内蒙古钢苑律师事务所民商团队：刘某慧诉颜某婷排除妨害纠纷案

编辑：张万军，江苏连云港东海县人，毕业于西南政法大学，法学博士，现任教内蒙古科技大学法学系，法学教授，内蒙古钢苑律师事务所律师。

入库编号：2025-07-2-039-001

关键词 民事 排除妨害 专有部分 共有部分 飘窗顶板合理使用

基本案情

原告刘某慧与被告颜某婷是上下楼邻居，分别是某小区某单元201室和101室的业主。101室业主颜某婷在安装空调外机时，将两台空调外机安装在其飘窗顶板（各户飘窗为开发商统一设计、施工）上，后201室业主刘某慧亦安装空调，认为上述机位应归自家使用。遂诉至法院，请求判令：被告颜某婷将两台空调外机移走，不再妨害其安装空调外机。被告颜某婷辩称：房屋是个人购置的私有财产，包括飘窗顶板在内的整个飘窗属于业主购置的房屋的一部分，为业主专有，故其在自家飘窗顶板上放置空调外机，任何人无权干涉。

法院经审理查明：某小区物业曾在业主群发布《某小区关于空调外机位规范使用通告》（以下简称《通告》）一份，其中载明：“本小区物业管理委员会针对业主合理、有序摆放空调外机作出如下管理规定

：……2、鉴于房地产开发商设计及空调正常安装要求，客厅和主卧空调外机一并安装在本层飘窗下方的室外机位置上，即上一层住户空调外机须安装在下一层住户飘窗顶板上面。”另查明，该小区多数住户客厅及主卧的空调外机均安放在下一楼层住户飘窗的顶板上，部分一楼住户，即使自家飘窗顶板上机位闲置，也将自家空调外机安装在一楼地面。山东省郯城县人民法院于2023年9月20日作出民事判决：被告颜某婷于本判决生效之日起十五日内将安装在一楼飘窗顶板上的两台空调外机自行移除，并不得妨害原告刘某慧今后在该位置安装空调外机。宣判后，颜某婷未提起上诉，判决发生法律效力后，其主动将涉案的两台空调外机全部移除。

裁判理由

本案的争议焦点有二：一是飘窗顶板上表面应认定为建筑物的专有部分，还是共有部分；二是楼下业主将空调外机安装在其飘窗顶板上，是否侵害了楼上业主的合法权益。

一、飘窗顶板上表面是建筑物的专有部分还是共有部分

《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。现代小区住宅楼一般为多层建筑

，区隔各专有部分以及专有部分与共有部分的墙壁（共同墙壁）、天花板、地板等均有一定的厚度，这就产生了各专有部分、专有部分与共有部分的分界线究竟是在厚度的中心（壁心），还是厚度的内表面等争议，由此形成了壁心说、空间说、最后粉刷表层说等多种分界线认定标准。但是，不管哪种分界线认定标准，均不将建筑物外墙作为业主的专有部分。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条亦对此作出明确，该条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分……”。

本案中，101室的飘窗作为住宅的组成部分，业主颜某婷对其享有专有权，但是该专有权并不包括飘窗顶板上表面，原因在于该上表面属于建筑物外墙，系业主共有部分。颜某婷主张该飘窗顶板上表面为个人专有部分，以排除其他业主共同使用，于法无据，依法不应得到支持。

二、楼下业主占用飘窗顶板上表面是否侵害了楼上业主的合法权益民法典第二百七十三条第一款规定：“业主对建筑物专有部分以外

的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。 ”据此，业主均有对共有部分的使用权，但须依合理使用原则使用。民法典第九百四十二条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序”。小区空调外机的安装位置及安放秩序，关系到建筑物共有部分的合理使用和正常维护，也关系到小区邻里之间的和睦与团结，属于物业公司的管理职责范围。故对于业主使用建筑物共有部分安装空调外机是否属于合理使用，可结合物业公司的相关规定及小区内业已形成的相关秩序、小区业主的普遍习惯等来作判断。

本案中，小区物业公司结合开发商设计及空调正常安装需要，作出了“上一层住户空调外机须安装在下一层住户飘窗顶板上面”的管理规定，且小区多数业主均接受该管理规定，照此安装空调外机，形成了小区规范有序的空调外机安装秩序。颜某婷因将自家飘窗顶板上表面错误认作自己专有部分，不顾小区已有的安装规定与秩序，将两台空调外机放置于自家住宅飘窗顶板上，显然属于不合理使用共有部分，其导致作为二楼业主的刘某慧无处安放自家空调外机，妨害了刘某慧合理使用共有部分的权利。故颜某婷应移除安装在自家飘窗顶板上的空调外机。

裁判要旨

1.飘窗顶板上表面作为建筑物外墙，属于业主共有部分，业主均可依合理使用原则使用。业主主张其为自己专有部分的，人民法院依法不予支持。

2.业主对共有部分的使用是否属于合理使用，可结合小区相关物业

管理规定、小区内业已形成的相关秩序和小区业主的普遍习惯等综合认定；业主违反合理使用原则使用共有部分，妨碍其他业主合理使用的，对该其他业主提出的排除妨害请求，人民法院依法予以支持。

关联索引

《中华人民共和国民法典》第236条、第271条、第942条

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第3条

一审：山东省郯城县人民法院（2023）鲁1322民初7167号民事判决

（2023年9月20日）

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