丁祖昱：房屋架空层如何构建社区“第三空间”？

　　中新经纬8月29日电 题：房屋架空层如何构建社区“第三空间”？

　　作者 丁祖昱 中国房地产业协会副会长、上海易居房地产研究院院长

　　一直以来，架空层都是最容易被遗忘的地带，往往被认为可有可无。不过，这两年开始，发生了变化。

　　根据《民用建筑设计统一标准》(GB 50352-2019)规定，架空层是指仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。我们发现，越来越多的房企开始重点关注架空层，并赋予其各种主题，头部房企更是联合品牌打造泛会所IP，将架空层升级为承载生活方式、促进社区互动的重要场所，特别是在高端住宅领域，这已成为体现产品力和溢价能力的关键一环。

　　这一现象背后，实际是购房者从“有房住”向“住好房”需求转变的推动，社区价值正经历一场深刻变革。

　　随着中国房地产市场供需关系发生重大变化，国家层面提出“好房子”的概念，支持改善性住房需求，全国多省市出台优化政策，支持高品质居住需求。

　　2024年以来，重点城市中至少有8城先后放宽架空层、风雨连廊公共空间的容积率计算标准。

　　以北京为例，2024年11月发布《高品质商品住宅设计导则(试行)》，对架空层、风雨连廊等公共空间及后期的运营维护等方面做出指引，鼓励新建住宅建造开敞阳台、屋顶花园、架空层、风雨连廊等设计。随后2025年2月，又发布《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点(试行)》，对社区公共空间品质作出系统性优化，明确鼓励合理利用底层架空空间。对于面积不超过建筑基底面积50%、高度在4.9米以下的架空层，其建筑面积不计入地块容积率，不收取地价款。

　　北京已有房企先行对架空层价值进行挖掘。比如招商蛇口在北京亦庄的首个设置底层架空层项目，设置了休闲座椅区、交流角、亲子互动区、书吧阅读区等。首钢石景山某项目在架空层植入书吧与健身区。

　　在“好房子”时代，开发商对架空层的重视也意味着行业已迎来精细化发展新阶段。整体来看，房企通过深入洞察业主需求，致力于构建全龄化、多场景社区空间，而架空层作为社区公共配套的一部分，通过设计融入阅读区、儿童游乐区、健身区等多种功能，成为家庭功能的有效拓展与延伸。

　　架空层功能还在不断进化。一批标杆项目通过深度联名知名文化品牌与生活方式IP，将架空层转型为主题泛会所空间，使得架空层不再是孤立的功能盒子。以成都新希望某项目为例，该项目与本土及国际知名品牌携手，在3、4号楼架空层打造了集社交、文化与休闲于一体的超级泛会所体系，为业主构建了多元化的生活场景。

　　另外，杭州招商蛇口某项目与西泠印社杭州书画社的联名合作，也是房地产与文化IP深度融合的典型案例。该项目将金石篆刻艺术植入社区生活场景，架空层金石艺术展廊作为核心载体，将艺术教育融入社区日常。

　　架空层的价值重生不仅是对闲置空间的高效激活，更标志着社区配套已从功能主义转向情感连接与文化认同的建构——通过引入专业品牌的运营能力与文化IP的精神内核，开发商正在将社区转化为承载多元生活场景、培育社群生态的“第三空间”。

　　这种转变背后，是行业生态进步的推动，也是房企通过场景创新实现产品溢价与资产增值，构建起可持续社区生命力的主动选择。(中新经纬APP)

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责任编辑：宋亚芬