技园，刚接手时那园区周边真的是一块生地，但我们得把希望在田野上成长出科技梦想啊。怎么破？我们多方调研后，拟定了一套“一园一策”的专项政策。为了吸引周边更多优秀企业入驻，我们首先在房租补助上给出了“一免二减半”的政策，虽然是老酒装新瓶，但这招确实管用。当周边的竞品只能拿政府的“先租后补”时，我们直接对优质企业SAY“免租”，这份政策礼包着实为我们吸引了一大批优质企业入驻。那时还政府还需要考核“注册资金实到”，所以我们免租政策设置的门槛就是：跟实到注册资金挂钩！同时，还有非常重要的一条：企业可以获取当年的的所有财政资金补助，以企业当年对区域的财政实际贡献额为上限。当然，这些政策针对的是已有产出或即将有产出的企业，高层次人才创业类政策有自己独有的政策通道的。周边民营园区在我们这一波操作下只能说是积极应战，艰难抵抗，但终究是“累”就一个字。

2014年，大众创业万众创新启幕，政府从上到下开始系统化支持创新创业，政策也开始雨露均沾式的覆盖，民营园区迎来了自己的春天，产业园进入了百花盛放阶段。后面的几年，二房东也迎来了自己的高光时刻。

直至2023年初，时间在这一刻出现了重大转折，创业市场出现了谁都不曾想像到的“冰冻”时刻。流动性没了，流量没了。大家开始有了“恐慌”：客户都去哪了？

存量园区在继续加码招商的同时，开始更注重园区运营了。相较找不到新的客户，保证老客户的稳定性成了重要的考核指标，甚至成了新的生命线，精细化运营的价值在这一刻得到了印证。也是在这时，二房东的模式面临了极大的考验，一直傲娇的装修空间建设能力面临了空前的考验，客户锐减，而固定租金成本还逐年在递增。客户经营面临困难，而二房东自身基因决定了他们不具备给客户深度赋能的能力，于是，客户开始消失或逃离。二房东，开始慌了。

这几年，前期摘地而造的很多产业总部大楼或产业化工厂也陆续开始竣工要启用了。实际可能二万方的投产面积需求，往往摘地时的规划是宏大的，加之23年后的市场环境变了，于是哪怕仅这2万方的计划需求，实际可能又缩。但房子已造好，银行的贷款成本也每天要支出，唯一的出路就是尽快把砖墙搭成的房子尽快能租出去，换取些现金流，起码得把财务成本给尽快履盖啊。那就包装个园区，对外招商！于是，一哄而上的产业园如雨后春笋般生长，市场上巨量的产业空间短时间内纷纷交付。

但市场就那么点，而且还不可预知的在下滑。怎么办？大家都着急了。

二房东挣扎着想要能保本经营能穿越过去，狠狠牙：降价！

新园区看着一堆砖墙房：空着都是成本，租出去总有收益！为了平衡成本，跺跺脚：你租2块？我1.5元租！再加超长免租期！

于是，市场就疯魔了。

价格，没了体系。

谈判，没了底限。

直至，各地国资“0租金”开始演绎。

【“0租金”，大家也不能只看表面，并不是所有企业都吃的到】。就如我们13年操作那国资园区时一样，要享受政策，是要付出“对赌”条件的，哪来的那么多无缘无故的爱，大家算的都是各自一本帐。就如现在普惠的“先租后补”政策一样，要享受补助是得满足相关条件才行。如果为拿政策承诺过高，后期的代价也是会“惨痛”的，相信前几年很多”被追诉“企业的痛也有不少人看到。

【很多人赞同“0租金”，确实给企业前期创业有减负】。但赞同的同时，背后的那本帐不知道有没有看清。BIO++其实更赞同的还是”先租后补“，政府要把该政策的实施更普惠化、更高效化，让有足够创业能力的企业能有更多更快的基础支撑。对于无创业能力的企业哪怕给予免租，相较于漫长创业期的穿越成本，房租也就杯水车薪。创业需要的不仅仅是信心，还需要自身有相应的实力，包括技术实力、团队经营能力、自身资金储备等。时代不同了，靠着梦想创业，往往最后会“以卵击石“般的痛。

【也有人担心国资园区“0租金”冲击下民营园区的出路】。这个话题有些重！尤其对那些产业摘地时背负”履约协议“的产业地主企业。对于可售性质的创新用地资产，目前全国的监管要求基本还是一致，即得履约要求完成方可分割销售并取证。那么对于产业摘地时背负”履约协议“的单一产权证企业呢？摘地时以产业名义并用极优惠价格取得土地，现在房子造好了，但原先承诺的产线却落不下来或履约指标迟迟完不成。现在已经有区域对这类企业也纳入合同监管了。也就意味着，他们面临的不只是“0租金”的竞争问题，而是能不能出租及何时可以出租问题。BIO++看到已有地区对“履约指标”没完成的产业摘地企业的管控，虽然没有限制其出租，但在履约指标完成前已禁止租赁其场地的企业享受普惠制的房补政策。

时代的车轮滚滚向前，所有的经营模式都需变革。在新的形势新的挑战下，又该如何突破？

相信时间会给我们看到破局而出的优胜者！