物业费超过3年没交，就不用交？律师暴行业潜规则：90%白送钱？

有人说，物业费如果超过3年不交，以后就不用交了，这是不是真的？

最近几年，大家对物业费的关注越来越高。网上到处能看到有人抱怨“物业收钱不办事”、“物业反客为主”、“服务太差”等等……因为对服务不满意，很多业主干脆不交物业费了。

一般物业在面对业主不交物业费，都会采取法律手段追讨。很多业主没经历过这种事，一看被起诉就慌了，怕事情闹大，最后往往选择忍气吞声地把钱补上。

但网上有位律师朋友暴出行业潜规则：物业费只要超过三年没有缴纳，就不用再交了，90%业主都在白送钱。这是咋回事？

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物业费超过三年没缴，就不用再交了？

律师说：最高法公布最新案例，物业收费属于“继续性债务”，每期都是新的债务，都有自己独立的三年诉讼时效。

因此，超过三年未缴纳的诉讼费，物业公司必须证明存在时效中断的情况，否则应认为过了诉讼时效，丧失了胜诉权。

有一个案例：

2021年，上海某小区业主李女士被物业告了，说她2016年到2019年欠了2万3的物业费。

面对2.3万元的欠费账单，李女士既愤怒又委屈。她回忆道：“那几年小区垃圾成堆、电梯坏了两个月没人修，物业经理换了三任，投诉电话永远打不通。”

更让她不解的是：“物业明明从没催缴过，凭什么过了5年还能起诉我？”

庭审中，物业公司提交了盖章的《物业服务合同》和费用明细表，但李女士拿出了一堆证据：50多张小区环境脏乱的照片、生锈的消防栓、杂草丛生的绿化带，还有邻居们一起签字的投诉书。她还发现，物业合同上签名的是前业主，物业连她联系方式都没更新。

最终法院判决：李女士只需支付2018年至2019年的物业费，且金额减免30%。理由是：物业公司无法证明在2016-2017年期间进行过有效催缴，超过3年诉讼时效；而业主提供的证据足以证明后期物业服务存在严重瑕疵。

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业主取胜的3个关键点

李女士的经历并非个案，根据中国裁判文书网数据显示，超过40%业主通过质量举证等，实现了物业费减免，

而且，这些成功案例中，都有一整套法律规则：

1. 诉讼时效三年

根据《民法典》第188条，物业费纠纷的诉讼时效为3年，但起算点并非“缴费截止日”，而是物业公司最后一次有效催缴的日期。

例如：

①如果你2019年6月开始没交费，但物业2020年1月才催你，那诉讼时效就是从2020年1月开始算三年。

②如果物业拿不出催费证据（如快递单、短信记录等），你可以主张“已过时效”，法院将驳回对应年份的缴费请求。

③有的物业公司可能伪造追缴记录，如果业主发现物业造假，就可以当庭申请笔迹鉴定或通话记录调取。

2. 证据收集完完善

业主要证明物业公司质价不符，就必须要有三类"铁证"：照片、证人、第三方报告缺一不可

①现场照片/视频：拍下小区垃圾堆积、电梯故障、消防设施损坏等情况，注意照片要有时间水印。

②证人证明：最好能找到两个以上邻居愿意出庭作证，或者提交联名签署的投诉书；

③专业报告：找机构检测消防/安防系统是否达标（胜诉后费用可让物业出）

记住：要证明物业公司的服务长期不达标，就必须要有提供充足的证明，如果证据充足的话，物业费最多能减掉50%。

3. 公共收益是杀手锏

根据《物业管理条例》第41条，小区电梯广告、停车费、快递柜租金等公共收益必须单独列账，且每半年公示一次。若物业从未公示，业主可主张三项权利：

①向住建局投诉（物业最高可能被罚20万）

②起诉要求物业返还这笔钱，可以用来抵扣物业费

③以此证明物业不诚信，要求减免费用

出去，杭州某小区，就是用这招追回了120多万的公共收益。

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这几件事千万别做错！

1、物业的电话/传票一定要接！拒接电话或者不收传票，法院就会判你输，而且还要你多赔钱。

有业主就是因为拒收法律文书，不仅被判全额缴费，还额外承担了5000元违约金。

2、物业有错，也别1分不交：

即使物业服务差，法院也不会允许你一分不交。通常会根据物业过错的比例判决减免。比如上海一个案例中，业主因电梯受伤索赔8万，但因为自己也欠费，最终赔偿金被抵扣60%。

3、物业公司经理的态度差，不是你停缴物业费的理由，法院只看服务事实！

4、超过时效≠自动免单：超过3年时效，不会导致物业公司丧失诉权，必须由业主当庭提出抗辩，如果不说，就等于放弃了。

南京一业主因不懂这个规则，最后超过时效期的18000块物业费还是照样要交。

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业主收到催缴通知，必须做三件事1. 签收前检查发函日期：如果催缴的是三年以上的费用，可以直接退回；三年内的，建议15天内用EMS快递书面回复说明情况。

2. 建立证据库：每月定期拍小区公共区域的状态（垃圾、设施损坏等），保留好带时间的照片。每年要求物业公示公共收益。

3. 法庭上，业主记得要对物业公司三连问，抓住对方“三寸”：

①要求物业提供物业合同原件（很多是过期的）②要求物业公司出示催费原始记录（比如2018年催缴短信的原始载体及通讯公司证明）③当庭申请调取物业企业的信用报告（很多公司有违规经营记录）

最后提醒大家：法律既保护业主的权益，也要求业主履行义务。维权不是硬扛，而是用证据说话。如果你觉得物业服务不到位，依法维权拿证据说话！

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