卖爆了！上海老破小正在被疯狂抄底

最近来咨询黄浦、徐汇老破小的客户特别多。

很多粉丝也在后台留言问：老破小现在能不能买了？

我的感受是：跌惨的“老破小”，又成了市场上的香饽饽！

过去的几个月，以徐教院附中为代表的挂户口一房，已经供不应求。

我关注的像三林、北蔡、塘桥、南码头、宜川、仙霞等很多地方的老破小，都在加速去化。

尤其是一些稀缺的2房户型，出来就被秒。

卖疯了的老破小，本质上还是价格到位了。

有些老破小的毛租金回报率已经大于首套商贷利率。

老破小跌出性价比

房外房研究院统计关于学区溢价的数据发现：

现在上海绝大多数的学区老破小，已经不存在额外溢价。

普陀内环的曹杨三村（兰岭园），39平的一房，现在挂牌价来到了155万。

这个小区对口九年一贯制的曹杨二中附属学校。

在租赁市场，同户型的1房，月租金4000元，年租金4.8万，租售比高达3.1%。

普陀区长寿路一梯队的学区房，圣天地服务式公寓，租售比高达3.5%。

88万的控江四村，租售比高达4%。

老破小的毛租金回报率已经大于首套商贷利率。

泡沫没有了，成交量开始大幅增加。

房外房研究院数据统计，截止到2025年9月，上海300万以下二手房成交占比高达66.88%。

像高兴花园、梅园三街坊、密云小区等，这些曾经处在风口浪尖的老破小，都成功实现了以价换量。

需求端的火爆，进一步巩固了老破小的价格。

从挂牌价来看，典型的老破小扎堆的板块，如虹口曲阳、徐汇万体馆，近一年都没怎么跌。

徐汇植物园、上海南站板块，甚至有3-4%的涨幅。

这在如今艰难的市场环境中十分难得。

房外房研究院制图

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哪里的老破小卖得最好？

当然，老破小卖得好，也不代表所有地方的老破小都值得买。

近些年，老破小在上海楼市的话语权越来越弱。

未来好房子越造越多，存量二手房的厮杀只会更激烈。

所以建议大家买房时都有一个下家思维。

你要想一下以后你卖房的时候，这个房子好不好卖。

在户型上，尽量选1-4楼，南北通的2房户型。

40平以上的1房在市场上是非常难卖的。

在地段上，优选市区那些老破小换手率高的板块。

根据我们统计的数据来看，近3个月老破小成交量最大的几个区是浦东、杨浦、徐汇和静安。

在这4个区里面，成交集中在世博、彭浦、中原、黄兴公园、鞍山。

大家对于以上几个板块肯定都不陌生。

世博板块，因世博会闻名，但却没吃到什么红利。

如今板块内全是上钢新村、上南新村、德州新村这种老破小片区。

板块内几乎没有住宅净地，也没有新房上市。

楼市价值无法通过新房锚定，只能依赖老旧存量房交易，形成“低总价-低品质-低涨幅”的差循环。

但不可否认，世博是一个地段极佳、交通发达的地方。

南边是杨思前滩，对岸是徐汇滨江和黄浦世博滨江，东边是北蔡。

周围一群富邻，自身能级也不低。

板块有6/7/8/13四条地铁线，未来还有19号线开通。

这样的地铁密度，使得板块内的绝大多数小区都是地铁房。

彭浦板块，北上海第一洼地。

虽然在新静安不受待见，但是论交通，彭浦没得说。

从彭浦到人广，距离9.6公里，南北高架车程18分钟，1号线直达只需20分钟。

鞍山板块，位于杨浦内环内，整个板块不大，但是教育资源逆天，还有3条地铁线贯穿。

地铁覆盖整个居民区，不到1公里范围内，可以到达多个站点。

黄兴公园，杨浦第一代改善社区，后来新江湾城崛起，黄兴公园就没落了。

但是刚需自住，依然没有任何问题。

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老破小卖得快的原因

不难发现，以上老破小热销的板块，都集中在中环内。

地段好，配套全，是其最大的优势。

市区的核心地段，意味着下限非常高。

周边顶级商圈、三甲医院、地铁、学校一应俱全。

可以说，买了老破小除了住的憋屈，在生活方式上能极致享受市区繁华。

这种成熟便利，是任何郊区新城都比不了的。

其次，租售比高。

市中心的老破小，虽然房龄很老，但租金回报率却极高。

目前市面上很多100多万的老破小，又在内环边上，租金随随便便就是3500块，年租金4.2万，租金回报率超3%，比定存银行划算多了。

降利率后叠加高租售比，还款压力大幅缩减，甚至可以被租金覆盖。

对于年轻上班族来说，与其每个月把租金给房东，不如买一套属于自己的房子。

二十多万首付就能上车，每个月公积金完全覆盖房贷，压力并不大。

第三，目前老破小已然实现超跌，总价足够低。

现在上海的新房动不动千万级，外环外都要五六百万。

反观老破小，价格已经跌回十年前，总价甚至不要100万了。

降首付后超低门槛就能上车，还有市中心的面子加持。

很多年轻的刚需，都倾向于买一套老破小当做阶段性的过渡，上班生活都方便。

像北蔡这种67平的两室一厅，南北通户型，夫妻两人加个孩子住都完全没问题。

第四，老破小房东都很诚意。

市区老破小是本轮上海楼市最先下跌的产品。

跌跌不休三年多，房东心气基本都磨没了。

所以现在房东要价基本也都是贴着市场价走。

以至于老破小的租售比大幅度提升。

3%的已经很普遍，高的甚至能达到4%以上。

小结

即便如此，我相信市面上有很多“老破小”依然很难卖。

这或许并不完全是市场的问题，而是大多数房东根本不会卖房子。

老破小、老破大、次新房，不同的产品；

远郊、近郊、市区，不同的地段；

都需要不同的应对策略。

尤其是现在市区老破小尚存需求端旺盛的窗口期，抓住机会卖房是非常有必要的。

行情不等人，机会窗口稍纵即逝。

如果你正在考虑出售市区的“老破小”，欢迎随时联系我。

我们的 专家团队+大数据系统+全上海中介资源 ，即便在下行市场，也能又快又好的卖掉你手中难卖的房子。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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