中央关于推动城市高质量发展的意见五大看点

8月28日，《中共中央、国务院关于推动城市高质量发展的意见》（以下简称意见）发布，这一意见涉及优化现代化城市体系、培育壮大城市发展新动能、营造高品质城市生活空间等多个话题，勾勒出了我国城市发展的未来蓝图。这份意见也是对7月15日中央城市工作会议有关内容的细化和落实（），同策研究院联席院长宋红卫从五个方面分析解读。

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推动城市高质量发展政策文件的四个亮点

第一、在城镇化的进程判断上明确了由快速增长进入到稳定发展阶段，城市功能也发生较大变化，城市群以及核心城市驱动的战略导向更为明显；第二、未来进城人口主要以中小城市为主，超大城市仍然会严格控制规模，疏解非核心功能；第三、房地产的产业定位发生质的变化，由拉动经济的支柱产业调整为辅助城市产业和人民安居的产业，拉动经济不再是房地产行业的第一要务；第四、房地产行业进入到存量阶段，城市更新以及住房全生命周期的管理和服务成为行业发展的重点。

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城市更新未来按城市发展要求进行三要素重构

城市更新赋予了新的使命，其不再是单纯的拆旧盖新，而是从房地产行业的核心三要素：时间、空间、功能，出发，按照城市发展的要求进行三要素的重构。核心目的是促进产业升级和经济转型，换句话说，房地产业成为产业和经济发展的辅助产业，一旦产业调整或者变革，城市更新成为重要抓手，可以对区域的规划以及功能空间做出调整。目的是实现通过优化城市功能、完善基础设施和提升资源利用效率，增强城市韧性，实现环境与经济的平衡发展，房地产行业依然发挥重要作用，但是对于经济的拉动是从直接拉动变为间接驱动。

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优化现代化城市体系，不同城市功能定位不同

我国城市众多，城市之间分工协助是高质量发展的基础，在以往城镇化快速发展的过程中，城市的同质化发展迹象比较明显，这样容易内卷和内耗，容易造成经济发展效率的下降。本次城市高质量发展对于不同城市之间的功能定位以及协调作用做了明确说明，未来超大型核心城市仍然是科技创新和产业升级的龙头，超大型城市需要带动周边城市群形成集聚效应，打造产业链上的优势。基于这个技术密集型的战略导向，超大型城市一定会把非核心功能疏解，从这个角度来看超大型城市仍然会控制人口的规模，主要是以人才引进的方式导入人口。传统的产业会从核心城市逐渐疏解出来，中小城市将会成为产业转移的承载地区，这些产业中大部分还是劳动密集型为主，这也决定了未来这些区域才是城镇化人口的集中流入地。房地产行业基于这个战略导向，匹配的政策是“人、房、地、钱”，这也决定了未来人口流入的区域，具备房地产市场增量的基础，流入人群的收入结构决定了未来住房供应的结构和价格水平，比如上海在推行的“一套房、一间房和一张床”的保障体系，分别对于的城市新居民、城市人才和城市蓝领服务工人的住房供应差异。

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培育壮大城市新功能，避免对土地财政高度依赖

可持续发展的融资模式主要是指地方经济发展中产业及投资方面资金自闭环，避免对于土地财政以及中央财政的高度依赖。未来产业发展以及城市更新进行的一个原则是“项目周期内，资金可以实现自平衡”换句话讲，也就是说未来项目投资都有保证不能半途而废，效率低下，不能做面子工程，关键要有产出，具备产业发展的动能，这对于房地产行业也是好事，卸下了土地财政的包袱，可以更好的实现产业配套功能。

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营造高品质城市生活空间，加快好房子建设

好房子的提出主要是基于两个方面的原因，第一、我国房地产市场发展阶段已经进入到存量市场，一方面居民户均超过1套的保有量，住房已经从有没有进入到好不好的阶段，如果不推行新的住房规范，未来住房供应与以往住房基本一致的话，就会导致新项目入市就是库存；另外一个方面就是贯彻房住不炒的基调，大力发展住房消费属性，不断提升住房的功能，好房子的推出，就好比当初苹果手机刚面市的时候，触屏智能手机对于传统按键手机的迭代，也就从那个时代开始，大部分居民每隔几年都要有一次更换新品手机的需求，未来住房也是如此。

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