猛！“再造一个新广州”的方法，就藏在这份文件里.....

代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

在今年2月召开的广州高质量发展大会上，相关负责人明确表示将通过发展新质生产力来“再造一个新广州”。

大力发展新质生产力的过程中，土地是其中一项非常重要的生产要素。

近日，《广州市低效用地再开发专项规划 （2023—2035年）》在广州规划自然资源局公开征询意见。

盘活低效用地的原因也很简单，在 2025年中央城市工作会议上提出，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

实施低效用地再开发，是推进城市发展方式转变的重要抓手。

该份文件还有哪些内容值得我们关注？

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《专项规划》指出，广州低效用地的总量约622平方公里，约占全市现状建设用地的三分之一。

在空间分布上，呈现 “混杂割裂、区域差异” 特点 —— 历史城区以低效居住为主，中心城区核心区类型混合，外围城区以村庄、工业用地集中连片分布，且外围用地碎片化严重，成片改造难度大。

其中低效村庄用地占比最高，达到了46%，累计285.4 平方公里，其次是低效工业用地198.8 平方公里，占比32%，低效居住用地43.8 平方公里，占比7%。

白云、增城、番禺成为了低效用地的主要聚集。

不仅如此，规划还指出，尽管工业用地占比高，但因存在着“碎片化”的特征，无法形成规模化的产业集群，导致了产出的效益比较低，与国内外高能级城市的产出效益存在一定的差距。

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对此，为进一步促进低效用地再开发，广州拟将目标分为“三步走”:

近期至2027年，全市拟推进低效用地再开发规模约155平方公里；中期至2030年，全市累计推进低效用地再开发规模约220平方公里；远期至2035年，全市累计推进低效用地再开发规模约310平方公里。

对重点任务和各区的目标也做出了明确的要求：

中心城区（越秀、天河、海珠、荔湾）到2027年拟推进95.9 平方公里低效用地再开发，远期189.4 平方公里，侧重历史活化与民生提升。

外围城区（白云、黄埔、花都、番禺）近期推进37.2-32.9 平方公里，远期70.4-63.9 平方公里，承载产业与人口疏解。

远郊区（南沙、从化、增城）近期推进1.8-6.1 平方公里，远期4.2-22.4 平方公里，推动城乡融合与生态修复。

在重点任务与实施策略上，主要包含了“优化国土空间结构”、“完善住房市政公服体系，提升人居环境居住品质”等四个方面，

具体来看住房方面的内容，规划明确指出“改善住房供给结构，满足多元住房需求”。

第一，加强存量住宅用房转换。将社会闲置房、城中村存量住宅用房等低效居住用地房源作为保障性租赁住房的重要渠道。克而瑞监测到，近两年来，广州持续扩大保障性租赁住房的供应规模。

去年11月，广州安居集团发布征集通告，在全市范围内将收购已建成存量商品房用作保障性住房。

在今年2月，广州市政府常务会议审议通过《广州市保障性租赁住房管理办法（暂行）》。

以建筑面积不超过70平方米的小户型（套、间）为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，主要解决符合条件的新市民、青年人等群体住房困难问题的租赁住房。

第二，合理利用富余安置房。聚焦广州旧改重点片区，加强与村集体合作，推动改造后富余安置房作为保障性租赁住房使用，持续推动完善城中村改造等低效用地再开发项目中的富余安置房作为保障性租赁住房机制。

在此之前，广州已出台相关法规推动城中村改造过程中建设保障性住房。

在今年3月，广州发布《关于城中村改造项目规划建设保障性住房的意见》，当中提到：1、城中村改造地块，除安置房外的住宅规划建面要建设不低10%的保障性住房。

2、复建安置区，要建设不低于村民、村集体住宅建筑面积20%的租赁住房。

第三，强化改建住房利用。将闲置的商业建筑进行功能转换与整体改建，支撑保障性租赁住房建设。前段时间就有媒体爆出，后天河北板块有五星级酒店改成保障性租赁住房使用。

第四，适度开展新建租赁性保障住房。在今年年初发布的《2025年工作计划》中提到，2025年，广州计划筹建保障性租赁住房10万套（间）。

在规划中，还新增了民营科技园核心区东江新城、蕉门河-黄阁片区等外围城区低效用地用于建设保障性租赁住房。

保障性租赁住房作为解决新市民和青年人住房问题的重要举措，增加供应，不仅关乎民生福祉，更是推动城市化进程和社会稳定的关键环节。

整体来看，这份专项规划不仅是广州未来 12 年土地利用的 “行动指南”， 兼具战略高度和实操性，更通过创新模式与实践路径，充分释放低效用地的 “空间红利”，助力广州打造 “国际大都市” 标杆。

值得一提的是，广州规划自然资源局公布了截至8月广州低效用地再开发的情况：全市已成功批复10宗、45.74公顷（686亩）低效用地，有力推动了9个低效用地再开发试点项目落地实施。

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