上海市区最不幸的板块，房价膝盖斩之后，竟然卖爆了？

杨浦的中原板块，可以说是上海市区最不幸的板块：

板块发展完美错过上海城市开发几轮红利，全板块都是老破小，被称为上海市区的西伯利亚；

周边产业不强，因此，板块内部人口结构升级缓慢，年轻人少，老龄化率超过50%；

房价相比于最高峰7万的价格接近腰斩，中环旁的老破小成交单价仅3万出头。

但是就是这样一个缺点很多、“鄙视链末端的”板块，最近却成交的特别火爆：

上半年，杨浦全区成交最火的小区中，几乎一半都在中原。

为什么，中原的老破小，成交的这么火？

说中原是上海市区最不幸的板块，是因为这里完美错过了上海过去三十年里城市扩张的几轮红利：

从市区边缘处女地，完美崛起成中产社区的机遇，完全错过了。

80年代，杨浦仅有的两块处女地就是中原和新江湾。

处女地指的就是当时的市区边界（如今中环附近地带），那些农田地带或者工厂地带；

类似天山、古美、大宁，通过拆迁就变成了整片开发，后面基本都崛起成为典型的商务区或者中产社区。

比较可惜的是，中原虽有这个天资，但是承担了另外一个重任：

当时市区大开发，为承担吴淞路闸桥、成都路高架、杨浦大桥等市政重大工程的动迁疏解任务，动迁户“挺进中原”，中原就成了最早一批的市区动迁大居。

到了1996年左右，中原的动迁大居就已经基本全面开发完毕——

而1995年之后，上海才开始了快速推进城市化、工厂外迁、成片旧改。

这时期天山等区域工厂开始拆迁、古美的农田开始开发住宅，五角场成为了副中心开始大开发——中原完全错过。

等到2010年后世博拆迁带动的这个周期，中环的徐滨、大宁、北蔡大华这些地方开始随着拆迁、旧改等方式崛起。

这个周期东外滩又受困于周家嘴路的拆迁缓慢没有快速起步、五角场的产业逐渐没落；

周边和上游都没有强产业导入，中原又错过了成为产业区外溢板块的机遇。

产业弱就意味着接盘的年轻人少，中原本身又是地理上的死角位置，只有本地人接盘的中原成为了上海老龄化最严重的板块之一。

2024年最新的数据表明，中原大部分地区所属的杨浦殷行街道，人口密度大、老龄化程度高，拥有近20万人口，60岁以上人口占户籍人口50.02%。

我们常说，老破小想要相对保值，必须要占有稀缺资源。

但是中原就属于，几乎什么稀缺资源都没有的地方——

自身没有市中心那种稀缺地段，没有稀缺的学区资源，不紧邻稀缺产业区，也不具备短期动迁的可能（房龄太新）。

可以说，中原就属于那种被抛弃的板块，房子理应非常难卖，几乎全要靠本地人接盘。

但是开篇我已经说过，中原的房子其实卖的特别火。

今年上半年，杨浦卖的最火的小区，几乎一半都在中原。

为什么，中原的房子，卖得这么火了？

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中原卖的特别火的原因，其实很简单：

中原的房价已经跌出了极致性价比。

中原这地方，如果用一个中环板块的视角去看他，确实不太行；

尤其是考虑到周边挨着的都是发展的很好的地方：

五角场和新江湾不必说，就连黄兴公园都是杨浦第一代改善社区，中原实在是发展的不好。

之前2022年的时候，大家对中原的诟病就来源于此：

价格完全虚高，买入就是踩坑，因此当时我们也发文写了这种地方千万别买。

当时新江湾房价暴涨之后，中原的房价跟随暴涨，一度也在最高峰涨到了达到了6-7万的水平。

接近400万的总价在中原买一套老破小，的确是非常的不划算——

毕竟当时在新房限价还未突破，稍微加一点预算足以在当时的外环边上买个新房上车，居住体验要好太多。

即便是从老破小租售比高这个视角来看：

当时7万的中原，一套两房租金也就是4500-5500，相比于接近400万的售价租售比实在是低的可怜。

无论从各种维度去看，中原的价格都是非常虚高的。

第一段我就说过，中原这种地方的房价就不可能抗跌，毕竟几乎不占据任何稀缺资源。

因此，自从2023年下半年楼市下行开始，中原的房价就率先在市区版块里开始了一路狂跌；

2024年就已经跌回了2016-2017的水准（至今苏州河以南很多老破小都没有跌破2018）。

到了今年，最新的成交价水平相比于2022年巅峰期已经接近腰斩，甚至特殊房源出现了“膝盖斩”。

房子不会卖，价格不好谈

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如果说三年前7万的中原是买房的毒瘤，一年前5万的中原依然虚高，今天不到4万价格的中原的确是有了性价比。

第一，从基本面来看，虽然中原各方面配置都比较一般，但是其在杨浦区内是有一定稀缺性的：

杨浦区内房龄最新的一批老破小，其实都在中原，也就只有中原。

杨浦内环到中环的老破小，无论是鞍山控江都是大几十年的房龄，考虑便宜、房龄更新的产品的话，不选中原就得去杨浦以北的宝山。

如果是几年前，很多朋友可能会到宝山买套面积大房龄新的，但是这两年大家都已经清楚：

郊区很难快速发展起来，各种大规划造的梦很难实现了，优先买市区而非郊区，不少买房人开始转向买市区的房子。

中原虽差，但至少是杨浦中环边的板块，在这市场下，也有了一定的向心力。

毕竟离五角场很近，板块南面就是医院；

老破小板块本就烟火气十足，也可以说基本的生活配套都有。

对于真正的刚需来说很适合作为自住的选择。

第二，中原近几年周边出现了不少利好。

产业上，抖音搬过来之后，虽然买卖领域的增长没有快速出现，但是中原等三门路周边板块的租房需求率先增加，租金中途是小幅度上扬的。

直到今天中原房价虽然腰斩，但是两房租金依然是4000-5000的水准，降得没有那么离谱。

也因为中原房价的暴跌，如今中原板块的租售比非常高，基本都在2.5以上，到3的也有不少。

虽然买卖的增幅在当时并不明显，但是依然也有明显的上扬趋势（下图为板块成交趋势）。

此外，中原板块新拍的地价格也在上涨，一定程度上起到了抬轿子的作用。

比如北京城建拿的国誉府地块，地价已经达到了5.6万每平，已经远高于中原板块的老破小成交价格，某种程度上来讲也是给中原的楼市托底了一下。

第三，去年开始527、929对于楼市的整体刺激，直接产生的楼市动力，就是让大量真正的刚需群体开始考虑买房上车。

比如那些长期在上海工作但是没有买房一直租房的，比如在周边工作几年的年轻人但是首付之前没存够的，都是最近一年老破小的成交主体。

在杨浦工作生活的刚需群体，在杨浦选房，想要一套交通还可以、房龄不错的两房、价格已经比较谷底的板块，中原自然成为了优选。

因此，这两年，中原的房子卖得都挺火的。

只不过由于大行情下行、老破小区域抛盘量巨大、北上海老破小板块太多竞争激烈等因素，中原的房价自然是还没有止跌。

结语

老破小止跌的大方向，还是要大量的新增需求进入上海楼市，这个前提是大量的人口增量。

其实类似于中原成交火爆的地方还有不少，比如普陀的成交冠军就是真光新村，徐汇的冠军是是凌云新村，这也是这两个区里跌的很多、情况类似的老破小板块里面的老破小社区。

这些社区只能说相对算是谷底，再跌的空间也不是特别多——

毕竟有这么高的租售比做支撑、以及不断上涨的地价托底。

不过，由于增量的购房需求不够，这些社区只能说跌到了一定程度，房东可能就没必要抛了；

毕竟租售比不错，因为抛盘减少，暂时房价实现止跌。

但是这些房子未来迟早还是要抛出来（无论是改善还是老龄化造成的抛盘）。

老破小想要再次全面稳健上涨，前提还是需要大规模的人口导入。

短期这些老破小，恐怕只适合自住的家庭买入，投资需谨慎。