保利发展，稳与进之间的龙头答卷

本文来源：时代周报 作者：唐洛

房地产行业深度调整的大背景下，房企的经营环境依旧充满挑战。

今年上半年，全国新建商品房销售金额达4.4万亿元，同比下降5.5%；销售面积约4.6亿平方米，同比下降3.5%。行业仍处筑底阶段，但核心城市韧性凸显——北上广深杭蓉等重点城市一二手房成交总规模约2.5万亿元，同比增长12%。

在市场结构性修复的同时，头部房企的战略定力愈发显现。

作为央企背景的龙头房企，保利发展在复杂环境中展现出“安全”与“稳健”的双重优势。上半年，公司实现签约金额1451.71亿元，持续稳居行业首位；同时实现营业收入1169亿元，归母净利润27.11亿元，在行业普遍承压的背景下交出了一份相对稳健的答卷。

在周期波动中，安全稳健的经营策略、持续迭代的产品体系、坚实可靠的财务基础，共同构成了保利发展的底气。它不仅展现出央企龙头的韧性，更为行业提供了一个“长期主义”的实践样本。

1452亿签约额，逆势蝉联销冠

今年上半年，全国楼市延续筑底态势，保利发展凭借稳健的经营策略与灵活应变能力，稳居行业龙头。

报告期内，保利发展实现签约金额1451.71亿元，签约面积713.54万平方米。根据中指研究院的房企销售额排行榜，保利发展蝉联销冠，在行业调整期彰显韧性。

保利发展蝉联销冠，图源：中指研究院

这一成绩背后，是保利发展确立“全面抢抓销售、增量存量分类施策”的经营思路，抢抓市场窗口期和精准把握去化机会，逆势稳住龙头份额。

在多个核心城市，保利发展旗下项目去化释放积极信号。

在广州，保利招商华发·中央公馆以近10%的高转化率验证了“保利好房子”的市场号召力。在上海，保利世博天悦单盘销售突破200亿元，保利虹桥和著五一黄金周接待客户超过500组，显示项目吸引力与营销执行力兼备。在武汉，保利·沙湖嘉瑞匹配改善型需求，五一期间接待客户近400组，折射出改善需求的真实潜力。在佛山，保利天瓒稳居豪宅销冠宝座，进一步巩固公司在高端住宅市场的领先地位。

从销售结构来看，保利发展存量与增量双线并行，扛住了市场调整的压力。

面对存量项目竞争力下降，保利发展通过“老盘新作、全面焕新”策略提升产品吸引力，包括优化交通与学区配套、升级泛会所运营，改善客户体验。2021年及以前获取的存量项目上半年销售394万平方米，金额514亿元，占比约35%。

与此同时，2022年及以后获取的增量项目销售表现突出，签约金额约937亿元，占比65%，较去年提升5个百分点。高品质新盘的放量不仅改善当期销售质量，也带动整体签约利润率回升。

在区域布局上，保利发展持续巩固核心城市优势——上半年，38个重点城市贡献销售占比提升至92%，在上海、广州、成都、西安等9个城市排名第一，在石家庄、福州等8个城市进入前三，广州、佛山、太原、石家庄等7个核心城市市占率突破15%。

截至期末，待售项目计容面积为5855万平方米，较年初下降403万平方米，去化效率稳步提升。保利发展在“稳健经营”与“灵活应对”之间找到平衡，体现出龙头房企在复杂市场环境下的韧性与统筹能力。

22万条调研数据，精准落地“好房子”战略

早在2023年，保利发展就洞察到行业转型趋势，率先提出行业迈向“高质量发展的品质时代”，并积极响应国家层面“好房子”建设要求，将客户需求与生活体验置于设计与服务的核心位置。

今年上半年，保利发展依托22万余条客户调研数据，深入分析不同客群对空间功能、生活方式和服务体验的需求，从而推动产品与服务的双轮迭代。在保证硬件品质的同时，更注重可感知的软性服务，让住宅成为真正承载生活方式的空间。

这一理念在“天奕”系项目中得到集中体现。

调研显示，上海高端客户更关注居住舒适度和圈层价值，他们希望住宅不仅满足日常生活需求，还能承载社交、审美与生活方式。保利发展因此携手全球顶尖设计团队，引入国际顶奢度假酒店的“松弛、无界、舒适”理念，构建“新奢松弛生活体系”。上海保利天奕两次开盘，推出333套房，两开两罄，彰显产品与客户需求高度契合的市场认可。

在广州，保利天奕以全玻璃幕墙与T2纯板楼设计呈现“世界级CBD居住体验”，但更打动人的是对生活细节的关注——为防止厨房烟道反烟，选用304不锈钢烟道并配合精密密封焊缝；为改善居住舒适度，施工中增加中空玻璃和楼板隔音垫，让豪宅体验不仅停留在外观，更融入日常生活的方方面面。

截至目前，“天奕”系在广州和上海的首开均优于预期，累计签约超过75亿元，不仅验证产品定位的精准，也体现出保利发展对客户需求的快速响应能力。

广州保利天奕项目效果图，图源：保利发展

在更广泛的项目实践中，保利发展持续推进“100个保式细节”工艺标准，覆盖精装、园林、机电、幕墙、门窗等与生活体验紧密相关的环节，并在厨房、客厅、卫生间等关键场景提升施工精度，确保交付品质可感知。

货币资金余额1386亿，抗风险能力凸显

在行业整体承压的环境下，保利发展展现出央企龙头的财务稳健性，坚持安全与发展并重，既保持充裕资金，又优化债务结构，跑出行业领先节奏。

报告期内，保利发展实现销售回笼1448亿元，综合回笼率100%，同比提升15个百分点；当期回笼率65.3%，同比提升9个百分点，明显高于行业平均水平，体现出其销售与资金管理的双重优势。

在盘活存量资金方面，保利发展同样动作迅速：通过项目收储、回收政府返款、加快项目转化等举措，释放资金122亿元；通过盘活预售监管资金和退税，增加可用资金107亿元，使经营活动现金净流入达到160.17亿元，同比转正，为稳健经营提供坚实支撑。

截至期末，公司货币资金余额1385.62亿元，占总资产比重超过10%，另有593亿元已售待回笼资金，为穿越周期提供最直接的底气。相比于部分同行仍在靠短期借款维持现金流，保利发展的资金结构明显更稳健。

融资端同样体现创新与成本控制优势。

今年上半年，保利发展成功发行国内首单现金类定向可转债，规模85亿元，6年期综合成本仅2.32%。这一笔融资不仅展现保利发展逆势加码的底气，也为其抢占优质资源提供了关键弹药。

保利发展继续保持已有融资渠道畅通，报告期内发行公司债和中期票据57亿元，期末直接融资占比21.53%，并获取新一期中期票据、超短期融资券注册批文，显示其在资本市场的信用优势与融资环境的持续改善。

期内，保利发展新增有息负债平均成本降至2.71%，期末综合成本下降至2.89%，继续维持低位水平。

在债务结构上，期末保利发展资产负债率73.53%，扣除预收款的实际负债率63.30%，净负债率59.64%，较年初分别下降0.82、1.40和3.02个百分点；三年以上到期有息负债占比提升3.2个百分点至42.8%，一年内到期有息负债占比下降2.9个百分点至21.4%，整体期限结构更趋合理，在行业波动中具备更强的抗风险能力。

国金证券认为，保利发展作为央企强信用主体，销售投资稳健，有望受益于行业供给侧出清，长期市占率或持续提升。短期业绩或承压，后续高毛利项目进入结转周期后预计业绩将重回增长轨道。

在周期起伏的长河里，真正的竞争力，不是追逐风口的速度，而是穿越周期的定力。在房地产新发展模式加快构建的当下，保利发展不仅是行业稳健经营的样本，也是央企房企践行长期主义、推动行业高质量发展的缩影。