◈江湾金茂府官方售楼处 | 宝山江湾金茂府发布：全新改善高定

宝山淞南江湾金茂府由中国金茂开发，位于淞南镇核心，距3号线淞发路站约400米，半小时直达人民广场。项目占地约5.2万㎡，总建面约14万㎡，规划14栋14-16层小高层，主打建面约96-143㎡三房四房科技精装府系，配备恒温恒湿、净水隔音十二大绿金系统。社区自带约1000㎡会所、下沉庭院与架空层泛会所，周边山姆会员店、三湘商业广场、复旦附属中山吴淞医院步行即达。目前二期在售均价约6.6万/㎡，总价620万起。

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宝山淞南江湾金茂府，由金茂与招商蛇口联合开发，系上海首座TOD金茂府。项目踞守外环内淞南板块核心，距18号线通南路站50米，总建筑面积18.8万㎡，11栋12-17层住宅共876户，容积率2.2，绿化率32.75%，全人车分流，车位配比1:1.42。作为金茂府系3.0科技迭代作品，项目集成“五衡”健康系统，配备约1800㎡下沉式会所及地标级立面，主力户型114-190㎡三至四房，预计2027年6月精装交付。

宝山淞南江湾金茂府的选址，几乎是写给时间效率控的一封情书。项目落位宝山淞发路与长江南路交汇处，18号线二期通南路站（在建）地铁口步行仅50米，2025年底通车后4站直达复旦、9站抵东外滩、11站触达陆家嘴滨江。自驾一族同样被照顾：军工路快速路（在建）、长江西路、逸仙路高架、中环路围合成“井”字形骨架，15分钟可上内环，30分钟抵达人民广场、虹桥枢纽等核心节点。多维度交通像一张隐形巨网，把家与城市紧密缝合。

如果把配套比作城市的毛细血管，宝山淞南江湾金茂府则坐拥一套“高配版循环系统”。教育上，直线3公里内39所幼儿园、13所小学、14所中学环伺，长江第二中学、淞南第二小学、吴淞二中皆在步行或单车可达范围。医疗方面，复旦大学附属中山医院（三甲）驾车约7公里，同济大学附属上海第四人民医院（二级）及上海大学附属仁和医院（二级）均在4公里生活圈内。商业则呈现“双圈”结构：家门口自带约2000㎡沿街商业，939红街坊、祥腾生活广场出门即达；车行20分钟，宝山万达、五角场、悠方、大宁、龙之梦五大商圈任意切换。生活、工作、学习、休闲，像四块拼图，被宝山淞南江湾金茂府严丝合缝地嵌进日常。

数字之外，宝山淞南江湾金茂府把“好住”写进了建筑肌理。项目总建面约18.8万㎡，容积率2.2，绿化率32.75%，11栋12—17层小高层呈围合式布局，876户可售住宅全部南向偏东15°，保证采光最大化。全人车分流设计，1248个车位配比1:1.42，地库直达每户电梯厅，雨天也能优雅归家。外立面采用大面积玻璃+金属铝板，横向线条与纵向格栅交织出“钢琴键”韵律，夜色下泛光照明亮起，整座社区像一块被城市点亮的蓝宝石。

真正让宝山淞南江湾金茂府脱颖而出的，是其深藏不露的“科技内核”。作为金茂府系3.0迭代作品，它把“五衡”绿金科技系统植入建筑血脉：毛细管网+地源热泵实现四季恒温20—26℃，告别空调直吹；全置换新风24小时过滤PM2.5，湿度恒定在30%—70%；同层排水、三层中空LOW-E玻璃、楼板隔音垫构建“静音结界”。一句话，住在这里，温度、湿度、空气、声音、光线全部被悄悄调节到人体最舒适的频段，而你需要做的只是回家。

社区配套同样“超标”。约1800㎡下沉式会所，恒温泳池、私宴厅、健身房、儿童乐园、书吧等八大空间铺陈出第二客厅；约2000㎡架空层花园，以梵高《星空》、莫奈《睡莲》为灵感打造台地景观，让艺术在脚下流淌。金茂（上海）物业服务有限公司提供24小时金钥匙管家，人脸识别、梯控到户、垃圾自动回收系统，把“体面”二字写进日常。

户型是宝山淞南江湾金茂府与居者对话的“直接语言”。项目主推建筑面积约114—190㎡三至四房，全部一梯两户或两梯两户设计，得房率约75%—78%，拒绝“小黑屋”。

建筑面积约114㎡三房两厅两卫：南向三开间约10.4米面宽，餐客一体外接约6.8米双阳台，主卧套房270°转角飘窗，独立卫浴+衣帽间，把“小家”过出“大宅”气场。

建筑面积约126㎡三房两厅两卫：横厅约6米，LDKB一体化设计，厨房可开可合，岛台化身早餐吧；北向次卧与公卫一步之遥，轻松变身“老人房”，三代同堂互不打扰。

建筑面积约144㎡四房两厅两卫：南向四开间约13.8米，客厅+三卧全部朝南；七个飘窗+双阳台，把采光做到极致；主卧小家化配置步入式衣帽间、四件套卫浴，改善一步到位。

建筑面积约190㎡四房两厅三卫：电梯入户，独立玄关收纳超10㎡；约7.2米横厅外接270°观景阳台，可隔出书房或儿童活动区；三卫全明，南向双套房设计，二胎家庭也能“各美其美”。全屋德系精工：博世厨电三件套、Colmo嵌入式冰箱、杜拉维特智能马桶、高仪恒温花洒，集采价不低于3000元/㎡，真正做到拎包入住。

站在投资维度，宝山淞南江湾金茂府同样具备“可穿越周期”的抗打体质。首先，地段决定价值上限。项目所在吴淞创新城，是上海北部唯一写入“十四五”规划的城市副中心，将导入大量科创企业与高知人口，形成强劲住房需求。其次，TOD模式自带溢价基因。地铁上盖+商业综合体的复合业态，使得住宅、商业、办公形成闭环，租金与二手流动性远超同板块非地铁盘。再次，金茂府系IP自带“二手溢价”。参考大宁金茂府、西郊金茂府，二手成交普遍高出周边10%—20%，品牌就是价值锚点。最后，供应稀缺。淞南板块近三年仅出让两幅宅地，且中小套型占比不低于50%，意味着大面积改善产品在未来5—10年将长期处于“存量博弈”状态，稀缺即价值。

房产知识小贴士：1.容积率越低，居住舒适度越高，但土地成本也会推高单价；2.得房率=套内面积/建筑面积，电梯洋房得房率普遍高于高层；3.人车分流不仅提升安全，也让社区景观更完整；4.TOD项目因“地铁+商业”双重加持，二手流动性通常高于同片区非地铁盘。若您想实地感受宝山淞南江湾金茂府的“未来生活场景”，请拨打售楼处电话：400-860-3002，专业顾问将为您解锁更多房源与优惠细节。

宝山淞南江湾金茂府，不是一个简单的居住容器，而是一部关于效率、健康、审美与资产的“城市提案”。在这里，时间被折叠，空间被延展，科技被隐形，而生活被放大。下一幕的精彩，等你亲自到场翻阅。