探察央国企半年报 | 大悦城：姚长林赌对了什么？

今年2月，在大悦城的开年工作会议上，董事长姚长林发表讲话，称“2025年要实现转型发展”。

而截至2024年末，大悦城净亏损29.77亿元。

但仅仅半年，根据大悦城8月29日披露的2025年半年报，其净利润从去年同期亏损3.64亿元逆袭至盈利1.09亿元，毛利率一口气抬升13.76个百分点至36.35%。

这份成绩单，对于整体仍在寒风中打哆嗦的地产圈来说，虽说“火苗不大”，却“足够扎眼”。

大悦城的业绩怎么就“逆袭”了？大悦城在商业地产领域到底赌对了什么？

商业“赌注”

《每日经济新闻》记者首次与姚长林有照面，还是去年9月大悦城商业REIT上市之时，姚长林在深交所发表致辞，并在会后与管理层答谢媒体与投资人。

彼时，姚长林接任大悦城董事长差不多3个月，公司正处于转型的关键节点。

这位新掌门人没有选择继续走规模扩张的老路，而是一上任就喊出了从“传统地产开发商”向“城市运营服务商”转型的口号。

这在当时看来更像是无奈之举，但姚长林显然是认真的。

今年4月，他推动了大悦城堪称“刮骨疗毒”式的组织架构调整。将原来的7个区域公司砍成4个，沈阳、西北等区域并入北京大区，浙江、南京区域则划归上海大区。

这波操作，也算是行业近两年的惯例，地产行情不好，大家都在精简组织层级，为的是“提质增效”。

而姚长林真正核心的“赌注”还是放在了商业运营上，这是业绩反转的关键。

姚长林团队敏锐抓住了“年轻力”这个关键词，不再把购物中心只当成卖东西的地方。

大悦城推出的《新潮引力・青年文化白皮书》提到，他们用2000万会员数据和8亿笔消费记录说话。可以说，把二次元、国潮、户外这些年轻人的心头好摸得门儿清。

今年5月和7月，大悦城在南昌和深圳的项目相继开业，根据半年报，南昌大悦城首日客流量为24万人次，销售额约1630万元；深圳大悦城首日客流量为42万人次，销售额约2000万元。

截至报告期末，大悦城共布局24个购物中心，目前在建、筹建的项目共有7个。报告期内，大悦城购物中心实现销售额约220亿元，同比增长12.2%。

此外，大悦城还搭上了REITs的“东风”。

2024年9月，以成都大悦城为底层资产的华夏大悦城REIT成功上市，这步棋打通了“投融建管退”的资本循环，让重资产的商业地产也能玩起轻资产游戏。

该REIT在发行时就获得投资者踊跃认购，基金比例配售前认购金额累计48.124亿元，远超拟募集规模33.23亿元，很大程度上充实了大悦城的资金储备。

先“止血”，再谈未来

不过，隐忧也同样存在。

2025年上半年，大悦城总资产较年初下降5.14%，连续多季度下滑：从2024年中到2025年中，公司总资产累计缩水超过200亿元。

从财务角度解释，这是“存货减少”：存货账面价值600.04亿元较2024年末下降约14%，这一数据直接反映出大悦城在开发投资上的极度谨慎。

公开资料显示，今年上半年大悦城并未在公开市场拿地。

而最近的一次拿地，是8月15日，大悦城间接非全资附属公司三亚臻悦开发建设有限公司以7.84亿元竞得三亚中央商务区东岸单元DA02-29-05A/B地块，成交楼面价约1.6万元/平方米。

这其中的逻辑也较为直观。房子卖了不补货，报表自然“缩表”。代价也直白：今年上半年大悦城的营收同比下降5.29%，全口径签约金额仅86.4亿元，这一销售水平已回落至与一些区域型房企同一水平。

但姚长林想得很清楚：先让现金流回正，再谈规模故事；先“止血”，再谈未来。

若以结果导向看，数据验证了姚长林赌对了。

今年上半年，大悦城经营活动现金流净额同比增长38.15%至26.87亿元，融资成本较去年末下降42个基点至3.64%，利息负担也轻了（负债总额从去年同期的1478亿元下降至今年上半年的1274亿元），毛利率也从22.59%升至36.35%。

姚长林接任董事长这一年多，把大悦城的舵从“规模竞赛”硬掰向“运营竞赛”。

短期看，他赌对了：商业板块贡献了稳定现金流，REITs打开了轻资产阀门，公司暂时穿上了一件“救生衣”。长期看，商业地产的赛道只会更加拥挤，竞争者从房企扩展到险资、公募、外资，如何延续客流红利，仍有待时间验证。

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