最高院：市场化承租人能对征收行为或者补偿行为提起行政诉讼吗？

作者：周军律师.

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在城市建设与更新的进程中，房屋征收活动频繁发生，围绕征收行为与补偿行为的争议也随之而来。法律规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。

那么，市场化承租人能对征收行为或者补偿行为提起行政诉讼吗？

最高人民法院案例库入选案例《某茶馆诉广东省开平市人民政府不履行法定职责案》中明确：

在房屋征收补偿案件中，补偿义务主体在知道或者应当知道存在房屋承租人且承租人具有独立的补偿利益后，既不在其与房屋所有权人签订的安置补偿协议或者作出的补偿决定中给付上述独立的补偿利益，也不另行与承租人签订安置补偿协议或者作出补偿决定解决上述独立的补偿利益问题，则房屋承租人有权以自己名义主张上述独立的补偿利益。

最高院认为，

在房屋征收补偿案件中，一般而言，只有房屋所有权人才与征收行为和补偿行为有利害关系，可以针对征收行为或者补偿行为提起行政诉讼。

房屋的市场化承租人通常并不与补偿行为有利害关系，其可以通过民事诉讼解决其与房屋所有权人之间的房屋租赁合同纠纷，并按照法律规定和租赁合同的约定来解决所租赁房屋上的添附以及因征收而造成的停产停业损失的补偿或赔偿问题。

但是，补偿义务主体在知道或者应当知道存在房屋承租人且承租人具有独立的补偿利益后，既不在其与房屋所有权人签订的安置补偿协议或者作出的补偿决定中给付上述独立的补偿利益，也不另行与承租人签订安置补偿协议或者作出补偿决定解决上述独立的补偿利益问题，则房屋承租人有权以自己名义主张上述独立的补偿利益。

本案中，开平市政府曾与厉某协商解决相关独立于房屋所有权人的补偿事宜，已经明知承租人厉某在被征收房屋上具有不可忽略的添附并且依法经营某茶馆，也明知厉某在本次征收补偿中存在着独立于房屋所有权人的、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定应当享有的添附补偿和停产停业损失补偿等重大补偿利益。

但是，开平市政府在与厉某协商未能达成协议后，径行与房屋所有权人签订安置补偿协议；且该安置补偿协议也未约定有关某茶馆停产停业损失、装修费用等的补偿，其后又未就上述补偿问题另行对某茶馆作出补偿决定，明显存在侵犯某茶馆补偿利益的可能性。在开平市政府既未通过补偿决定也未通过安置补偿协议解决某茶馆独立的补偿利益的情况下，一审法院以某茶馆不具有直接向征收人提出补偿请求的权利而认定其不具有原告主体资格，二审法院以某茶馆未通过涉案房屋所有权人、被征收人向房屋征收机构提出相关的补偿要求等为由，分别驳回某茶馆的起诉、上诉，属于错误理解《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款的规定，应予纠正。

周军律师提醒，法律规定的“有利害关系”，可以理解为被诉行政行为有可能对起诉人的权利义务造成区别于其他人的特别损害或者不利影响，且起诉人无法通过其他有效方式寻求救济。承租人符合这种情形的，可以对征收行为或者补偿行为提起行政诉讼。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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