中报观察 | 大悦城上半年甜与苦 购物中心平均出租率保持93%高位

观点网 8月28日晚间，于香港联交所上市的大悦城地产发布2025年中期业绩公告。这份业绩的发布时间距离该公司公告宣布推动私有化进程，还未满一个月，围绕“退市”后的猜想仍在持续。而如果后续进展顺利，这或许也将是大悦城地产的最后一份中期业绩公告。

公告显示，大悦城地产期内实现营业收入约81.24亿元，同比下降5.8%，该公司表示，主要是本期物业开发业务结算面积下降，物业开发收入同比下降。

除了物业开发业务之外，大悦城地产的业务还包括投资物业、酒店经营、管理输出及其他服务，整体为四大板块。

在今年上半年，物业开发业务营业收入54.81亿元，同比下降8.3%；投资物业租金及相关服务收入总额约为20.38亿元，同比下降2.5%；酒店经营业务收入约4.66亿元，同比基本持平；管理输出项目收入总额为1.07亿元，同比增长47%。

整体而言，尽管房地产行业仍处于筑底过程当中，大悦城地产的各项业务表现却相对稳定。整体毛利率34.4%，同比增长2.9个百分点。

展望下半年，大悦城地产在公告中表示，将锚定“卓越的城市运营与美好生活服务商”的战略定位，精准把握新兴消费热点与年轻消费潮流，深度整合各地促消费政策资源，依托商业项目优势，持续强化品牌影响力与商业竞争力，推动集团高质量发展。

营收贡献主力的上半年

就具体业务拆分来看，物业开发业务为大悦城地产贡献了近七成的营业收入。期内，交付物业建筑结算面积约17.51万平方米，同比下降32%，平均结算单价约为30614元/平方米，同比增长33%。物业开发业务结算毛利率18%，较上年同期增长3个百分点。

在去年对大区进行调整之后，大悦城地产的合约销售额贡献来源整合为北方大区、华东大区、华南大区、西南大区。今年上半年，分别取得合约销售金额11.41亿元、6.26亿元、3.24亿元、6.59亿元，合计达27.49亿元，合约销售面积约16.42万平方米。

数据来源：企业公告、商业客整理

酒店经营业务方面，在2024年同期，三亚亚龙湾凯莱仙人掌度假酒店因资产老旧暂停营业，后续将开展相关资产更新工作。目前仍处于经营状态的酒店有四家，北京及三亚各两家。

仲量联行此前发布的相关数据显示，2025年上半年，北京高端酒店市场表现整体承压，较去年同期呈现出下行态势。受多重宏观经济与行业因素叠加影响，客房收入、平均房价（ADR）等核心经营指标均面临压力。

截至5月底，全市高端酒店平均入住率与2024年同期基本持平，平均房价同比下降逾5%，每间可出租客房收入（RevPAR）同比减少超过4%。不过，仍有部分酒店依托差异化定价策略及多渠道拓展举措，成功实现局部逆势增长，使得每间可出租客房收入不降反升。

以大悦城地产旗下项目来看，其位于北京的北京华尔道夫酒店在今年上半年的平均入住率为70%，与去年同期持平，但平均客房收益与平均房费均有不同程度下跌。

数据来源：企业公告、商业客整理

北京大悦酒店的平均房费虽有略微下调，但平均入住率由去年同期的76%提升至85%，平均客房收益也有显著提高。

三亚亚龙湾瑞吉度假酒店、三亚美高梅度假酒店的平均房费同比均有减少。不过前者的平均客房收益反而有所增加，入住率提升明显；后者的平均入住率同比持平。

整体而言，在上半年旅游出行人次增加的推动下，大悦城地产通过细化客户需求，提升酒店客户满意度与产品溢价能力，业务韧性持续释放。酒店平均入住率84%，同比增长4个百分点。

凭借领先行业的业务能力，大悦城地产以轻资产运营、管理输出的方式，与优质物业持有方开展长期合作。去年9月成功发行上市的华夏大悦城商业REIT，也为其贡献更多收入。

今年上半年，大悦城地产管理输出项目收入总额为1.07亿元，同比增长47%，主要是新增华夏大悦城商业REIT管理收入。

投资物业的甜与苦

投资物业是大悦城地产业绩的另一大看点。该项收入总额约为20.38亿元，同比下降2.5%，业务毛利率78%，同比基本持平。购物中心、写字楼收入占比分别约为88%、9%。

购物中心租金收入录得14.68亿元，同比下降3%。购物中心平均出租率93%，同比下降3个百分点；写字楼业务期内实现租金收入约1.67亿元。

数据来源：企业公告、商业客整理

对于投资物业收入的下降，大悦城地产归因为上年同期包含成都大悦城的租金收入。

据悉，以成都大悦城为底层资产的华夏大悦城商业资产封闭式基础设施证券投资基金在去年9月20日正式于深圳证券交易所上市交易。而成都大悦城的财务业绩于2024年9月10日后不再纳入大悦城地产的财务报表。

从8月29日披露的中期报告来看，今年上半年，华夏大悦城商业REIT实现营收1.64亿元，项目期末出租率为98.44%。

具体到项目层面，今年5月，南昌大悦城成功开业。项目总投资超30亿元、商业体量约13万平方米，通过“商业+文化+社交”的融合创新，构建起辐射全城的青年消费引力场。从之前消息来看，开业首日客流量突破24万人次，销售额达1630万元。

凭借首发经济，项目成功引入超220家优质品牌，其中区域首店140余家，占比超60%，更包含近40家城市及以上级别首店。截至报告期末，南昌大悦城实现租金收入约350万元，出租率为94%。

此外，去年9月、10月先后开业的厦门大悦城、三亚大悦城则延续了开业时的优异表现，项目出租率均为100%，今年上半年分别取得租金收入2900万元、4770万元。

从上半年的数据来看，重庆大悦城的出租率仅为85%，在大悦城地产旗下的零售物业中，出租表现相对靠后。在6月，项目实施商户减租经营扶持政策，或许也是为共同应对出租低谷。

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