【财报PK】贝壳租房破59万套营收107亿，相寓31.9万套收入27亿

近日，贝壳（NYSE:BEKE）与我爱我家（000560.SZ）相继发布2025年上半年财报，两家头部企业在房屋租赁赛道呈现出截然不同的发展态势：贝壳租房高歌猛进，规模盈利双双大幅增长；而我爱我家旗下相寓则陷入“增收不增利”的困境。

一个是深耕24年的老将，一个是入行不足4年的后起之秀，这两家公司在房源规模、营收、利润、运营效率等方面会有什么样的表现，下文用数据来说话。

规模对比：贝壳在管房源近60万套，近乎相寓两倍

从业务规模来看，贝壳租房已经大幅领先。

贝壳找房从2021年11月布局租房赛道，至今不足4年时间。截至2025年6月末，贝壳租房在管房源量突破59万套，同比增长超过88%，继续保持高速扩张态势。

相比之下，相寓深耕租房市场24年，目前在管房源数量为31.9万套，同比增长约9%，规模仅为贝壳租房的54%。

贝壳租房的高速扩张主要得益于其“省心租”模式的快速推广，这种模式能够更好地平衡业主诉求与业务风险，实现规模拓展与收益平衡的双重目标。

营收表现：贝壳营收破百亿，相寓收入下滑

营收方面，贝壳租房和相寓的差距更为明显。

2025年上半年，贝壳房屋租赁业务净收入超过107亿元，同比增长85%，单业务线营收已接近百亿级别。

贝壳租赁业务增长，主要由于省心租模式的在管房源规模增加。

相比之下，相寓实现营业收入27.03亿元，同比下降17.41%，呈现下滑趋势。

值得注意的是，尽管相寓营收下滑，但它仍是我爱我家的第一大业务板块，上半年营收占比高达47.76%，远超经纪业务（20.32亿元）、新房业务（4.69亿元）和商业租赁及服务业务（1.75亿元）。

对于相寓营收下滑，我爱我家在财报中表示，主要原因是公司推出的新产品“相寓优选”采用“净额法”确认收入所致。

盈利难题：相寓持续亏损，贝壳利润率提升

盈利能力是两家企业最显著的差异点。

根据财报数据，相寓业务自2018年至2024年间一直处于亏损状态，毛利率分别为24.09%、9.35%、12.39%、-7.05%、-5.99%、-5.40%、-5.5%。2025年上半年，相寓毛利率为-5.37%，虽然较去年同期有所改善，但仍未摆脱亏损困境。

我爱我家解释称，毛利率为负主要是由于新的租赁会计准则下，部分房源的收益确认至“资产处置收益”科目所致。若调整回该部分收益，上半年公司资产管理业务的毛利率约为14.05%，同比提高2.22个百分点。

相比之下，贝壳租房第二季度贡献利润率达到8.4%，同比提升2.5个百分点，显示出良好的盈利能力和成本控制能力。

运营效率：相寓出租率占优，贝壳人效提升显著

在运营效率方面，两家企业各有优势。

2025年上半年，相寓的出租率为95.2%，继续保持在行业较高水平；平均出房天数为8.8天，较2024年同期缩短0.7天，显示运营效率有所提升。

贝壳则通过技术手段大幅提升人效，2025年上半年资管经理人均在管房源量较去年同期大幅增长，今年6月资管经理人均出房数量亦同比显著提高。

贝壳租房的出租率数据并未披露。

截至二季度末，贝壳全国拥有活跃门店5.87万家，同比增加32.1%；拥有活跃经纪人数量为49.16万万名，同比增长19.5%。

贝壳尝试通过AI能力重构业务流程及运营链路。在收房、招租、房屋管理和库存管理等业务环节，探索由平台AI主导的策略升级与运营辅助，实现试点区域人效、招租去化率提升。

此外，在产品创新上，两家企业也采取了相应的策略。

相寓针对合租群体，推出了“双人通勤租房”功能，以算法精准匹配朋友、同学等合租群体合适的居住地，既保障居住舒适度，又提升通勤效率。

贝壳则更加注重技术全面赋能业务，搭建智能服务体系，由AI助手为业主和租户提供在线全天候服务，提高客户需求在线解决率，改善客户体验。

贝壳表示，公司持续迭代差异化的产品组合，满足不同业主对空置期和收益的不同诉求，建立由质量驱动的商机分配规则，聚焦重点楼盘的精细化运营，实现精准收房和高效去化，驱动品质、规模、效率的正循环。

结语

长租公寓市场已经成为住房市场的重要组成部分，随着城镇化进程推进和人口流动加速，这一市场仍有巨大发展空间。

从2025年上半年财报来看，贝壳租房已经在这一赛道建立了明显的领先优势，规模、营收和盈利能力全面领先；而我爱我家相寓虽然规模不小，但如何实现可持续盈利仍是亟待解决的难题。

未来，随着市场进一步整合和规范，技术赋能、运营效率和产品创新将成为企业竞争的关键因素。两家企业的不同发展路径，也为整个行业提供了有价值的参考。

免责声明：本文仅代表作者个人观点，不代表维C公寓传媒立场。