北京买房：理清思路，购房建议1637

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我在朝阳管庄有一套小户型，但为了积分落户，想换到城六区之外以加分。预算300万左右，宜居小两居即可，另外只有一个学区的要求，希望级别达到中上。目前考虑的是通州、昌平和亦庄，请问您觉得哪里合适？

PS：孩子目前一年级，开学二年级，目前在朝阳**小学。学校质量一般，但我家孩子成绩还不错，按班主任的说法是能在班里前几名。所以我们对他的期待颇高，嘻嘻，希望985或211。

A：

1、既然已经上学了，那转学的话都不能对口入学了，只能是派位。毕竟去年入学时也是高峰期，哪所好学校都没空余学位的。所以即便是买了学区房，无论市区还是郊区的都只能看运气。

2、所以如果是以学区为主，那常规建议是首选亦庄。毕竟就那几所中学，哪个都不错，即便是错过了小学也不耽误中学。而昌平通州就不好说了，一旦派入不强的小学，对口中学再一般，那就算买了有学区性质的房子也浪费了。

当然昌平无所谓，这里没有带溢价的学区房，即便进入不了对口校也不吃亏，小升初的时候可以看点招情况，能被选入昌二昌一的就算成功了。通州的学区房是有溢价的，也不敢保证能被派入。

3、亦庄的也有溢价，但比例最高也就是市区的一半，不算太高。不过300万在亦庄买两居室的选择可不多，基本都是老房或安置房，是否宜居只能看自己的感受了。

4、另外多说一句，985211的这不是外人策划的事儿，而是只能看自家的规划+努力了。常规一句话：孩子的天分和努力，妈妈的信息与陪伴，爸爸的资金与配合，这三条是一个也不能少啊。

5、另外再多说一句，北京考入211的难度其实很大的，基本只有10%的“真实”概率，十个孩子里有一个。

看上去似乎比例也挺高的，但试试就知道了，如果是在东西海之外的普校普班，那基本得做到小学前三+初中前五+高中前十才有可能。甚至这么说吧，以您家孩子现在的小学为例，一个班里将来能有2个考入211的就不错，甚至有可能就1个或没有呢。所以如果期望值高那就多努力吧，毕竟各家都在卷，暗地里使劲的是大多数。

仅供参考。

二

Q:

请问，需要买套房自住，兼顾保值与居住感受，预算1000万左右。看过尚峰尚水和八仙别墅。不急用。可否推荐一下小区？

A：

1、我推荐不了，因为您这一看就是典型的自住为主，而且是改善型的，那最好是凭个人喜好选择，外人的建议意义不大。

因为别墅类产品到目前为止不是楼市主流，是消费为主的，保值角度从来也不占优，所以也就没必要强调这点了。房子是用来住的，别墅类体现的非常明显，那就多考虑自己的居住体验吧，其他的不必强求。

2、从居住的性价比来说，应该是八仙别墅更占优。90年代的老牌儿别墅小区了，当年住这儿的非富即贵，刘欢等不少明星组团儿买的。虽然老了点儿，但居住感受应该还不错，性价比更高。不过这也是因为价格走势有点儿弱，涨的慢，所以才显出性价比更高的。

3、尚峰尚水在居住的性价比上应该不如八仙别墅，而且房价中也包含一些学区溢价。但相对于的价格走势就略强一些了，到目前为止落后的不太多，兼顾的话相对来说可以考虑这里。

毕竟房龄相对新，海淀的产业环境也更强，小区的叠拼面积不大，所以算各项兼顾。但最好别和普宅大盘比较保值，不是一种产品，就跟普通轿车和跑车似的，没必要放一块儿比。

4、房子是用来住的，别墅类多考虑居住体验，其他的没必要。

仅供参考。

三

Q:

请问，我家有四套房，但感觉都挺鸡肋的，想咨询一下怎么调整一下。一套是我父母的央产房，**号院的，您知道将来会什么政策吗？二套是我妻子单位分的公寓，产权是单位的，办公性质，我们每个月交400多租金就可以住，现在5000多租着呢。

三套是我们现在住的通州苏荷时代，住了十多年了，感觉升值严重跑输大盘，还不如旁边老破小呢。但住的是挺舒服的，110平的大两居。四套是金隅自由筑，50年的公寓，这套赔了，现在价值100来万吧，是否应该卖掉？其他的都应该怎么办？

A：

1、房子是用来住的，如果自己住的合适，或者是出租的租金合适就留着呗，轻易别折腾了。

2、我连现在的央产房政策都不十分清楚，将来的就更不敢预测了。不过多说一句，您父母这院子是**部的宿舍吧？那估计将来也很难允许上市，毕竟单位特殊，短期内不会放开产权的。

3、您妻子这套公寓也没办法，因为土地性质是无法调整的，尤其是已经建成并办理了产权，那就更没办法改变和分割产权了。所以就留着吧，既然是能赚到租金，那就算挺好的福利了。

4、苏荷时代在升值方面确实是落后大盘了，但如果自住舒服也是留着吧，这说明居住的性价比高。将来除非是想提升居住体验再置换，最好是连公寓一起换。

5、自由筑的既然价值100多万，那肯定是面积不小的，我不建议留着。因为租金未必划算，或者说大概率收益低于小户型。那既然是住不上，收到的租金也不算高，还得承担公寓的风险，留着就没什么意思了。

6、总之前两套房不是调整的事儿，根本就换不了产权，至少短期内不可能。苏荷与自由筑如果能自住就留着，想提升的时候最好一起换。

仅供参考。

四

Q:

请问，我仔细考虑过了，还是把这600万分成两部分，400万贷款买金泰先锋北区的，然后200万全款买红山世家的公寓。目的是：金泰先锋是为了纯自住，同时兼顾保值。

红山世家则是赌一下将来公寓放开落户与学位，万一成功了就算赢，不成功也不算输，租金上并不吃亏。您觉得这方案可行吗？

A：

1、方案在理论上可行，但现实中赌公寓政策这条没什么成功的可能，顶多是在租金上不吃亏而已。甚至说即便是退一万步讲，就算公寓政策真的放宽了，那也只会针对五环外的，五环内的够呛，东西城或核心区的则绝不可能。

2、我简单聊两句背后的逻辑吧。为什么会出现50年公寓这种产品？是因为政府想赚长期的商业税收，所以放弃了短期的土地溢价，把建设用地规划成了50年工商用地，低价出让给了开发商。

但开发商知道纯商业不好卖，所以给违规开发成了商住两用，用各种手段钻了政策的空子，忽悠了买房人。那后果就是只有开发商赚钱了，买房人没占到便宜，政府吃了亏，既丢掉了眼下的土地收益，也得不到长期的商业税收。

那问题来了，政府在已经遭受了损失的情况下，为什么还要放宽政策给自己增加麻烦？要知道多增加一个学位，政府就要补贴至少大几十万财政拨款的，他们又不傻，为什么要自讨苦吃+给别人做嫁衣？

3、所以即便是放宽公寓的政策，我认为也只会针对五环外，目的是吸引人口落户，提高当地的产业与消费。

而且五环外的学位价值（补贴）是远低于东西海的，甚至学位还供大于求呢，学校师资的配比超过实际的学生人数。那这里增加学生就是有收益的，至少没损失，和市区情况完全两码事儿。

4、总之这是我的观点，我认为您的方案在理论上没毛病，但现实中让西城区放宽对公寓的落户和学位没可能。所以期望值别太高吧，反正租金上不吃亏就行。

仅供参考。

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