万科这类巨亏但未爆雷的房企，未来会怎样？

文｜邓浩志

8月25日，万科公布2025年上半年业绩：实现营业收入1053.23亿元，同比下降26.23%；归属于上市公司股东的净亏损119.47亿元，而上年同期亏损98.52亿元。亏损规模触目惊心，却并非个案——就在前一天，昔日地产龙头碧桂园公布亏损215亿元，程度更甚。尽管两大龙头均录得百亿级亏损，二者未来命运却可能大相径庭。

8月25日，在A股连涨数月并突破3800点之际，万科罕见地开盘涨停。业绩巨亏却股价涨停，资本市场对其前景显然另有判断。

房地产市场已持续下行四年有余，房企亏损已成常态，但亏损阵营内部又可细分为“已爆雷”与“未爆雷”两类。

已爆雷者如恒大、碧桂园，因债务违约导致市场信心尽失，且大多已严重资不抵债，基本走到破产、清盘边缘；在债权人持续施压下，大概率只能退市、清盘。例如，港交所已于8月25日取消中国恒大上市地位；两日后，恒大广东公司被法院裁定破产清算，此前全国已有数十家“恒大系”公司进入破产程序。除恒大系外，已被清盘的房企还有新力、佳源、德信、大发、华南城五家；而被债权人提请清盘的则几乎囊括所有爆雷房企：碧桂园、融创、世茂、合景泰富等。

亏损但未爆雷的房企亦为数众多，除万科外，还有金地、招商、华侨城、金茂、中交等一众央国企（注：万科现已成为国资占绝对主导地位的混合所有制企业）。这类企业因背靠“国家队”，即便亏损亦能避免债务违约。以万科为例，今年上半年为偿还到期债务，深铁集团先后7次向万科提供逾200亿元融资，确保其不违约。只要尚未爆雷，购房者对其交付仍有信心，企业仍能依靠销售回笼资金，并可能继续获得银行后续融资；一旦楼市企稳回暖，它们便有机会重整旗鼓、东山再起。

至于楼市能否见底反弹、回到怎样的水平，我认为毋庸置疑。以日本为例，所谓“失去二十年、三十年”的论调下，东京等大城市房价仍在2023年刷新历史新高，并于近两年继续攀升。中国与日本的经济结构、财政安排差异显著：中国地方政府高度依赖土地财政，资金出海路径有限、投资渠道单一，同时居民住房升级需求依旧旺盛。因此，中国楼市的趋势性机会尚未终结，一批亏损但未爆雷的房企仍有望再度崛起。