火拼继续！武商、恒隆、SKP的生死局！

商业观察

观察项目 | 武汉高端商业

作者 | 福贵

“我想说武汉开业时的租户组合甚至比昆明恒隆广场还好。但因为客流，因为隔壁通过不允许任何租户来我们这里（的策略），在某种程度上扼杀了我们，然后突然间隔壁又来了一个大的竞争对手，给所有人打20%折，这让整个本地市场都措手不及。”

恒隆集团首席执行官卢韦柏在恒隆2025财年中期业绩分析师简报会上的直白话语，撕开了武汉高端商业江湖的残酷面纱——武商、恒隆、SKP三大巨头的博弈已从暗斗转向全面火拼。

武商MALL、武汉恒隆广场、武汉SKP，包含了本土地头蛇、港资、外来者的复杂关系。

如果用几个词来形容三大巨头这些年来的明争暗斗，可称为本土霸主的资源封锁、港资巨头的高端突围以及价格核弹搅局市场。

明面上来看，目前武商MALL年销售额最高，去年达189亿元，位居中部六省榜首；武汉SKP最活跃，一直在搅动武汉高端市场，开业一年，客流近2000万，多次实现单日销售额破亿元；武汉恒隆广场目前表现较差，今年上半年出租率仅88%，租户销售额同比减少31%，收入减少36%。

随着三大项目竞争日益激化，是地头蛇守住基本盘，还是外来者反客为主？三家间的竞争格局，未来有可能出现新变化吗？

01

封锁与突围

本土与港资的攻防战

作为武汉商业地头蛇，在相当一段时间，武商MALL长期垄断顶奢资源，对华中富裕人群有着很强的虹吸能力。2024年，项目销售额达189亿元，在中部六省各大商业体中，遥遥领先。

而随着恒隆、SKP进场，对武商在中部省份的地位产生一定影响。

以时间节点来看，恒隆进入武汉市场，始于2013年，当时恒隆以33亿元代价拿下硚口区核心地块，总投资额约130亿元。

这里（武广商圈）是武汉传统核心商业区，被誉为“华中第一商圈”，恒隆落地于此，无可厚非。只是，武汉恒隆广场与武商MALL仅一街之隔，任何人看到，都会认为恒隆要来挑战武商的霸主地位。

图源：武商MALL武广公众号

这个时候的武商MALL，经过几轮招商调整，基本完成奢侈品矩阵的布局。

2007年，武汉国际广场一期开业时，引进了Cartier和HUGO BOSS；2009年初，GUCCI开业，带动Ferragamo、MaxMara、Burberry等数十家国际名品进驻；2011年，武汉国际广场二期开业后，Versace、Montblanc、Chaumet、Zegna等品牌入驻，特别是2012年开业的Hermes、DIOR，2013年开业的LV，以及2014年开业的Prada。

独角MALL图库

甚至于2013年就传出消息，CHANEL已经看好店铺位置，一旦有新店计划，会优先考虑武汉国际广场。尽管后来CHANEL去了丹尼斯大卫城，但武商MALL十多年前就是奢侈品聚集地，是不争的事实。

面对实力强劲的武商MALL，武汉恒隆广场依然与其做邻居，明显对自身有着强大信心。

独角MALL图库

在武汉恒隆广场建设的7年间，武商也没有闲着，将武汉国际广场、武商广场、世贸广场合并成武商MALL，统一运营；不断优化品牌，提升竞争力，甚至与品牌签订排他协议，切断恒隆的招商通路，以此压制对手。

而恒隆，在武商的封锁中，仍吸引了不少奢侈品牌进驻。

武汉恒隆广场于2021年3月开业，为武汉带来了上百家首店。2022年，Hermes、Cartier、LV、DIOR、GUCCI等到来，其中，Hermes是武汉唯一一家门店，也是从武商MALL转移到武汉恒隆广场的。

独角MALL图库

顶奢品牌转场，自然是对武汉恒隆广场的看好。

2021年，开业不足1年的武汉恒隆广场销售额近10亿元，出租率84%；2022年，租户销售额增加158%，换算下来，2022年商场销售额近26亿元。

这个成绩算是武汉恒隆广场对武商MALL封锁的回应。但是，武汉恒隆广场缺了点运气。

武汉恒隆广场开业时，正值三年大卫生事件，之后又是大市场环境变化，消费者习惯变迁，重重因素叠加，对一个新入市项目来说，挑战很大。

一直到现在，营业4年多，武汉恒隆广场的出租率都处在较低位，截至2025年上半年，武汉恒隆广场的出租率88%，租户销售额同比减少31%，收入减少36%。‌

曾经去过几次，武汉恒隆广场的客流都比较差。

稍微可喜的是，武汉恒隆广场的奢侈品租户面积几乎没变，而且，恒隆对旗下商业项目取消了“高端”、“次高端”划分，后续可能会有新的变化出现，这就给了项目翻盘的机会。

02

搅局者到来

武汉SKP的降维打击

2024年开业的武汉SKP，一开业就让武汉高端市场激起巨浪。

凭借着“高奢街区+独栋门店”，以及SKP自身对高端品牌的带动能力，武汉SKP累计引进了1000多个品牌，甚至Burberry等品牌选择了武汉SKP，弃武商MALL而去。

项目开业近一年来，单日销售额破亿的情况并不少见。今年4月生日庆，首日销售额达到1.65亿，创了历史新高。

8月9日的现场看到，场内人流量很大，盒子内也没有什么空铺围挡。

K大道，LV将其称为“武汉香榭丽舍大道”。42个独栋门店，已经开了近30家，LV、Loro Piana、Wilson独栋门店也即将开业。

届时，其奢华程度会进一步提升。

面对京城来的大鳄，武汉恒隆广场在武汉SKP开业前，打造了全新的“恒隆会”会员专属贵宾室——The Lounge，为会员提供更好服务。

特别是武汉SKP开业后的商战，引发各方关注。

武汉SKP开业时推出满千返百、推荐品牌满1000返200、品牌日10倍积分、新会员开卡礼遇等活动，刺激了消费者购买热情。

武商MALL紧随其后，在去年七夕节推出返现促销活动，优惠力度很大，部分奢侈品牌叠加10倍积分，满千返百，头部品牌如LV、DIOR、Prada、卡地亚、宝格丽和蒂芙尼等均参加活动。美妆品牌8.5折，且积分返券均适用武商一卡通。

武汉恒隆广场的规则是满10000元返1500元、满50000元返7500元，并叠加五倍积分，也相当于8.3折。爱马仕、LV、Gucci、Dior、宝格丽、梵克雅宝、蒂芙尼等品牌参加活动。

当时，83折购买奢侈品，频频登上热搜。面对三家商战，LV紧急叫停了该活动。

这里有几个问题一直没有想明白，SKP系商业每年4月的生日庆、11月的周年庆活动力度都很大，满千返百、品牌日10倍积分，还有指定礼金等，算是变相让利给消费者。

SKP系商业一年两次店庆，一直都有促销活动，每年也引起市场关注，一向矜持的奢侈品牌为何没有叫停过？

为什么其它重奢项目不模仿SKP，也通过这些促销活动，吸引消费者？

去年武汉SKP、武商MALL、武汉恒隆广场的促销活动被叫停，今年武汉SKP生日庆，推荐品牌1000返200、品牌日10倍积分、礼金赠送、积分兑换礼金最高达15000元。

这些优惠很明显拉动了商场消费，难道这类促销活动只能适用于SKP系商业？

这些问题，也向人请教过，却没有得到什么合理的解释。而SKP，每年最吸引消费者的时刻，也就是生日庆、周年庆，奢侈品就跟大白菜一样，被消费者带回家。

而在这种金钱攻势下，消费者难以抗拒，竞争对手再精致的活动策划，也难以有效防御。

03

南北对抗

最终都要适应市场

当前武汉高端市场，武汉K11基本不抱期待，武汉万象城与其它几家的奢品有一定差异，暂时可以避开纷争。

分列长江南北的武汉SKP、武商MALL、武汉恒隆广场，品牌重合度比较高，要抢的目标客群，主要集中在富裕群体，三者间的竞争很难避免。

武商MALL是世贸广场、武商广场、武汉国际广场合并起来的，客群基本囊括了所有年龄层。

武汉恒隆广场，定位高端家庭型购物中心，在定位上，除了高端，还有相对富裕的家庭客群，这就稍微有了一点差异。

武汉SKP的购物场景则会更容易吸引消费者前往，也在短短一年间，给武汉高端市场带来巨大变化。

武商MALL和武汉恒隆广场隔街相望，在客群上稍微有些差异，两家会不会出现竞争中的联合，共同对抗武汉SKP的攻势，形成微妙平衡？

又或者，武汉高端市场会不会与沈阳一样，最终某一家赢得胜利，独霸武汉市场？

终局如何，需要继续观察。

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