北京楼市：西部三国杀，谁先熬不住？

这两天，北京楼市西部又热闹起来了！

石景山先炸——西黄村中海项目官宣案名“中海瑞文里”。

这边刚官宣，直线2公里外的海淀宝山两块地也甩出了报规图！

仨项目大概率凑一块儿开盘硬刚，有好戏看喽！

昨天刚扒完中海瑞文里，没看着的宝子直接戳链接补功课：

《北京楼市：核心区来了新神盘！》

今天重点唠唠海淀宝山这俩地块：

背景回顾：6月25日土拍，金隅33.64亿拿下宝山0017地块，楼面价5.6万/平；中建壹品27.78亿拿下宝山0016地块，楼面价5.51万/平。

两块地容积率都是2.1，限高30米，局部36米，低密洋房产品。

一、先说好话：这俩地块的硬核优势

通勤能打，30分钟扎进核心区。

两地块南侧距阜石路约200米、西五环约800米，距6号线廖公庄站约700米。

自驾、公共交通都很方便，30分钟内可达金融街、中关村等核心商圈。

学区是王炸，但得等验证。

今年4月官宣，地块北侧要建36班九年一贯制学校，还是海淀 “六小强” 首师大附中的集团校！

根据官方消息，学校2026年10月开工、2028年6月竣工，刚好跟新房交付同步，业主娃能在家门口上学。

但也需要提醒大家：新学校目前还没有成绩背书，鸡娃的家长别盲目冲。

二、金隅宝山地块：海淀“赠送卷王”，但上限被卡

根据规自委公示的报规图和我们掌握的最新消息：

1.项目总共13栋楼474户，除了南侧3栋是6层洋房，其余均是9-11层的小高层。

2.户型106-128-145平，全部三面宽起步。 128平四居是主力户型，总套数在200+；145平户型全落地窗，主卧配270转角窗。

3.目前对外报价9万/㎡以上，产品偏奢华。园林为立体园林，山海九章理念，下沉式庭院近3000平；会所没泳池，但羽毛球、壁球、棋牌室、书吧、体测都有，日常够用。

4.赠送突破海淀上限，但 “黑科技” 不如其他区。

报规图可以看到地块产品有大量的飘窗赠送增加得房率，这在海淀算拔尖的；

但海淀是全北京唯一没放开得房率限制的区，跟其他区能搞“黑科技”的项目比，还是差点意思。

三、中建宝山地块：海淀需“性价比之王”，开盘可能有惊喜

1.主力户型100-120㎡，占比80%；140㎡，180㎡，占比20%；价格暂定8.8万/平，销售说开盘还有优惠，刚需可以盯紧点。

2.小区纯洋房社区，楼间距37-69米，最大户型楼王层高3.1m，其他洋房层高3m。

3.酒店式落客大门，管家式社区大堂，结合私享下沉会所布置，单元大堂接近6m高。

4.示范区约3300平方园中园，900平方立体下沉会所；

5.三花园景观模式（北花园3000平米；中花园3500平米；南花园约7000平米）动线上，西北侧超级尺度大门为人行主入口，东北侧离地铁较近，车库入口均在东侧，内部园路穿插楼间，一步一景。

6.外立面采用铝板、石材等高品质材料。

四、宝山PK西黄村，成也海淀，败也海淀！

宝山这俩地块，放在海淀真是吃亏了——好处没捞着，限制倒吃满了！

1.位置尴尬：海淀边缘，配套靠蹭石景山

卡在海淀和石景山交界，不算海淀核心，城市界面一般，老房子多、绿地规划多，建设跟不上，想逛大型商业要去石景山蹭。

2.硬伤明显：铁路+航道+车流，噪音别忽略

地块北侧有铁路，还在西郊机场飞机航道下，南侧离阜石路就160米，车流量大，白天晚上都得忍受噪音，睡眠敏感的慎选。

3.最大坑：海淀限制卡得死，得房率层高都吃亏

海淀目前没解除得房率限制，想“偷面积”就不太可能，所以同样106平的三居，比其他区的户型显小；

另外，金隅地块层高还不超3米，其他区“好房子”都3米+了，这波属实拉胯。

反观隔壁石景山区，虽然直线就差了2公里，但限制就松多了，以中海瑞文里为例，南侧内嵌阳台，北侧设备平台，得房率90%+，价格还能一平米便宜2万+！

过去几年海淀刚需被逼去石景山买房，也不是没有原因的！

这三个项目预计在9月份就要集中入市了，这场海淀西部的“三国杀”大家怎么看？

我觉得，除非宝山2地块能把价格打下来，不然大概率还是石景山卖得好——毕竟谁也不想花高价买“限制款”。

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