观点直击 | 美的置业重整再出发

观点网 彻底转身走向轻资产运营之后，美的置业迎来了“重生”的第一年。

8月28日，美的置业发布2025年中期业绩报告，并召开业绩发布会，执行董事兼总裁王大在，执行董事兼财务总经理刘敏、公司秘书万静丽出席会议。

站在新的起点，已经卸下重资产负担的美的置业，收获了与去年同期相比截然不同的成绩单。

虽然营收利润规模不及过去，但增长势头不再受到房地产开发业务以及债务拖累，向下的箭头终于回正。

除了毛利率继续微跌，大部分核心业务板块维持着较大增长幅度，基本宣告美的置业转身之后已经站稳。

处于重整再出发的特殊节点，又或许是对未来发展充满信心，美的置业首次宣布分派中期股息，每股0.15港元。

据参会投资者转述，虽然置出了房地产开发业务，美的置业并没有完全“退房”。

管理层在会上表示：“未来也将坚持围绕地产产业不动摇，面向行业新形势和新需求，着重发展核心能力，提升产业链的开发能力以及全周期的生命服务和运营能力。”

基本面

上一次发中期业绩时，美的置业还没有剥离房开业务，当时录得收入251.34亿元，毛利23.21亿元，期内利润5.96亿元。

彼时，美的置业年报里业务线只有三条，分别是物业开发及销售、物业管理服务、商业物业投资及运营，房地产开发业务占总收入比重为95.91%。剔除规模最大的房地产开发业务之后，保留业务收入约为10.29亿元。

发完2024年中报两个月后，美的置业完成内部重组，留在上市平台内的是物管服务、资产运营及房地产科技，再加上新增的开发代建业务，四个板块统称为“持续性经营业务”。

跨过一年春夏秋冬，截至今年6月末持续性经营业务录得收入19.96亿元，同比增长41.3%；毛利额为6.15亿元，同比增长28.8%；利润总额为3.05亿元，同比增长117.1%。

保留业务体量相对要小得多，美的置业在代建赛道中也还是新踏入拓展战场的“新兵”，报告期内的利润总额却已经超越去年同期半数。盈利指标之中，只有毛利率录得30.8%，同比下降3个百分点。

分板块看，物管服务贡献收入9.3亿元，同比增长8.7%；资产运营收入2.75亿元，同比增长13.9%；房地产科技收入2.87亿元，同比下降9.2%；开发服务收入5.05亿元。

转型轻资产之后，物管服务成为美的置业目前最主要的营收支撑，收入占比为46.59%。

截至2025年6月30日，物管服务合约面积为9606万平方米，在管面积7946万平方米，以上市物企管理规模衡量，大约处在中游水平。

美的置业物管服务的收入结构相对特殊，除了基础的住宅物管，超过一半收入都来自于非住业态。

跟随美的集团近两年向产业园区及医疗康养延伸的触角，5.1亿元非住业态合约收入中有3.3亿元来自于产业园及医养业态。

尽管短时间内会是业绩的主要支撑，美的置业却并不打算急速扩大物管服务的在管规模。

“目前很多企业都选择跑马圈地，竞争策略看重的是在行业内的市场份额，但我们更珍惜的是现在服务的45万个家庭、150万业主。”不盲目追求服务规模，管理层在会上也透露当前并没有在市场上进行并购的想法。

剥离了重资产，并不代表房地产对美的置业造成的负面影响完全清除，与地产行业关联较深的房地产科技业务收入回调，在一众增长中显得有些突兀。

美的置业表示，降幅主要由于房地产市场环境影响，导致业务量有所缩减。客观因素摆在面前，美的置业也无法断言该部分业务的发展趋势。

“好产品和好服务是全行业共同的追求，美的置业脱胎于制造业，更强调现代工业美学的功能优先、材料优质，用工业级的品控去实现高品质的住房。认真打磨产品，相信能够赢得市场的青睐。”

增长点

发布2024年度业绩报告时，管理层曾预计三年内每年净利润增速能达到20%。2025年中期业绩会上，也提出年内业绩增速能够保持在20%左右。

以半年度成绩单看，只要下半年平稳经营，达到20%的年度增速并不艰难，如何在三年内保持年均20%的净利润增速才是美的置业短期内最大的考题。

物管服务不追求规模，资产运营收入规模较小，房地产科技业务目前呈现承压态势，美的置业将筹码都押宝在代建业务上。

据了解，美的置业过去的代建业务运营模式为股东代建，承接控股股东的建设需求。在去年下半年剥离房开重资产之后，代建业务便开始对外拓展第三方项目。

虽然“背靠大树好乘凉”，但一项业务要想迅速成长起来，只依靠控股股东获取项目并不现实，在市场拓展中能够抢到多少蛋糕、实现多少增长点，才是投资者关心的关键。

对外拓展处于起步阶段，美的置业当前的业务发展规划还是双线并行。

“代建业务是公司去年重组后的新增业务板块，主要承接控股股东既有的房地产开发资源的全链条管理服务，也聚焦深耕城市开拓第三方业务。”

截至2025年6月30日，美的置业控股股东开发业务全口径销售额约150亿元，在建面积约600万平方米，上市公司确认开发服务收入约5亿元。美的置业预计全年开发服务收入是10亿元。

作为新纳入上市平台的业务，开发服务的增长幅度没有同期数据可比，10亿元的全年收入在年终结算时约等于物管服务年度收入的一半。经过粗略计算，保持平稳经营的情况下两项业务大概占到总收入比重的70%。

按照年初业绩会时的规划，未来三年内物管服务和开发服务在上市平台中营收规模占比会保持在70%左右。这也意味着，开发代建业务未来两年的年度增长率其实要与物管服务保持在相似水平。

“公司已经围绕深耕城市签订了4个第三方外拓项目，全周期签约金额为1.6亿元，并且控股股东存量空地也陆续进入开发周期，预计2026年的开发服务收入也会维持比较乐观的收入规模。”

此外，不论是大股东委托，还是第三方代建业务拓展，美的置业都会聚焦在一二线城市。

为了支撑物业管理规模扩大以及开发服务运营，美的置业年内销售成本为13.82亿元，较上年同期上升57.7%。

不过美的置业的债务与重资产一起腾挪出上市平台之后，财务结构已然健康许多。报告期内，公司总资产达94.9亿元，净资产49.8亿元，经营性净现金流4.4亿元，无有息负债，现金总量保持在12.7亿元水平。

在美的置业看来，当前地产行业正处在从增量扩张到存量提质的转型期，意味着会涌现出很多新的机会，公司可以做的事情有很多。

当下“非常有信心”的美的置业能否成功“三年再造一个新美的”，还将拭目以待。

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