中报观察 | 外高桥资本“开源”

观点网 近期，外高桥对外披露了上半年的经营情况。

根据外高桥发布的2025年半年度报告，其业绩呈现营收增长、盈利承压的态势。期内，外高桥实现营业收入27.98亿元，同比增长5.79%；归属于上市公司股东的净利润1.02亿元，同比下降27.74%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润7944.35万元，同比下降0.12%。

从财务指标上看，上半年外高桥的净利率、毛利率继续走低，加权平均净资产收益率为0.74，减少0.38个百分点，外高桥称因报告期“归属于上市公司股东的净利润”下降27.74%，非公开增发净资产增加15.91%所致。

“房东”生意

外高桥将自身定位于“创新自由贸易园区运营商全产业链集成服务供应商”。此前，该公司管理层曾表示公司将向创新自由贸易园区的运营商，全产业链集成服务商目标努力。

产城园区评论获悉，目前外高桥涵盖产业园区开发运营、城市更新及运营、贸易及物流服务、生物医药产业服务、专业服务等业务板块。

其中，在产业园区开发运营方面，外高桥在外高桥保税区、外高桥港综合保税区、外高桥物流园区、外高桥（集团）启东产业园从事厂房、仓库、办公楼宇的投资、建设、运营和产业组织。

截至2025年6月底，外高桥持有可租售物业约455万平方米，出租率维持在83%以上。外高桥称，该业务为公司经营和区域经济稳增长发挥了固底盘、挑大梁作用。

城市更新及运营方面，森兰区域规划建设75万平方米的商业办公、100万平方米的国际社区、332万平方米的绿地和水域，已基本形成功能齐全、品质高端的城市功能体系，并依托保税区域产业资源与森兰区域生态景观的叠加优势，创新“文化+商业”“体育+商业”等模式，促进文体旅商融合发展。

贸易及物流服务方面，期内外高桥通过积极推动国际贸易便利化功能创新，实现了跨境电商9610整箱过机模式落地运作等。

在生物医药产业服务方面，外高桥通过外高桥生物医药产业发展公司这一产业服务平台载体，着力提升区域内生物医药产业服务能力，同时通过外高桥产业基金为落地自贸区保税区域的生物医药产业项目提供“资金+方案”服务，报告期内引入生物医药细分领域脑机接口赛道重点项目，初步形成集聚优势。

据了解，上半年，外高桥新引进（含新设和迁入）北恒生物、思比曼生物、元臻博科医学检验实验室、东松医疗、艾美斐、维州医药等生物医药项目共45个，推动第一家外商独资专科医院“永远幸”拓展至区内新址。

同时，持续强化招投联动，外高桥产业基金新立项4个项目，持续推进已立项项目的尽调，并推进储备项目立项。

下半年，外高桥称，要重点突破创世谷外高桥生命科学园、生物医药科创中心三期等新增物业去化瓶颈，聚焦生物医药、智能制造硬核产业，以产业基金为纽带深化投招协同，通过产业基金资源反哺招商，形成“投资-落地-再投资”的良性循环。

募资二三事

在融资方面，公告显示，上半年外高桥共发行各类直融产品60亿元，6月末直融余额110亿元，净增直融31亿元，平均融资成本下降33个BP。

上半年，外高桥通过定增、私募ABS等途径“开源”。4月，外高桥成功向上海隧道、中国银河资产、东方资产等11家机构定向增发2.25亿股，募资净额24亿元，用于存量产业园升级及补流。

近期，上交所显示，中信建投-外高桥集团持有的不动产资产支持专项计划状态更新为“已反馈”，外高桥拟发行19亿元ABS，由中信建投证券承销。

这也就是市场近期关注的私募ABS，这笔ABS底层资产为外高桥间接持有的“H10地块(111#-122#)标准厂房”、“G15地块(68#、70#、72#、77#)标准厂房”、“H14地块(89#)标准厂房”、“H1地块(101#-103#)标准厂房”4个工业厂房项目，均位于上海市外高桥区域，合计建筑面积约19.06万平方米。

外高桥于半年报中称，下半年将积极推动不动产ABS的发行工作，按照目标节点推动各项工作，包括紧密跟进交易所审核流程，尽快取得无异议函；完成投资人最终销售、相关账户开立及法律文件签署工作，争取年底前完成产权摘牌、工商过户以及股权交割。

值得关注的是，此前于2024年12月25日，该公司的公募基金华安外高桥REIT在上交所上市，募集规模为11.16亿元（共4亿份，发售价格2.790元/份），募集资金总额达到11.16亿元。

华安外高桥REIT的底层资产包括位于上海市浦东新区外高桥物流园区（二期）的4处仓储物流项目，项目运营年限均已超过6年，建筑面积合计约为14.92万平方米。

截至上半年，该基金持有的基础设施项目建筑面积合计约14.92万平米，可供出租面积合计约14.9万平米，实际出租面积合计13.76万平米，报告期末出租率为92.33%。报告期末，基础设施项目租金单价（含税）为50.65元/平方米/月，租金收缴率为97.98%，加权平均剩余租期为868.47天。

此前外高桥集团表示，将继续推进不动产投资证券化。大力推进公募REITs扩募工作，并力争发行产业园持有型不动产ABS，在继续主导产业园区发展方向的同时，提升存量产业不动产的流动性，实现资产市场价值和现金收益，提升资金在产业园区开发进程中的循环效率，增强集团可持续经营能力。

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