澳洲顶层公寓降价500万成交！过去10年，澳首府城市房价涨幅排行揭晓！

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过去10年，澳首府城市房价涨幅排行揭晓！

过去，阿德莱德的房主必须持有一处房产数十年，才能收获有意义的增长回报，但现在情况已经大为不同。

RealEstate网站报道称，最新数据显示，过去10年间，阿德莱德的业主享受到全澳最高的资本增值。

根据房地产平台PropTrack的最新数据，阿德莱德大都会地区的独立屋价格在过去10年间每年平均上涨7.3%，中位价现已达到85万澳元，涨幅居全国首位。

一直以来，阿德莱德房市以稳定但增幅缓慢而闻名，但疫情后吸引大量人口迁移至南澳特别是来自墨尔本的人口，不仅打破了过去人口不断外流的局面，也大幅推高需求、进而推涨价格。

类似的人口迁移和房价飙涨也出现在霍巴特和布里斯班。

霍巴特紧随阿德莱德之 后，房价在过去10年里每年上涨7.2%，至71万澳元，其次是布里斯班（7.1%，至 94.5万澳元）、悉尼（6.2%，至150万澳元）和首领地（5.6%，至96万澳元）。

阿德莱德在过去5年内的房价涨幅也是全国第一，高达77.8%。布里斯班 （73.4%）、珀斯（72.7%）、悉尼（59.2%）和霍巴特（37.9%）同样位居前五。

南澳房地产协会（Real Estate Institute of South Australia）首席执行官 Andrea Heading表示，阿德莱德房价强劲增长背后，不仅是因为人口流入驱动，“可负担性”也是关键因素之一。

同时，越来越多来自悉尼、墨尔本等高房价地区的投资者也开始布局阿德莱德，寻 找‘以小博大’的投资机会。

阿德莱德近年来最强劲的涨势可能已经过去，不过也有专家认为，联邦政府即将在 10月全面放开的5%首付购房计划，有可能再次刺激市场。

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澳顶层公寓降价$500万成交！亚裔商人$1770万拿下，还要彻底翻修

亿万富翁赛马马主、墨尔本Crown Casino综合体开发商Lloyd Williams，已将其位 于墨尔本“Tower of Power”的豪华顶层公寓以1770万澳元的价格出售给柬埔寨商人 Kith Meng。

这套一层半的公寓位于Albert Rd，可以俯瞰St Kilda Rd，还能眺望Albert Park Lake、Port Phillip Bay、市中心以及附近的Shrine of Remembrance。

Williams所有的地产开发公司Hudson Conway，将一栋位于市区边缘的办公大楼改 造为高端公寓楼，他本人在此居住了30年。

在Financial Review Rich List 2025 中，Williams以10.3亿澳元的净资产排名第157位。

作为知名赛马马主，Williams更因在赛马场上的胜利而闻名，保持着墨尔本杯7次夺冠的纪录。

房产记录显示，Kith Meng是柬埔寨投资与开发公司Royal Group的董事长兼首席执 行官，以及该国商会会长，他已完成对Williams公寓的交易。

Meng于1981年移居澳洲，在堪培拉学习和工作，随后于90年代初返回柬埔寨。

在其 创办Royal Group的兄长于1994年去世后，Meng接手该公司。

这笔交易由Kay and Burton的Gerald Delany和Oliver Booth负责，今年3月，该顶 层公寓最初挂牌价为2000万至2200万澳元。

Delany表示：“这是一套非常独特的公寓，有一层半，且非常宽敞。”

Williams则表示：“这凸显了人们对这栋楼的信心，这栋楼的公寓转售率很低，持有率很高。”

这套顶层公寓占地1280平方米，内设大理石地板、木饰面柜体以及定制镶板墙面。

住户可使用大楼内的桑拿房、游泳池、健身房、蒸汽房及会客休息室。在过去30年，该大楼最高5层的公寓仅有两套易手。

去年年底，已故Sir Rod Carnegie的公寓以712.5万澳元的价格成交，挂牌价为650万至750万澳元。

同为墨尔本商界知名人士的Carnegie于1995年以656250澳元的价格购入该公寓。

买家是Rodney和Janet Spooner夫妇，他们因拥有位于Scoresby的Caribbean Park 商业园区及湖泊而闻名。

然而，墨尔本知名买家代理Matthew Cleverdon表示，虽然“Tower of Power”因里面住着众多知名人士而闻名，但随着楼龄的增长，加之市场出现了更新的高端选 择，这栋楼已失去往日“风采”。

“显然我们不会为这套公寓支付1700万澳元，因为它需要进行彻底的翻新，包括厨房等全面改造。不过，在当前的市场环境下，公寓所提供的安全性和生活方式，对某一类买家而言仍极具吸引力。”

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$100万预算，在悉尼买不到独立屋！

本季度，全澳首府城市的独立屋中位价突破100万澳元大关。这也意味着，在大部 分城市中，曾被视为“富裕阶层”专属的价格，如今只够买一套距离市中心较远的普通住房。

根据PropTrack最新发布的房价指数，截至7月，全澳首府城市的独立屋中位价已达 108.2万澳元。

高级经济学家Anne Flaherty表示，除堪培拉以外，全国各首府城市的房价都在上涨，目前堪培拉的房价中位数为95.9万澳元。

她指出，“更低的利率将提高贷款能力，也进一步推动房价上涨”，但同时强调“可负担性仍是许多购房者面临的最大障碍”。

目前，一些城市的百万预算只够在偏远区或选择面积小、年代旧的房子。

尽管如此，如果购房者愿意妥协地点、大小或房龄，依然能在部分城市寻找机会。

然而，即便是传统意义上的“二线城市”，如布里斯班、阿德莱德和珀斯，过去五年房屋中位价涨幅也接近90%，迫近甚至超越百万门槛。

过去五年，阿德莱德独立屋价格上涨了近90%，成为全国表现最强的首府城市。

目前阿德市区和Hills的中位房价约在125万澳元左右，不过在阿德莱德北区（中位 价约73.5万）、南区（约89.4万）及西区（约98万）仍可找到百万以下房源。

布里斯班目前房屋中位价为107万澳元。

房地产中介Ben Carroll指出，在靠近市中心的东部区域（如Wynnum West、Hemmant）买一套独立屋，百万预算往往只能选择：只有一卫的战后老房（占地约450平方米，保养尚可但外观陈旧；在郊区小型地块上建筑的新房；或干脆换购联排住宅或公寓。

悉尼仍然是澳洲房价最贵的城市，当前独立屋中位价为156万澳元。

在内城区、海港或热门海滨区，百万预算基本等同“出局”。

不过，在远西或西南区域，如Gregory Hills、Camden和Campbelltown等地，依然 可以找到符合预算的选择。

不过中介Zac Cronin表示：现在许多家庭迫于预算压力，宁愿选择公寓也不再坚持买独立屋。

墨尔本目前中位独立屋售价为98.3万澳元，尽管低于悉尼，但仍迈入“百万俱乐部”。

受限于预算，买家多转向外围区域，比如东北区，中位价约81.4万；西区约69万；西北约74.3万；东南约81.5万。

这些区域仍有不少符合百万预算的房源。

目前最具“性价比”的仍是霍巴特与达尔文，这两个城市的房价较低，即使靠近市中心，也仍旧可以用不到100万澳元的价格买到独立屋。

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“收入上升、利率下降”：地产迎来顺风局

在刚刚过去的一年，联邦银行（CBA）对商业地产的承诺新增 105亿澳元，远超2024年的承诺。其在商业地产的总敞口已达 1054亿澳元，其中对住宅开发的涉足较少。CBA在财报中强调其“高质量抵押组合”和“多元化增长”，并点出市场环境正在“改善”。

Charter Hall首席执行官 David Harrison 对投资者表示，随着“估值周期的拐点已至”，2025财年是一个“明显的转折年”。

“现有投资者和新进入的资金看到的情况与我们一致：在风险回报比上，澳大利亚是全球核心地产投资的最佳市场之一。”

瑞银（UBS）分析指出，约68%的A-REIT（澳洲房地产投资信托）财报推动了盈利预期上调，平均上调幅度约1.5%。

Goodman股价在业绩发布当日一度突破37澳元，但随后回落至34澳元左右。尽管其预测2026年盈利将再增9%，但瑞银将评级下调至中性，理由包括：估值吸引力下降、数据中心开发进度低于预期、运营指标未达高预期。摩根大通虽下调目标价至38.5澳元，但依然维持“增持”评级。

写字楼依然是行业拖累，Dexus、Centuria Office、Abacus等集团仍受困于空置与区位问题。

Dexus CEO Ross Du Vernet 直言：“如果你在错误的地段，你只能被迫接受价格。”

相较之下，零售表现最亮眼。

Scentre Group（西田购物中心母公司）42个商场中29个满租，收入与融资成本双改善，上调了分红预期；

Vicinity Centres CEO Peter Huddle 称组合“几乎全满租”，租金生产率超越租金增长，预留了进一步提租空间；

Charter Hall Retail CEO Ben Ellis 表示，“便利零售的投资需求惊人”，叠加收入上升，估值将继续增长。

工业与物流在本轮业绩中不再是焦点。因新增供应增加、租金增速放缓，市场更关注此前疫情期间需求爆发所埋下的“租金增长红利”。

总体而言，供应依旧受限，人口持续增长，构成地产的基本支撑。建筑成本通胀已回落，但自疫情以来40%以上的成本累积上涨，让大多数新项目依旧不经济。

Dexus的Du Vernet说：“建安成本依旧是挑战。下一个周期的驱动力将是基本面。”

他还指出，投资者对医疗地产、长租公寓、数据中心等另类资产的热情正逐渐回归零售、工业、写字楼等传统板块。

Centuria联席CEO John McBain 预测：2026年将是“更具吸引力的地产投资环境”。

SG Hiscock投资总监 Grant Berry 则认为，未来可能出现“选择性收购、资本筹集以及部分并购”。

不过，HMC Capital CEO David Di Pilla 也提醒：“这一过程不一定是线性的。”

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