“好房子”战略显效：越秀地产半年销售大增11%

越秀地产今年上半年实现营业收入475.7亿元，同比增长34.6%，连续7年实现营收稳定增长

投资时间网、标点财经研究员 卓玛

在有效政策支撑和内生动能逐步修复的共同作用下，中国经济展现出较强的发展韧性。2025年上半年，国内生产总值同比增长约5.3%，增速在全球主要经济体中继续保持领先地位。

全国房地产市场也处于深度调整与转型的关键阶段。随着政策的累积效应逐步释放，市场活跃度有所提升，销售端出现边际改善迹象，特别是核心一、二线城市表现相对稳健。据国家统计局数据显示，上半年全国商品房销售面积和销售额分别同比下降3.5%和5.5%，降幅较上年同期显著收窄。

面对依然复杂严峻的外部环境和处于深度转型期的房地产市场，越秀地产股份有限公司（下称越秀地产，00123.HK）紧紧围绕“稳业绩，谋突破，精管理，提能力”的年度工作主线，8月26日向市场发布了一份亮眼中报。

作为首批披露财报的房企之一，越秀地产展示出对自身经营成果和财务实力的充分自信。财报显示，越秀地产今年上半年实现营业收入475.7亿元（人民币，下同），同比增长34.6%，连续7年实现营收稳定增长；同期实现核心净利润约15.2亿元，权益拥有人应占盈利约13.7亿元。

越秀地产董事长及执行董事林昭远（左二）、越秀地产副董事长、总经理及执行董事朱辉松（右二）、越秀地产联席总经理及执行董事江国雄（左一）、越秀地产财务总监曾志钊（右一）

精准投资推动高效去化

中报显示，越秀地产上半年营收的优异表现，首先源于公司地产主业销售额的逆势增长。

事实上，当前房地产行业仍处于高质量发展转型期，多数房企仍面临销售下滑的困境。据中指院数据显示，今年上半年，百强房企销售总额同比下降11.8%。越秀地产却在此时紧紧抓住市场“筑底企稳”的机会，灵活精准施策，深化实施“一盘一策”营销策略，加快去库存，在行业中保持了销售的双位数增长。

今年上半年，越秀地产累计实现合同销售额615.0亿元，同比增长11.0%，不仅是行业TOP10房企中三家正增长房企之一，增速更是排名第二。同时，据克而瑞数据显示，越秀地产上半年销售额稳居行业第8位。

业内专家分析认为，越秀地产销售额逆势增长，主要得益于其坚定深耕一二线城市的精准投资策略。

上半年，越秀地产在一线核心城市实现销售额495亿元，占总销售额的80.5%。其中，在北京实现合同销售额197.2亿元，同比大幅上升255.1%，晋升为上半年北京市场占有率最高的房企。越秀地产所在的大本营广州也仍是公司的主力粮仓，上半年实现销售额157.56亿元，排名广州第二。今年上半年，该公司在上海也实现144.92亿元销售额，位居上海第六名。

核心城市贡献增大的另一面，是越秀地产积极把握新周期市场结构变化趋势，提升产品力，布局核心城市中高端改善产品。

今年年初，越秀地产发布的“4×4好产品理念”不仅被行业视为“好房子”的引领标准，多个高品质项目销售表现更是突出。

其中，北京海淀和樾望云与和樾玉鸣双项目今年开盘劲销152亿元，上海静安天玥项目开盘即售罄，销售额达23亿元，广州大本营“广府系”珑悦西关和熙悦江湾等项目同样热销频现，先锋系产品东山云起项目开盘即去化近9成，各地“好房子”全面开花，推动整体去化率提升。

体现在财报上，上半年，越秀地产销售均价也逆势上涨，从上年同期的29500元/平方米提升至今年上半年的42100元/平方米，约是行业均值的2.5倍。

有行业专家表示，越秀地产上半年营收逆势增长，核心在于公司把“拿地”做成了“去化”的前置环节——通过土储锁定一线及强二线城市核心地块，货值兑现周期短、溢价高；同时，公司以“好房子”产品拉高售价，缩短去化周期。

中报数据显示，越秀地产今年上半年在北京、上海、广州、杭州、西安及佛山这6个城市新增13幅土地，总建筑面积约148万平方米，全部位于一二线核心城市，其中68%位于一线城市，为去存量、增效益提供了有力支撑。

截至上半年末，越秀地产的总土地储备达2043万平方米，94%位于一、二线核心城市，其中半壁江山位于一线城市，能够满足公司未来可持续发展的需要。

财务稳健持续领跑

良好的销售数据也保证了越秀地产的财务健康和流动性充裕安全。

财报数据显示，越秀地产今年继续稳居“三道红线”绿档阵营。截至上半年末，该公司剔除预收款后的资产负债率为64.6%，净借贷比为53.2%，公司在手现金为446.4亿元，能1.7倍覆盖短期债务。

更值得关注的是，通过精准投资与高效回款形成闭环，越秀地产的经营性现金流持续保持净流入状态。上半年，该公司实现经营性现金净流入41.0亿元，既有效对冲了行业销量下滑趋势，又放大了自身单盘利润，最终体现为营收的稳健扩张，并持续验证了公司适配新周期的业务模式具备强大的造血能力。

越秀地产的债务结构也进一步优化。截至今年上半年末，该公司有息负债规模为1038.6亿元，其中1年内短债占比仅为24%，债务期限结构健康合理。此外，该公司的融资成本也进一步下降，加权平均借贷成本降至3.16%，同比下降41个基点，期末利率更是首次降至3%以下，融资成本在行业中处于领先地位。

截至今年上半年末，越秀地产现金及银行结余、定期存款、定期存款及其他受限存款总额约为446.4亿元。

业内资深人士分析指出，越秀地产已跑通新周期正循环机制：一方面通过精准投资持续在核心城市获取优质土地；另一方面正向现金流和稳健经营驱动融资成本持续下降。这种“调结构、提质量”的增长模式恰好踩中政府工作报告中“止跌回稳、释放改善需求”的政策节拍，成为当前房地产行业转型的标杆样本。

机构看好未来营收提升

就在越秀地产发布中期业绩一天之前，8月25日，国际三大评级机构之一的标普宣布授予越秀地产投资级评级，评级展望为稳定。这是继6月惠誉上调对该公司的评级展望后，越秀地产再度获得国际评级机构的认可，也成为行业内当前唯一跻身标普投资级评级的地方性国企。

标普在报告中指出，越秀地产的评级优势源于多个核心因素，包括坚实的政府与国企背景，优质且高度集中于高能级城市的土地储备，以及多元顺畅的融资渠道。事实上，正是因为越秀地产长期深耕一线和核心二线城市，才能凭借良好的市场口碑和经济韧性较强的区域布局，为销售去化和业绩稳健增长提供有力支撑。

投资时间网、标点财经研究员注意到，在本次标普评级授予之前，惠誉已于6月将越秀地产的评级展望上调至“稳定”，并维持“BBB-”的投资级评级，这也是惠誉今年来首次上调对内房企业的评级。

基于对越秀地产当前财务健康状况和清晰运营策略的认可，多家券商机构对该公司给予积极回应，里昂证券和中银证券均对越秀地产维持“买入”评级。其中，里昂证券将对越秀地产的目标价上调至5.1港元/股，并表示看好公司年度销售目标的顺利达成；中银证券则预计，越秀地产未来营业收入将保持逐年增长。

在行业新发展模式下，越秀地产展现出以产品力与服务创新精准把握需求结构变化的能力，正持续实现高质量稳健增长。其发展路径对行业而言具备重要参考价值，也进一步强化了资本市场对优质内房股的信心。

越秀地产董事长林昭远表示，2025年是“十四五”的收官之年，也是“好房子”建设加速落地的关键之年，公司将围绕“稳业绩、谋突破、精管理、提能力”的工作主题，聚焦深耕核心城市，深化精益管理，力争全力达成年度各项经营目标，在市场新的竞争格局和发展模式下，持续为股东创造价值。

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