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✨北京通州中建·运河玖院✨✽✽✽✽

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中建·运河玖院

城市副中心·约106-260㎡运河天际峰面

【项目地址】

项目位置：地铁6号线北运河东站西南侧约300米处（3号地）

拿地回顾：

2025年6月4日，中建玖合（中建二局旗下）以底价74.91亿元竞得该地块，楼面价约3.2万元/平方米。

网络曾用名:运河八子、运河3号地

【基础信息】

总建筑面积约23万平方米

容积率2.0-2.4

绿化率30%

产权年限70年

规划户数1548户

车位比1:1.2，

建筑类型为高层

物业公司为中建玖玥物业

物业费待定

中建·运河玖院的均价为6-7万元/㎡

运河核心区1、2号地解密（对比3号地价值）

运河 1 号地（大运河源头岛）

位置：五河交汇处独立岛屿（超级 C 位），通燕高速、京榆旧线为地块东西交通大动脉。

项目进度：项目于2025年8月16日周六首次开放样板间。

用地规模与功能：占地 32 公顷，主打 “生态涵养 + 文化旅游” 的智慧生态活力岛（CBD 中稀缺休闲空间）。

关键建设：通燕高速（降级为城市道路）、京榆旧线将在岛屿段入地(规划）；未来或规划环路串联周边地标。

运河 2 号地

位置：运河西侧（3 号地河对面），北运河、通惠河、盐滩路围合三角地带，紧邻新光大中心。

用地性质与规模：建设规模约 15 万方，F3 纯公建用地（无住宅），属运河商务区启动区。

开发进度与规划：土地一级开发阶段（拆迁基本完成，四周围挡），后续打造 “商务 + 商业 + 文化” 现代综合功能区（即运河 CBD 核心）。

运河核心区3号地，也就是这次说的运河八子－中建运河玖院、中建二局项目，小道消息原规划为纯公建写字楼用地，因特殊原因调整为住宅用地。为什么关注运河八子，主要是它供应少。这区域缺乏住宅用地。现在楼市看供需，运河两岸除了新华联运河湾等老小区，新规划住宅确实就这有。于是有了稀缺二字。

也是通州目前唯一在售可观赏 260 米宽运河的河景房，吸引大量朝阳客户；运河以东地块，因运河 45° 东南走向，实现南向临河（采光与观景兼顾），优于运河以西 “北面观河” 的住宅体验。

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Part.1城市篇
【城市规划】

北京城市副中心，作为万亿级宏伟蓝图的核心区域，占地155平方公里，秉持世界眼光、国际标准、中国特色、高点定位的原则，被誉为“国家大事，千年大计”。连续五年，该区域持续获得千亿资金注入，预计至2035年，总投资将突破万亿大关。
·3万亿+总投入，彰显超级城市背后的超级工程实力。

【运河水脉】

这条拥有3200公里黄金流域的运河，不仅是世界上建造时间最早、使用最久、规模最大的运河，更是连通海河、黄河、淮河、长江、钱塘江五大水系的交通要道，实现了南北经济的共济。作为中华文明的血脉工程，它促进了南北城市群的联动发展，成为国家城市高质量发展的主脉，并形成了一带一路国际经济廊道，向世界展示“何以中国”的独特魅力。

Part.2配套篇

【交通纵横】

北京城市副中心交通枢纽，作为亚洲最大的TOD枢纽，预计年底投入运营。该枢纽集成了2条城际铁路、4条轨道交通、1条市郊铁路以及15条公交接驳线路，构建了立体化的交通路网。轨道交通方面，6号线已开通，22号线、M101线正在施工中，S6线则处于规划阶段。立体交通路网则包括京通快速、广渠快速，以及新华南路、通济路等主干道。

【丰盈商业】

城市副中心交通枢纽地上将建设约139万平方米的综合体商业，地下则配备约50万平方米的商业配套。此外，万象汇、超级合生汇（建设中、几百米距离）、远洋乐堤港、爱琴海购物公园等副中心百亿级商业综合体“湾里”也将陆续亮相，集奥莱购物、主题娱乐、高端酒店于一体，为居民提供丰富的购物和休闲选择。

【生态文化】

北京首个认证的“全域零碳公园”——北京城市绿心公园，面积相当于两个奥森公园，为居民提供了绿色生态的休闲空间。全球规模最大的高线公园——副中心六环高线公园（建设中），其长度、宽度及面积均为世界之最，将成为城市的新地标。

此外，居民还可百米之内坐拥北京艺术中心、北京城市图书馆、北京大运河博物馆三大文化建筑，感受浓厚的文化氛围。

【优质医疗】

居民可优享首都医科大学附属友谊医院（通州院区）、北京安贞医院（通州院区）、首都儿研所（建设中）等优质医疗资源，为健康保驾护航。

【名校教育】

通州地区汇聚了众多中小学学校，如北京小学、人大附小、人大附中、首师大附中等，以及德宏国际学校、中加国际学校、爱迪国际学校、树人国际学校等国际学校。此外，中国人民大学东校区、清华大学五道口金融学院等知名高等学府也纷纷落位通州，为学子提供了优质的教育资源。

Part.3 品牌篇

作为大国巨匠，中国建筑是全球规模最大的投资建设集团，也是我国建筑领域唯一一家由中央直接管理的国有重要骨干企业。在2024年《财富》世界500强榜单中，中国建筑位列第14位，中国500强中则位居第4位，展现了其强大的实力和影响力。

中建二局始建于1952年，是中建集团成立最早的工程局，也是中建集团旗下唯一一个横跨我国三大核心城市的建筑工程局。该局形成了以基础设施、核电、文旅、超高层、大型公建等为代表的核心竞争优势，坚持“品质保障、价值创造”的理念，先后斩获大量国家级高优奖项，位居行业前列。

中建玖合作为中心城市空间综合服务商，中建玖合是中建集团旗下唯一在北京、上海、广州三大核心城市均开发国内高标准住宅项目的地产企业。中建玖合传承中国建筑“品质保障价值创造”的核心价值观，秉承“国之栋梁”的责任，为百姓“精工筑家”。目前，中建玖合已形成以京津冀、长三角、粤港澳大湾区为核心的市场格局。

中建玖合通过详细拆解“一核四芯”20大项304子项的技术清单，回应中建好房子16大项172子项关键问题，实现了基础项全覆盖、升级项全提升、实施端全落地，为北京副中心打造了“好房子”的匠作典范。
Part.4 产品篇

中建·运河玖院汇聚了世界大师的力量，与里表都会、CCD郑中设计事务所、DDON笛东、PTA柏涛设计等世界知名设计团队携手合作，共同撰写了北京滨水人居的恒产封面。这些大师团队以其卓越的设计理念和精湛的技艺，为项目注入了独特的艺术魅力。

【社区大门】

项目采用三进制礼序归家设计，重构了当代门第气象。总宽约58米的奢阔归家大门（仅0708地块，其他大门约36米）以玫瑰金色金属、奢石和釉面陶板材质打造，对称水系形成中式礼序归家，奢华恢弘的归家体验宛若步入艺术馆。

【场景形态】

项目采用六重垂直绿化体系，各配独立水系景观，构筑了运河岸“立体森屿”，实现 “运河 + 森屿园林” 双景观。商业街区延伸活力，立体绿脉串联人居单元，天际轮廓富有韵律。

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【建筑美学】

项目采用简洁线条和几何形体设计，有机融合了传统叠涩工艺和现代幕墙语汇。外立面采用故宫绛紫红 / 枣褐红陶砖（叠涩工艺 + 手工铺砖），搭配暖银色 + 香槟色金属铝板，设奇偶弧形露台 + 270 度转角全景窗

【园林雅韵】

运河文化融入社区景观，八景共绘中华情蜿蜒的大运河，跨越千年，以现代设计语言重述其辉煌历史。我们精心选取运河生长历程中的八段经典篇章，将其融入社区景观，串联起整个社区的文化脉络与故事。

三大主题长廊：长虹卧波，再现运河桥梁的雄伟；烟火记忆，重温运河沿岸的市井生活；垂虹横贯，展现运河的壮阔与连绵。

八大景观艺术馆：山泽丘壑，展现自然之美；逐水而居，体验运河人家的生活；雕刻大地，彰显匠人精神；束水天工，赞叹运河工程的智慧；重塑山林，营造生态和谐；千里画廊，尽览运河风光；桃园别业，享受静谧时光；川流之外，探寻运河的深远意境。

【层峯会所】高端会所，定制私享空间

近3000㎡的会所，集健身房、无边恒温泳池、私宴厅、娱乐区及业主休闲会客厅于一体，提供全方位的生活娱乐体验，满足业主对高品质生活的追求。
【架空连廊】风雨无阻，打造社区“第二客厅”

北京首个全域 50% 架空项目；4.5 米层高架空层，4000㎡首层架空泛会所；每地块设风雨连廊，地块间通过跨街天桥 + 地下通道连通植入多元化服务功能，为业主提供多样化的生活场景，让社区生活更加丰富多彩。

【四代住宅-云上露台】（仅限200㎡以上户型）悬浮花园，尽览美景

超级露台与270°转角全景窗相结合，打造都会之上的悬浮花园。错层转角露台设计，最大连贯15米观景面，让业主在隔世静谧之中，尽享河岸与公园的美景，感受自然的馈赠。

【四代住宅-品质之选】

Part.5三大核心问题解析

1. 地铁下穿问题

规划线路：2035年规划共6条线路（M101、M104、S1、R5、6号线、城际铁路联络线），其中3条从北运河穿过，1条紧贴地块最南侧。

现存影响：现有 6 号线对0705 地块可能存在震动影响

2. 采光问题

核心矛盾：地块内部分中大户型采光效果不及小户型。

部分楼栋西边户采光优于东边户；部分楼栋即使在10 层以上，采光仍可能受影响。

后续风险：首推3个地块（0705/0706/0708）后，剩余4个地块开发后预计会对前三者造成采光遮挡与视野上的影响。

3. 河景视野差异

距离与分布：3号地与运河距离约为70-120米，且呈弧形分布，导致不同楼层 / 户型视野差异显著。

观河门槛：7层及以上观赏河景逐高更好。

户型差异：一线临河 250/200㎡无遮挡；175㎡需 “插空” 观河；不临河 122/105㎡仅部分角度观赏河景。建议中高楼层。

【户型品鉴】

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户型详情

（1）临河地块首推

250㎡：四居，24F/25F，西边户无遮挡

-客厅7米，南向 17.5米（五面宽），层高3.5米

-偶数层：南向 + 西向观河（无遮挡，观河稍优于奇数层）；

-奇数层：西侧 + 北侧观河；

-偶数层36套（观河27套）奇数层35套（观河29套）

-独立电梯厅，270°弧形转角落地窗（外推20公分）+1.8 米观景露台，装修配置最高（溢价户型，全北京高端买家必关注）

200㎡：四居，24F/25F，东边户无遮挡

-客厅6.1米，南向16.9米（四面宽），层高3.5米

-偶数层：观景露台连主卧 / 次卧（私密性弱，带大花池，观河优于奇数层）；

-奇数层：观景露台连客厅 / 次卧（私密性强，无花池）偶数层36套（观河27套）奇数层35套（观河29套）

-独立电梯厅；主卧落地窗外推20公分；整体赠送约34-40㎡；观河性价比之王

175㎡：四居，17层小高层

-客厅5.7米，南向15米（四面宽），层高3.2米

-二线临河，观河需 “插空”注意:没有大观景台了

-约51套（占比6%）

-独立电梯厅；客厅 270° 弧形转角窗+南向3处花池；格局优于朱房 180㎡；客厅、餐厅大面积飘窗赠送，整体赠送约35㎡

（2）不临河地块

150㎡：四居，非临河一排，中间户；南向面宽12.9米（客厅5.7米），主卧套面宽3.9米；有独立玄关，南向内嵌阳台+北向设备平台的赠送

155㎡：四居边户：南向面宽13.4米（客厅5.7米），层高3.2米，户型格局与150平基本一致，但155平边户主卧套是带270度弧形观景窗，主卧面宽尺度大，4.4米。

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122㎡：四居，客厅面宽4.4米，主卧面宽3.9米，层高3.1米（三面宽，四叶草格局）整体赠送面积约20㎡，地块楼王位置；或有零星观河角度；最小房间 9.6㎡，约232套（占比27%）

主力户型

105㎡：三居边户，客厅面宽4米，主卧3.9米，层高3.1米，整体赠送面积约18㎡；宽U厨房（比122㎡敞亮）；带家政间（优于122/108㎡）；建议避开临近十字路口楼栋，约151套（18%）。

以上分析总结完结，附2025年8月16日首次开放样板间随机拍摄照片如下。人特别多。

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