碧桂园服务：积跬步以至千里

文/乐居财经 徐酒眠

“我们仍将坚守全年经营预期目标，目前没有调整的计划。”

在行业深度调整周期，作为头部物企，碧桂园服务（06098.HK）的一举一动都吸引着诸多目光汇聚。8月27日，其披露了2025年中期业绩报告，并召开业绩说明会。

当天，执行董事兼总裁徐彬淮、执行总裁兼首席财务官黄鹏、副总裁兼运营管理中心总经理张艳芝、副总裁兼首席技术官赵晓光出席会议。

“住宅物业的换手率提升，各地降价潮不断发生，反映出当前行业发展不够规范，同时同质化竞争愈加激烈”，回顾今年上半年，徐彬淮坦言，改革进入深水区，行业进入转型阵痛期，但年内两项政策出台，对物业企业的诚信经营、合规经营提出了更高的要求，中长期来看对推动行业规范稳健发展是好事情。

“在这样的背景下，龙头企业会拥有更多的机会，因为头部企业在规范经营、品牌重视、数字化能力投入等方面拥有更多的优势。”

总结成绩、展望未来、回应关切，管理层表示，公司根据年初拟定的策略稳步推进，保持预期目标不变，计划全年实现收入、利润的正增长，现金流、利润保持1:1的关系。

对行业及公司发展充满信心，董事会建议不宣派中期股息，但在符合股息政策的前提下，2025年度派息目标将参照公司2025年度股东应占核心净利润的60%进行现金派息，较上一年比例有所上调。

营收规模双增

上游房地产风险传递，同时消化前几年的大规模并购，近两年，物业普遍面临经营业绩压力。

在行业大环境承压背景下，今年上半年，碧桂园服务仍保持了收入和规模在较大基数上的持续稳健增长。

数据显示，截至2025年6月30日，碧桂园服务实现营收约231.9亿元，同比增长10.2%，增速重回两位数；同期，加上“三供一业”的在管物业项目总数达8108个，总在管面积同比增长5.48%至11.53亿平方米。

横向对比，无论是营收还是规模，碧桂园服务仍稳稳领先同行。

行业深度调整周期，增收不增利是物企们的经营痛点。碧桂园服务没有回避问题，管理层表示，公司核心盈利能力在行业内还处于相对领先的状态，在化债优表部分业务结构、运营战略性收缩以及风险客商更改计量方法的影响下，形成了阶段性、偶发性的波动。

黄鹏坦言，公司上半年利润走低存在阶段性因素影响：一方面是长账龄欠费在清理过程中产生折损，另一方面是对相对低效的环卫板块进行了战略性收缩。“我们不再追求规模成长，以现金流为先，有序退出一些现金流不太好的项目，实现强基固本，管理层在积极寻找一些解决方案。”

今年上半年，碧桂园服务录得毛利约42.99亿元，净利润约为10.03亿元，核心净利润约15.68亿元。

备受关注的财务方面，碧桂园服务表现稳健。

截至2025年6月30日，其银行存款和结构性存款164.73亿元，在手现金仍充裕，其中定期存款约48.42亿元，结构性存款14.61亿元。银行及其他借款约8.58亿元，报告期内所有到期借款均得以按时偿还；公司流动资产净值约120.4亿元，流动比率为1.4倍。

管理层强调，“现金流还在公司预计的轨道之上，三供一业的阶段性投资预计最晚不超过2026年上半年收回，整体上收费工作相对平稳。不论营收、利润还是现金流的年度目标都没有调整，我们仍会努力达成。”

核心底盘稳固

核心业务底盘夯实，是碧桂园服务穿越行业周期的底气。

报告期内，物业管理服务、社区增值服务，及“三供一业”服务三项业务分别贡献收入136.06亿元、21.04亿元、50.72亿元，同比增长6.7%、5.3%、51.6%，均实现正向增长。核心业务收入占总收入的比重提升至89.6%，收入结构持续优化。

收入增长得益于在管规模扩张。今年上半年，碧桂园服务物业收费面积较上年同期增加约0.58亿平方米至10.63亿平方米，新增面积中71.4%来自住宅及商办业态。

地产下行，新房增量市场萎缩，存量市场与非住业态成为物企争夺的要地。

今年上半年，碧桂园服务初步跑通了对老旧小区以点带面的拓展模式，并在在北京、上海等11个城市取得突破。业绩发布会上，徐彬淮透露，公司未来将重点发展老旧小区或低物业费小区，今年会总结老旧小区的管理经验，在下半年形成单独的品牌和运营管理体系，实现相关业务的有质量拓展。

非居住领域，碧桂园服务在综合设施管理（IFM）赛道的布局值得关注。今年上半年，其成功拓得包括中国中煤集团下属厂矿企业园区、香港中文大学（深圳）音乐学院新校区及中国移动广东省韶关及陕西省标段等IFM项目，服务范围包含物业管理、会务、场馆、企业行政等综合后勤服务。

“三供一业”板块，碧桂园服务今年上半年新签合同项目个数达315个，新签项目合同总金额达17.87亿元。

“社区增值服务收入增加，主要得益于酒类、零售及新能源等业务的增长。”向成为“全周期社区生活服务整合运营商”转型升级，碧桂园服务从资产保值增值和业主生活两大需求出发，持续深化多元场景充实增值服务业态。

在酒类业务方面，碧桂园服务聚焦“物业 专业”社区合伙人模式，深入挖掘社区私域价值，提升产品竞争力与客户触达效率。报告期末，累计客户数已近4200位，复购率约65%，展现出较强的用户黏性与业务韧性。

在新能源业务方面，碧桂园服务发展了自营品牌“智享楼下充电”，凭借自建设备为业主提供安全便捷的两轮车充电服务，截至2025年6月30日，该业务已进驻全国超5000个社区，运营充电插座约60万个，累计注册用户突破550万，服务超1亿人次；月活跃用户规模逾200万人，用户黏性持续增强。

聚焦满意度提升

行业从“规模竞赛”向“价值深耕”转向，服务品质和满意度提升成为物业能力建设的重要着力点。

聚焦满意度提升，碧桂园服务住宅全委项目续约率98.99%，400客户满意度在2195个项目中实现平均10.34%的同比提升。

具体来看，今年上半年，碧桂园服务投入了约2.59亿元用于社区康乐设施和老旧设施的焕新与升级改造，覆盖全国942个项目，提升客户体验。同时，推动服务分级在全国37个城市共942个项目深化落地，通过差异化的运营策略和资源配置，将服务诉求与资源模型精准匹配，藉助工单数字化、保洁数字化、人机协同提高作业效率。

积极投入数智化研发创新、人工智能及物联网等核心能力建设，以科技赋能服务，持续提升服务品质、运营效率及客户体验。

目前，碧桂园服务已在项目投入使用近百台自主研发的“零号居民”清洁机器人，初步实现了清洁效率及质量的提升。下半年，其将持续推进“零号居民”研发与落地，并计划在年内实现在华南地区项目的规模化落地。

此外，碧桂园服务还联合腾讯推出微信支付物业费代扣解决方案，为客户提供更便捷的缴费体验。构建了电梯维保全生命周期数字化监管体系，实现对近16万台电梯的管控，覆盖率达96.28%，在今年上半年，实现每百台电梯的投诉量同比下降30%。

“未来三到五年，碧桂园服务将回归客户导向，走向合理盈利空间。”

管理层表示，未来物业服务定价权应该是客户所拥有的，物业企业要做的是与之匹配，并且做到诚信公开。碧桂园服务公司将结合客户的需求，将毛利率调整到一个合理水平，同时积极拓展市场、高质量发展。

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