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1、地理位置及配套

越秀·天玥位于北京市石景山区苹果园板块，越秀·天玥在石景山产业发展的主城区域，“双奥之区”的核心区域，“体育+”、“科技+”产业集聚，同时中关村工业互联网产业园先导区、北京园博数字经济产业园同步加速建设，助力石景山现代金融科技产业焕新升级。

四横三纵双轨交汇，坐拥轨交、环线、城市快速路多维出行方式。

四横：苹果园南路、阜石路、莲石路、永引渠南路直抵西五环。

三纵：西五环路、苹果园大街、北辛安路，通达西单、王府井、金融街、国贸等热点区域，快速对接城里。

双轨：越秀·天玥直线距离约760米可达6号线杨庄站，直线距离约980米达三轨交汇的大型交通枢纽站苹果园站，双轨驱动通达全城，直达万达、五棵松等城市核心商圈。

便捷交通：长安街西延线、阜石路、莲石东路，北辛安路、古城大街、西五环；

繁盛商圈：沃尔玛山姆会员店（2km）、喜隆多（1.5km）、京西大悦城（1.3km）等；

医院医疗：北京大学首钢医院、空军总医院、朝阳医院京西分院，石景山医院等、同时涵盖清华大学玉泉路医院、武警总医院、301医院、302医院等综合医院，在最短的时间内即享多家三甲医院医疗资源。；

全龄优教：首都师范大学附属苹果园中学及分部、北京市第九中学、苹果园第二小学等；

公园环境：周边近享首钢遗址公园、冬季奥林匹克公园、莲石湖公园、永定河森林公园、八大处公园等8大公园，同时可领略潭拓寺、法海寺、天泰山、模式口驼铃古道等 72 处历史文化景观

首钢园内是有产业的，首钢园围绕“文化+、体育+、科技+”，打造跨界融合的都市型产业社区，重点发展人工智能、科幻、元宇宙等高精尖产业。目前，在园企业264家，注册资本约400亿元，其中科技类企业占比70%以上，专精特新和国家高新企业20余家。

同时越秀·天玥辐射大量高新技术和文化产业园区：

• 北京银行保险产业园：金融类企业30+家；
• 中关村科技园区石景山园：科技服务业、信息技术产业为主导，园区上市企业20家、石景山工业互联网产业蓬勃发展。
• 其他产业园区：中关村虚拟现实产业园、中关村工业互联网产业园、首创郎园Park、北重科技文化产业园、北方工业大学科技园。
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总之，越秀·天玥在新房里很难得的是，处于成熟的石景山区苹果园板块，各种配套是很全的，集合了公园+会展+商业+产业技术等多重功能，离山姆超市、喜隆多、京西大悦城都很近，离地铁站杨庄站和苹果园站也很近进城非常方便。

2、产品概述

【占地面积】：约2.6万㎡

【建筑面积】：约6万㎡，其中住宅约5.4万m²

【整体规划】：共6栋，洋房与小高层（期房销售2栋，现房销售4栋）

【容积率】：2.96

【户型】81 m²两居一卫、98m²三居两卫、100 m²三居两卫、104 m²三居两卫、115m²三居两卫、116m²三居两卫、132 m²四居两卫、134 m²四居两卫

（主力户型为：81 m²两居一卫、98 m²三居两卫、116m²三居两卫、134㎡四居两卫）

小区内有运动跑道，中央草坪、羽毛球场、儿童游玩区。洋房是一梯两户，得房率80-85%，小高层是两梯四户，得房率76-81%。2025年9月交房，网签均价7.1w左右

样板间的装修也非常不错，细节做的很好：

3、综合分析

石景山苹果园商圈在石景山是一个非常成熟也是很好的板块，多条地铁线路汇集，特别是6号线贯穿西东。连接石景山、海淀、西城、东城、朝阳，使得此处进市里方便；周围房子比较好，商业配套较为成熟，多重因素使得该板块比较坚挺。

越秀·天玥项目北侧是金顶北路双向4车道，路北侧是规划体育馆；西侧是双向2车道，路西侧是未拍土地和已建人才公寓；南侧是曹各庄南路双向2车道，路南侧是商业用地，再往南就是双向2车道，路南为规划中学；东侧是古城路双向4车道，路东是海特花园。

越秀·天玥的竞品主要是元玺和中海寰宇天下系列，中海寰宇天下天境的指导价是7.6w，中海寰宇天下系列有五期，天境是收官之作，前四期都已经交房了，目前在售的，比如天赋的挂牌均价是7.9w，御山府的挂牌均价是7.5w，熙山府是7.4w，景山府也是7.4w，元玺的指导价7.8w，越秀·天玥指导价为7.8w，网签均价7.1w左右。价格是划算的，毕竟处于石景山的核心商圈。

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