深港顶豪“跳水”背后：香港抄底热与深圳的特殊困境

深圳豪宅从6200万降到1900万成交。香港顶豪降价13.1亿，刷新亏损最高记录。

这是最近两条所谓顶豪暴跌的新闻呢，难道连豪宅也扛不住了吗？菊姐扒王只想告诉大家，真相可能跟你想的相反。

我们先来看一下深圳这个降价4300万才成交的豪宅。算起来是三折大甩卖吗？

但真相是，业主最开始挂牌价就离谱，同户型都是3000多万，他挂6200万，也不知道是不是中介手抖出错了价格。挂牌4个月之后，降到1900万成交了，要说跌也是真跌了，只是说没有三折这么夸张。当时这个项目开盘均价在11万/平，这套买入价至少要3000多万，五年血亏千万是跑不掉的。

明明是南山海景豪宅，为什么这么惨？一句话总结就是：买在山顶的非主流产品。

这个豪宅2020年三次开盘都日光了，总价在2000到5500万之间，作为商务公寓去到10万+/平是真的不便宜。但问题在于它所在的太子湾并不算真正的顶豪区，跟深圳湾相比还是有壁的。再加上片区基本都是商办或公寓，各种“玺”真的让你搞不清哪是哪，再加上面积大小和定位都不同，还是不同的投资公司在卖，这个价格体系就没立住。但是住宅就不同了。

片区里面唯一的住宅玺家园开盘均价也是11万/平，现在二手成交单价可以相差2倍。算下来三年不到，赚几百万还是有的。

而香港这个暴跌的案例其实也是个非主流案例。因为它是个银主盘，也就是咱说的不良资产，是内地富豪房企老板陈红天2016年花了21亿买下的半山别墅。后来他的祥祺集团暴雷了，2023年就被债主银行接管了。两年里降了好多次都卖不出去，直到今年狠降到7.9亿才成交，算下来亏了13.1亿，这才是真正的3.8折大甩卖。

但这个特殊个例根本不能代表香港豪宅市场，真相是香港豪宅还涨了。直接盘了一下，最近一年香港上亿的豪宅成交就有124套，这些超过10亿的顶豪全都是近期成交的。当大家还在说房价下跌的时候，内地大佬们都在悄悄抄底香港豪宅了。

由香港机构统计，内地买家占了7到8成，传闻有美图秀秀的创始人吴欣鸿等高管、深圳女首富等等。其中有套10亿的顶豪，就是内地一圈大佬买的。

为什么这个时候都扎堆买入香港顶豪呢？原因很简单，有好处，还有好出路。相比房价最高的时候，现在香港豪宅还是能讨到好价的。毕竟这几年破产的富豪也挺多的，像刚才说的银主盘就能捡漏。再加上香港去年“撤辣”，外地买家直接省了一大笔税，像豪宅算下来多的能省个几千万，相当于变相打折了。

另外，国际形势不明朗，富人们需要资产避险呢，而香港豪宅是安全选项，虽然香港房价也跌了三成，但是豪宅价格相对还算扛跌的。且盘了最近一年的成交价涨的其实是比跌的多，跌幅相比涨幅简直就是小打小闹。跌幅区间大概是1%到38%，而涨幅区间是1%到459%。也就是说跌最惨也才40%，但是涨最高能涨4倍啊。

所以你看懂了吗？不是房地产不行，只是你买的房子不行，至少买房赚钱这事跟绝大部分人是没啥关系了。