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◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 掘金酱
又一个国家拍板决定，本国的房产不再“对外流通”了。
这次发话的是我们隔壁邻居之一的韩国。
8月26日，韩国正式实施针对外国人购房的新规——根据韩国交通部的公告，之后会将首尔全域、京畿道23个市郡及仁川7区整体划为“外国人土地交易许可区”。
任何外国个人、企业乃至政府机构，若想在这些区域购买6平方米以上住宅，必须先向地方政府递交申请，获批后4个月内本人必须入住，且须连续居住满2年；若被发现违规，最高可处房价10%的罚款，甚至有权将交易直接作废！
一套“组合拳”打下来，防的，无非是海外资金和投资者再无节制地推高首尔房价。比如，中国买家。
据调查，今年韩国首都圈外国人购买的住宅中，73%的房屋登记者为中国籍。
所以难怪，韩国这边新闻一出，另一边中国买家立马“炸锅”。有人连夜取消首尔看房机票，也有人开始疯狂刷新、改道飞往东京的航班。
“韩国不让买，那就去日本买！”
理由很简单。
环顾整个东亚，能同时满足“距离中国近、属于发达国家、投资门槛低、交易自由、回报稳定”的海外房产市场，眼下竟只剩下日本。
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回看日韩楼市过去十年，之所以成为中国中产群体海外置业的“双子星”，并不只是“对内比北上深、对外比英美澳便宜”这么简单。
第一、距离优势不可忽视。
首尔、东京都只需三小时飞行，时差一小时，父母探望、孩子读书、自己出差都能周末往返，无论考察还是后期跟踪都方便。
第二、产权永久、制度透明、市场成熟，交易流程可追溯。
外国身份可直接持有和转让，而且和很多发达国家不同的是，日韩房产的持有成本与税费和本国居民是完全一致的，不局限于仅在国内流通估值，面向的是全球买家。
第三、高租售比。
首尔、东京两地房价如果横向和别国对比，不算高不可攀。基本能保持在3%-5%，再高点用上杠杆或者选对时候也有6%以上，且租客信用体系成熟，空置率常年低于 2%，真正意义上把房产变成“海外现金奶牛”。
第四、天然对冲单一货币风险。尤其在全球央行轮番放水的当下，显得愈发珍贵。
这里特指日元，是IMF 特别提款权（SDR）五大篮子货币之一，全球外汇交易量排名第三，
于是，一个略显残酷的现实摆在眼前：当韩国大门轰然关闭，日本成了中国普通人海外置业的“最后一块洼地”。
但，日本楼市这边也并非风平浪静。
早在上个月，面对过分供不应求、房价动辄上亿的楼市热浪，东京千代田区议会通过了新版《住宅流通管理条例》，核心条款被业内称为“新房五年限售令”：
同一买家在同一楼盘只能购买一套住宅，交房后 5 年内不得转售，且须实名制登记。
新房限购，二手房则变得更抢手。
根据日本不动产经济研究机构最新公布的数据显示，东京23区的二手公寓格连续3个月超过1亿日元。
7月的平均期望售价环比上涨1.4%，达到1亿477万日元（约合人民币509.8万元，按70平方米换算），创出了新高。作为供应量减少的新房替代，二手房的需求正在增加。
眼下，在东京23区，价格超过1亿日元的“过亿二手房”也越来越多。在2025年1～6月出售的二手房中，过亿房产的比例为15.5%。
而2015和2024年，过亿房源占比仅分别为1.0%和3.4%，“亿元房”迅速在东京23区蔓延开来。
可以说在这片“洼地”里，好房源正以肉眼可见的速度在减少——东京核心区二手房要靠抢，新房要靠抽签。
更关键的是，几乎是心照不宣的，全球范围内越来越多国家开始限制外国买家购房。就数今年，4月澳洲禁止外国投资者购买二手住宅，禁令直至2027年；5月西班牙拟出台政策对非欧盟买家征收100%的房产税；7月是东京千代田新房限购令，8月是韩国首尔直接圈地限购……
之后房价二字，可能已经不是海外投资者最关注的了，得担心的是还有没有没有购房资格的问题。
没有人能改变潮水的方向。
能够确定的是，投资东京楼市的“黄金窗口期”也不会永远敞开，留给中国人“以房换房”，布局海外优质资产的时间和机会，不多了。
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