上海房产新政，对房价有何影响？

这次8月23号的摘葡萄聚会，主要时间是3小时，其中因为大家的提问所涉及到的“房价”环节，大概有30分钟。可见房事相关的动态尤其趋势，还是我们职场人一直在关心的。

本文就多个大家很关注但几乎其他地方不讲的知识点，梳理一下。正好25号上海有个新的政策调整，也一并解答下。

1，过去也是六大部门联合发布吗？

如下图片，大家可以比较下，这次主要有住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海市分行、市公积金管理中心这6个部门。

跟上次和上上次相比，减少了1个市规划资源局，增加了3个部门即市财政局、人民银行上海市分行、市公积金管理中心。

过去一般是四大部门联合发布。

2，市房屋管理局为何这次没参与？

我们先看上海市规划和自然资源局的功能，主要是负责上海市自然资源管理、国土空间规划及测绘地理信息工作的政府机构。它的主要职责中跟“居民房地产”相关的部分包括：住宅建设项目的行政审批、不动产登记、住房用地中建筑面积标准的认定及相关供应比例。

很明显，这次政策可能也会涉及居民房产大套、中套、小套的面积定义调整，但已经跟主要新政无关了。这次主要是进一步降低限购和贷款的要求。

3，新增加3个部门，说明什么？

从这次参与的部门跟以往两次的区别，大致可以看出来：之前新政均侧重限购和信贷优化，这次2025年8月的新政，新增财税、金融部门和公积金等领域，可谓政策覆盖面更广。

4，主要内容有哪些？

原文在这里《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，也可看下图。

主要内容概述为：

【1】上海外环以外区域不再限购，想买几套买几套。

【2】公积金最高可贷款216万元，可提取公积金作为首付款。

【3】银行不再区分首套房和二套房的贷款利率，一视同仁。

【4】非上海家庭买第一套房不用交房产税。

【5】外地户口的单身人士，有1年上海社保可买外环外，3年社保可买外环内。

5，外环内包括中环和内环吗？

大家见下图，内环、中环、外环，其实原本是个交通概念。跟其他大多数城市类似，一般都是先有个绕城高速，这就是外环了，图中这个大“口”字环线就是外环，它包括淡红色部分以及它所包着中、内环。

后来有条件后，为了缓解交通压力，一般会围绕老市区建一条环线高架，这就是图中包着黄色部分的那个环线，你大致可以近似看做是，以人民广场为中心、半径差不多5公里的一个圆。

继续，还有条件就在以上两个环线之间，再加个环，叫中环，半径大致是10公里。

外环则半径在15公里的样子，所以在这次政策所述的内容中，对在上海工作还没转上海户口的群友，影响最大的其实是这条：“非沪籍成年单身人士，自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数；自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购1套住房。”

社保的1年和3年缴纳要求，基本就算没有要求了，因为在上海工作的群友大多数缴纳了社保，何况国家也在今年9月强制要缴纳社保。这个其实就是限购政策的放开，已经从过去的最高要求即需要5年连续社保+办理了居住证+已婚，变成了单身有工作即可买房。区别不过是，外环外买需要在上海工作1年，外环内需要3年。

再进一步，外环内当然是包含中环的，也包括内环。你在上海工作3年后可以在上海人民广场附近以及黄浦、虹口、静安、闸北、长宁、徐家汇以及陆家嘴买房了。只不过比较伤钱，且还是很贵的。

6，在上海买房的地理区域有啥建议？

这个是我们群友一直在问的，我也不是研究每个小区潜力和价值的房产博主，但大致你看下图，我用了别人一张图。

特别的，对于老家有弟弟的群友，首套房对你是至关重要的，无论是从自住、出租还是投资角度，综合来看：建议你买黄色区域的房产，钱少一点的话则绿色区域，还少则灰色区域。

当然，如果是钱非常多，家里也给力，你当然可以买黄色包着的那些紫、红、橙甚至黑等深色的区域，那些单价就更高了，至今降价潮也没能撼动多少。其中的旧房也就是“老破小”确实跌了不少，如果工作在附近，哪怕30-50平方的小户型，尤其女生还是可以先买一套的。以后换了工作，还是非常好出售出租的。

7，这次新政主要特点以及历史属性是啥？

整体来说，是限购等行政机制退出住宅市场的尾声。以住宅为主的房地产开始疯狂普涨的年代，大致是从2005年有了端倪，那也是通货膨胀周期内的房价上涨。

为了宏观调控，不至于让房价进一步疯狂，在2010年初开始出台了限购政策，一开始还不算严格，后来政策不断加码，房价仍然上涨只是脚步被拉慢了。

到了2020年疫情第一年的秋天，差不多全国的中小城市房价都到达了顶峰；省会和二线城市，大多在2021年到了至今的最高点；一线城市尤其北京上海是在2022年才见顶。总之，顶部买房，大多是站岗的。

此后，2022年底疫情解封，再次的疯狂上涨和经济行情的迅速回补，并没有出现，反而掉进了另一个不常见的周期，国内叫“消费降级”，国外叫通货紧缩。至于经济何时好转以及房价趋势，我前年、去年以及半年前都分析过，最新的见这里《经济什么时候好转？会跟日本一样通缩30年吗？（暨房价预测）》。

根据我的预测，即使是北京和上海，房价也会再阴跌个2年上下，也就是北京上海的趋势是，还有25-30个月大致到2028年元旦前后，才开始触底反弹。但是那个最低点你不一定能捕捉到，所以如果要投资的话，你从现在到那个元旦之间，都算在价格低点区域买入，一般不会算亏。

具体个人操作，大致找到你看中的那套房子的过往单价，尤其成交历史数据，找到最高点，比如上海杨浦区中环附近某小区的几个类似楼层的二手房，甚至算90年代的老破小了，当初在2021年底时曾经到达过最高单价比如9万元/平方，你则现在去看看看，房东一般会挂牌8万、7万、6万5。

中介，则主要为了你们成交，会告诉你“5万8可谈”。

他们这两个都在扮演自身的角色，他们的话你都不要听信。你直接找到9万的一半即4万5，砍价也是这么来。最后不一定真的4万5成交，而是你要先砍半来要价，能在半价附近成交才好。比如买套100平的，你就比过去的师兄学姐少花了450万！

上海的这次房产新政，其实在其他大多数城市的2022-2024，都已经发生过，属于限购政策松绑，只不过上海是倒数第二个，北京算最后一个放开限购的城市。整个“限购”行政命令参与房地产市场，历时约20年，从2010开始，结束于2029年之前。

这也是目前经济周期内本该如此的操作，经济下行、类通缩以及消费降级时，你再去限购，那就是逆着趋势了，也不可能坚持得下去。现在的难点是，大趋势下个别行业甚至个别城市的政策调整，对整个大环境几乎不会有太大的影响。上海也担心限购政策，不是担心限购取消后市场多么火，而是担忧限购政策取消也不改房事的颓势。

聚会时我也讲过，当初英法不是真的有啥绥靖政策，说故意对德纵容、不管不问，英法是害怕自己过问后并没有用，还引火烧身。某个政策的作用都是短期被看高了，长期被看低了。上海的这次新政也是如此，正是因为担心新的政策调整没效果，所以才用1-3年社保要求来遮羞。

其实还有最后一块遮羞布，就是落户政策的放开，调整窗口迟早也会到来。我记得自己2003年刚进上海工作时，本科和大专生都是可以申请落户的，只要你有个《劳动合同》就行。抛开房产等相关政策，落户限制本来就有，只不过其他城市早就放开了，各地也都在抢人才，上海恢复到2003甚至之前的落户松紧度，也是势在必行，没有人能跟时代相抗衡。

8，上海最新房产新政，对房价有何影响？

这次新政主要代表着“房产限购政策”在国内绝大多数城市的寿终正寝，也是行政命令退出市场机制的必然一步，不会对全国或者上海的房价产生多大的影响。

很多人贩卖焦虑或者催促你尽快成交，只不过是为了他们个人的经济目的。天下攘攘皆为利往，大家不急着买房的人，别被房产中介忽悠了。在自媒体的时代大家要习惯，全国各地的房产中介都在起夸张的标题发各种视频，有些说《上海陆家嘴单价30万的房子现在降到了3万还没人要！》，等等。

这跟其他各行各业的掮客一样，比如有很多人做视频号标题为《时代怎么了！清华北大降分到0分也没人愿意来，大家纷纷退学，人间清醒！》。这些人炒作，主要为了他们的流量和个人经济目的，你都大学毕业多年即将年薪百万的金领了，不能听信这些胡说甚至造谣。

前年9月、去年5月和10月以及此后至今，大概每四五个月更新一次或者调整一次相关政策甚至“解读”，上图是今年3月6号有个职场徒弟看到某个“报告”来提问。这次8月25号的六部门联合发文，也是一样的，都是整个经济周期内放开限购的最新一环。

没必要大惊小怪，对房价几乎不会有影响，而且这次是诸多次顺应经济周期的调整中的一次，没有逆势而动。只不大多数人不具备势商，一开始是看不出来的。其实你想想看，如果房价以及房市甚至整个经济活动，靠着一个城市的某一次的政策调整，就能改变，那干脆大家都别上班了，只要制定将经济变好的政策就行了。

说得直接点，你也想多赚钱，你也有美好的职业规划，那你就别上班，就坐在家里给自己制定、优化或调整职业规划即可，你就成亿万富翁了？简直荒唐。即使你的规划是正确的，但某一天的某一个计划调整，并不会改变什么，没有这种开关。

9，典型案例。

我们还是以具体案例结尾，这是我的一个职场女徒弟今早的提问。我用紫色的阿拉伯数字，来阐述并给知识点排序。

【1】她先说“算了”，她要赶紧买房上岸。其实这里“算了”是对这段对话之前内容的小结，她首先是来问找对象问题的，两个男孩哪个更适合谈的问题。

“算了”不仅仅是结束上一个话题，也代表着她准备将找对象缓一缓，先买套房，再找对象的意思。

【2】确实要如此，因为一旦你谈了恋爱，你再去买房，那么你的对象都会觉得你对TA有防备，甚至就此跟你分手。大家记住，单身时的置业、负债以及买房，最好发生在认识对象之前，而不要在谈恋爱期间自己单独、悄悄去买房。

“今年要搞定买房的大事”，这里是因为今年也就剩下小几个月了，要抓紧时间。而“找到合适的男朋友”却是一个在今年内大概率不能落实的事情，不如继续找，先不确定恋爱关系，但主要精力先放在看房上面。

知识点【3】，是说预算只有200万总价，也是可以在上海买房的。

首套房对于一人单身在外的老家有弟弟的女孩，属于战略资产，上海的房子虽贵，但已经相对来说回到了2015年的水平，你用2025年的工资购买十年前的房价，还是划算了。

但是因为在体制外，工资收入会容易受到裁员和换工作的冲击，收入来源也单一，父母、兄弟以及还没有的老公，都大概是指望不上的。一旦还贷，就只能靠自己去背贷款了，没人帮你背，因此总价要控制大小。以后成家或者收入高甚至发财了，再去置换，首套房尽量别贪大，杠杆尽量别太高。

【4】200万总价也是可以在上海的内环、中环、外环、外郊环买房的，无非是面积大小而已，30-40平亦可，郊区就可以买更大的面积了。但从保值、增值、抗跌、生活便利、交通发达以及安全、易转手和出租等多个角度来分析，还是优先往市中心靠一靠为好。

这里有个规律，没在上海工作、生活过的人，如果直接来上海就买房，他们很容易买在“雷区”即金山区、崇明区和长兴岛。至于为何如此呢？因为上海整体房价比较贵，而这三个地方也是在上海，所以他们“图实惠和名声”，第一选择就是买房价看起来极低的上海境内的房子，这三个地方一分析比较就能被找到。

这其实不是明智之举，就类似安装“沪C”牌照，也跟很多人从老家往上海求职一样，他们并不直接投递上海，而是先去长三角的其他中小城市待一待。但是他们出来的目的就是赚工资，一入职后就傻眼了，发现同样是长三角，绍兴、常州、湖州、扬州、南通，甚至南京、苏州、杭州、宁波，也比上海低了一大截，觉得后悔了，下次还是要跳来上海。这就是弯路，但弯路确实很难避免。我这里只是提个醒，如果没有特别情况的话，雷区尽量先别碰。

【5】也是常见现象了，就是买房时，父母当初允诺给你的30万，你不能当做铁板钉钉。即使后来你换了个要法，说要买车，父母一看车比房便宜多了就答应给你20万买车，你也别当真，钱到手了才算数。在此之前不能当做是手头可随时用的首付款。

其实还有个【6】，我没截图出来，就是“没弟弟的人，问父母拿钱买房也不好拿。”毕竟大多数人都是个开关思维，书本就是这么教的，总是期待做了某个动作就突然改写了全局，这也是短剧、穿越尤其反转剧特别流行的原因。但是你要知道，你的人生可不是在演戏，而是分散于具体的你活着要过的现实中的每一天。

最后，安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，祝我们所有群友、星友和读者，想有豪宅就都能有，想卖房就能随时高价出售，想租房就可以遇到最高的性价比！