招商蛇口半年报：三个转变与“好房子”实现真正的稳健增长

在房地产行业深度调整、加速分化的当下，招商蛇口（001979.SZ）交出了一份稳中有进的半年报成绩单，展现出头部房企在新发展模式下的强大韧性和转型成效，为行业转型升级提供了极具价值的参考样本。

根据8月28日招商蛇口发布的2025年上半年财报显示，公司实现营业收入514.85亿元，同比增长0.41%；实现归属于上市公司股东的净利润14.48亿元，同比增长2.18%；综合税前毛利率14.38%，同比提升2.39个百分点；开发业务税前毛利率16.27%，同比提升3.38个百分点。这一成绩实属难得。

招商蛇口能够穿越周期、稳健增长，得益于其积极推进深化转型的“三个转变”：从以开发为主转向开发与经营并重，从重资产为主向轻重结合转变，从同质化竞争向差异化转变。透过这份财报，我们看到了招商蛇口在房地产新发展模式上的积极探索与成功实践。

多元协同发力，筑牢发展根基

在复杂多变的市场形势下，招商蛇口通过轻重并举的多元业务协同，有效分散了周期波动风险。公司立足开发业务、资产运营、物业服务“三驾马车”，构建起更加安全的资产负债结构，提升穿越行业周期的能力。

一是开发业务：稳健发展，市场地位稳固

2025年1-6月，招商蛇口累计实现签约面积335万平方米，累计实现签约销售金额889亿元，销售规模稳居行业第四。在行业向止跌回稳迈进的过程中，招商蛇口持续保持稳健的发展节奏，其在开发业务上的区域聚焦、城市深耕策略成效显著，尤其在高能级核心城市的市场地位持续巩固，核心10城销售业绩贡献占比70%，同比提升4个百分点，并在全国12个城市进入当地流量销售金额TOP5，其中多个城市进入TOP3或TOP5。

新的形势下，房地产行业的竞争已从规模转向质量，从管理上要效益成为房企的共识。对于招商蛇口而言，开发业务是其发展的底盘。在稳住规模的基础上，公司近年来更加重视“精耕细作”的发展思路，涵盖投资精准选地、管理精细运营、产品精雕细琢等多个方面。

2025年上半年，招商蛇口累计获取16宗地块，总计容建面约167万平方米，总地价约353亿元，公司需支付地价约为219亿元。报告期内，公司在一线城市的投资占公司总投资额的48%。公司坚持以销定投、精挑细的投资策略，资源投放聚焦强心城市，这一策略使其能够更好地受益于核心城市房价的企稳回升，为未来的销售毛利率、资产价值修复提供有力支撑。

二是资产运营：有序扩张，收入稳步增长

资产运营作为公司转型的重要赛道，上半年新入市13个项目，新增经营面积约72万平方米，新增轻资产管理面积约18万平方米，管理输出项目位于上海、杭州、无锡等经济发达城市。受此带动，报告期内，招商蛇口管理范围内全口径资产运营收入36.6亿元，同比上涨4.1%；EBITDA实现19亿元，同比上涨0.4%。

三是物业服务：经营效益提升，规模持续扩大

公司旗下招商积余在稳固头部地位的同时，经营效益进一步提升。报告期内，该公司实现营业收入91.07亿元，归母净利润4.74亿元，分别同比增长了16.17%和8.90%，报告期末的在管项目2,370个、管理面积达3.68亿平方米。

在多元业态协同发展的基础上，招商蛇口秉承底线思维，进一步优化财务管理策略。截至2025年6月末，公司的资金总额为878亿元，债务杠杆保持健康水平，“三道红线”始终处于绿档。报告期末，公司剔除预收账款的资产负债率63.10%、净负债率66.42%、现金短债比为1.30。同时，公司优化债务结构，顺应房地产融资新模式，回归项目融资本源，提升银行融资占比，并持续利用经营性物业贷款盘活持有资产，拉长债务久期。截至报告期末，公司银行融资占比66%，同比提升3个百分点，上半年落地经营性物业贷款82亿元，半年末平均债务期限5.3年。紧抓市场利率下行通道，招商蛇口深入推进融资降本，加快高息债务置换，资金成本显著降低。上半年新增公开市场融资31亿元，票面利率均为同期同行业最低水平；综合资金成本2.84%，较年初降低15BP，保持行业领先水平。

“好房子”带来的新期待，铸就人居品质典范

当房地产市场从增量转向存量，购房者选择增多，观望情绪浓厚，“好房子”成为撬动市场的关键支点，也是招商蛇口销售去化的一大助力。今年5月，国家标准《住宅项目范式》正式实施，“好房子”标准加速落地。招商蛇口率先成为改革先锋，自2025年起推出“招商好房子”体系，以“安居无忧、舒适健康、绿色低碳、智能便捷、精工匠心、美学焕新、贴心服务”7大维度、28个场景模块、485项技术，以及“智慧安全的品质之家、自然和谐的美学之家、友邻相伴的长情之家”三大价值主张，构建新一代品质住房范式。

在当前行业深度调整的背景下，以产品力与服务力为核心的企业竞争力正加速房企格局分化。只有那些始终坚守产品品质、持续推动产品创新的企业，才能在市场中立于不败之地。“招商好房子”体系已率先在招商西安玺、北京招商序、成都招商·锦城序、上海康定壹拾玖、苏州招商序、佛山招商华玺二期等六个项目落地。这些项目产品定位各异，但在建筑设计、会所配置、园林景观、户型设计等方面均全面革新，打造出高品质、高舒适的居住体验，精准回应了新时期客户人居需求。

以上海康定壹拾玖为例，项目地处繁华的老静安康定路，这一区域沉淀了海派文化的底蕴，又凝萃了精奢时尚配套，兼具文艺和生活气息。招商蛇口以老静安的文艺和优雅为基地，集采世界经典宅邸的灵感，因势利导，将康定壹拾玖打造为一座“梧桐浓荫下的领馆花园”，形成出则繁华，入则静谧的体感。在造园方面，将项目北侧两栋楼通过覆土抬高3.6米，做下穿公共通道设计，保持住宅社区的完整性，同时规划4000平方米的中轴景观，利用坡度地形打造出层次丰富的九曲花街景观。别出心裁的是，摒弃常规楼盘在楼栋首层做架空层的设计，选择在第二层做架空层泛会所，为业主提供丰富休闲活动场所，提升底楼住户居住体验。在会所配置上，打造约3000平方米的休闲会客空间，涵盖泳池、瑜伽、健身房、私宴厅等。户型设计上亮点颇多，采取一梯一户设计，独立电梯厅专属使用，避免邻里动线交叉，强化业主私密性；客厅、双卧室、书房均朝南，搭配大面积玻璃窗，最大化引入自然光。建筑用料同样考究，外立面采用工艺繁复的白世茂食材，视觉温润；大门景墙采用用料扎实的沙漠风和白海棠石，加上艺术化的褶皱纹理，形成兼具大气和灵动的视觉感，彰显人文气息。事实证明，好产品不缺买家，项目首开一批次92席、次开二批次48席，皆在45分钟内售罄，认筹率超过250%。

再如招商西安玺，项目西侧紧邻灞河生态廊道，南侧坐望占地2100亩的奥体中央公园。为了发挥生态环境优势，项目在户型上规划全景舱悬浮会客厅，以全景落地玻璃幕墙勾勒出270°环幕视野，六米横厅设计打破空间桎梏，将一线河景与奥体霓虹尽收眼底。同时，打造奇偶层错落的超大空中露台，与约35%绿地率交织成“空中森屿”。此外，项目对空间利用极致，做到超110%得房率、双主卧格局，提高了超享空间的实用性和业主居住体验，与市场产品形成明显差异。该项目4月上市后，即成为人气红盘，已经创造了四开四罄的佳绩。

招商蛇口的“好房子”也获得了业内权威认可。在克而瑞2025上半年“中国好房子”测评中，招商蛇口上海康定壹拾玖、成都招商·锦城序、北京招商序进入TOP20，还有4个项目分别进入“安全性能”“舒适宜居”“绿色低碳”“社区环境”单项榜单。

新形势下，建设“好房子”既是挑战，更是转型升级的机遇。招商蛇口的实践样本，为行业未来发展方向提供了丰富的参考，其在开发业务、资产运营、物业服务等多元业务上的协同发力，以及在财务管理、投资策略、产品打造等方面的精准布局和创新实践，都值得其他房企深入学习和借鉴。

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