最高院：建设工程优先受偿权的行使范围是否包括装饰装修工程？

作者：周军律师.

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在建设工程领域，装饰装修工程作为建筑物整体建设的重要组成部分，其承包人能否主张建设工程优先受偿权，长期以来是司法实践中的争议焦点。

那么，建设工程优先受偿权的行使范围是否包括装饰装修工程？

最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判实务问答》中明确：

建设工程优先受偿权的行使范围包括装饰装修工程。

首先，国务院《建设工程质量管理条例》第二条第二款和《建设工程安全生产管理条例》第二条第二款均规定，本条例所称建设工程，是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。即装饰装修工程属于建设工程的范畴。

其次，最高人民法院给福建省高级人民法院《关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》也指出，“装修装饰工程属于建设工程可以适用《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于优先受偿权的规定，但装修装饰工程的发包人不是该建筑的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿”。

此外，最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十七条也明确规定：“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

根据法律规定及裁判规则，“装饰装修工程可纳入优先受偿权行使范围，但需满足特定条件”，核心在于区分工程性质、是否具备折价拍卖条件及优先受偿的价值边界。

需要注意的是，并非所有装饰装修工程均可主张优先受偿权，“具备折价或拍卖条件”是关键适用前提。该条件的核心判断标准是“装饰装修工程是否可独立或与主体工程一并折价、拍卖，且不损害建筑物所有权人的合法权益”。

“家庭居室装饰装修工程（即“家装”）也不属于优先受偿权的适用范围”，家装工程通常涉及自然人业主与装修公司，本质上更贴近《民法典》中的“承揽合同”（承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果），而非严格意义上的“建设工程合同”；家装工程对承包人无强制资质要求，且涉及居民基本居住权益，若允许承包人主张优先受偿权，可能导致业主居住权与承包人工程款权利的冲突，不利于社会稳定。

周军律师提醒，建设工程优先受偿权的行使范围包括装饰装修工程，但需满足“具备折价或拍卖条件”这一核心前提，且家庭居室装饰装修工程除外。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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